Odwrócona hipoteka – co dalej?

Gdy na przełomie wieków pojawił się pomysł skopiowania rozwiązań z dojrzałych rynków finansowych, zwłaszcza niemieckiego i brytyjskiego, dotyczącego odwróconej hipoteki, wydawało się, że polscy seniorzy nie muszą poprzestawać na głodowej emeryturze. Którykolwiek z nich tylko zechce poznać siłę drzemiącą w nieruchomości, której jest właścicielem, ten do skromnych pieniędzy z ZUS dołoży comiesięczną rentę z odwróconej hipoteki. Tym bardziej, że był to czas gdy Polacy masowo uwłaszczali się na „spółdzielczych lokatorskich” czy „spółdzielczych własnościowych”, zamieniając je – jak to się popularnie określa – na „własność hipoteczną”.

Zamiast odwróconej hipoteki odwrócony kredyt hipoteczny

Niestety, nic z tego nie wyszło. By taki produkt finansowy (odwrócona hipoteka) mógł bezpiecznie funkcjonować na rynku potrzebna była dość radykalna nowelizacja przynajmniej trzech ustaw, w tym najważniejszej – Kodeksu cywilnego.

Obradowały różne ciała, poważni uczestnicy rynków zgłaszali swoje projekty. Skończyło się na ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym (2014 r.), o której już w momencie uchwalania było wiadomo, że stanie się martwym przepisem. I tak rzeczywiście stało się. Przepisy skonstruowano tak restrykcyjnie, że żaden bank, ani inna instytucja uprawniona do działalności kredytowej nie zdecydowała się na wprowadzenie nawet sondażowo takiego produktu na rynek.

Zainteresowanie ogromne, popyt hamowany oszustwami

W konsekwencji na rynku od ponad dziesięciu lat obecny jest produkt określany mianem odwróconej hipoteki zdecydowanie na wyrost.

Z danych Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych (KPF) wynika, że w ciągu dziesięciu lat największe fundusze hipoteczne zrzeszone w tej instytucji podpisały blisko 1000 umów o dożywocie i wypłaciły seniorom blisko 16 mln świadczeń. Dziś wspomniane fundusze zarządzają nieruchomościami o łącznej wartości 75 mln zł.

Największa dynamika przyrostu nowych umów była obserwowana w latach 2012-2013. W roku 2014 rynek wyhamował, przede wszystkim z powodu braku zapowiadanych regulacji oraz nadzoru nad podmiotami oferującymi usługę. W 2017 roku zainteresowanie hipoteką odwróconą ponownie zaczęło wzrastać.

– W ciągu dziesięciu lat do naszego funduszu wpłynęło łącznie ponad 50 tys. zapytań w sprawie renty dożywotniej, a sami seniorzy złożyli kilkanaście tysięcy wniosków. Wielu seniorów nie zdecydowało się na podpisanie umowy, ponieważ, podobnie jak cała branża,  czekali na odpowiednie regulacje, które zwiększyłyby bezpieczeństwo klientów i usługodawców – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Brak regulacji i nadzoru powodują, że liczba wyłudzeń rośnie, a nieuczciwe podmioty psują renomę profesjonalnych usługodawców. Najważniejszą kwestią jest jednak bezpieczeństwo seniorów i zapewnienie im takiej usługi, która będzie realnym wsparciem finansowym na emeryturze, a nie dodatkowym generatorem problemów – dodaje Robert Majkowski.

Wróci projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym?

Hipoteka odwrócona, przez ostatnie 25 lat, najprężniej rozwijała się w USA, Australii i Wielkiej Brytanii. Do krajów, w których seniorzy korzystają z tego rozwiązania dołączyły kilka lat temu Włochy, ale istotne wzrosty na rynku zaczęto notować dopiero rok temu, gdy pojawiły się dedykowane usłudze regulacje prawne.

Podobnie może być w Polsce. Temat ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym powrócił na listę pilnych regulacji w 2018 roku. W październiku Sejmowa Komisja Polityki Senioralnej debatowała na temat obecnych i przyszłych regulacji dotyczących umowy świadczeń dożywotnich i odwróconego kredytu hipotecznego.

– Uregulowanie działalności prowadzonej przez fundusze hipoteczne jest niezbędne – powiedział podczas wspomnianego posiedzenia Komisji Norbert Jeziolowicz ze Związku Banków Polskich. W jego opinii obecne przepisy kodeksu cywilnego, na których opierają się umowy renty dożywotniej zawierane m.in. przez fundusze hipoteczne nie zawsze są adekwatne do dzisiejszej sytuacji społecznej oraz profesjonalizacji działalności, która już nastąpiła.

– Celem regulacji jest nie tylko poprawa jakości oferowanych usług i zwiększenie bezpieczeństwa seniorów, ale również ograniczenie działalności nieuczciwych podmiotów oraz zmniejszenie skali wyłudzeń – podkreśla Andrzej Roter, Prezes Zarządu Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych.

Rynek hipoteki odwróconej, zarówno w modelu kredytowym, jak i sprzedażowym powinien być uregulowany, przynajmniej w minimalnym zakresie, który gwarantowałby seniorom bezpieczeństwo i zapobiegał oszustwom, a w rezultacie utracie mieszkania, uznali zgodnie uczestnicy wspomnianego posiedzenia sejmowej Komisji.

Pilną potrzebą jest jak najszybsze uchwalenie takiej ustawy i wprowadzenie jej w życie. – Celem regulacji jest nie tylko poprawa jakości oferowanych usług i zwiększenie bezpieczeństwa seniorów, ale również ograniczenie działalności nieuczciwych podmiotów oraz zmniejszenie skali wyłudzeń – podkreśla Andrzej Roter, Prezes Zarządu Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych.

Co ważne, w zaktualizowanym  dokumencie opisującym założenia polityki społecznej wobec osób starszych do 2030 roku uwzględniono punkt dotyczący opracowania projektu ustawy o rencie dożywotniej, a propozycja została uwzględniona, na etapie procedowania, przez Stały Komitet Rady Ministrów.

Być może dla przyspieszenia prac warto skorzystać z gotowego projektu ustawa o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, która została wycofana z prac legislacyjnych w 2014 roku w związku z procedowaniem w polskim parlamencie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym?

Bazuje ona na sprawdzonych już doświadczeniach innych krajów. Np. w Wielkiej Brytanii odwrócona hipoteka przeżywa renesans; przez ostatni rok odnotowano tam prawie 40-proc. wzrost liczby zawieranych umów.