Umowy najmu – przywileje i dyskryminacja

Najem instytucjonalny, bo taką nazwę nosi nowa forma wynajmowania lokali mieszkalnych na rynku komercyjnym, dedykowany jest przedsiębiorcom prowadzącym działalność w zakresie wynajmu nieruchomości mieszkaniowych, niezależnie od ich formy organizacyjnej. Z nowego instrumentu będą mogły korzystać zarówno osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, spółki osobowe i kapitałowe, jak również spółdzielnie lub organizacje pozarządowe (fundacje lub stowarzyszenia), a nawet jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, w tym również wspólnoty mieszkaniowe.

Firmy lepiej traktowane niż osoby fizyczne

Tymczasem umowy najmu okazjonalnego mogą być zawierane wyłącznie pomiędzy osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Nowe regulacje dla podmiotów funkcjonujących na rynku komercyjnym mają zarazem charakter nieporównanie bardziej korzystny aniżeli dotychczasowe ułatwienia dla osób prywatnych. Najem instytucjonalny może obejmować okres nawet kilkunastu bądź kilkudziesięciu lat, tymczasem umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta na okres dłuższy aniżeli dziesięcioletni.

Różne zasady eksmisji

Podstawową różnicą pomiędzy oboma formami korzystania z lokalu są jednakże zasady eksmisji lokatora niepłacącego czynszu lub w inny sposób niewywiązującego się z umowy. W przypadku najmu instytucjonalnego wypowiedzenie umowy przez wynajmującego możliwe jest co do zasady w trzech przypadkach:

• kiedy lokator zalega z czynszem przez czas dłuższy aniżeli 3 miesiące,
• w przypadku korzystania z lokalu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem (np. prowadzeniem w lokalu działalności gospodarczej)
• w przypadku odpłatnego lub nieodpłatnego udostępnienia mieszkania przez lokatora osobie trzeciej bez zgody właściciela.

W takich sytuacjach możliwa jest eksmisja dotychczasowych mieszkańców bez konieczności wskazywania lokalu zastępczego – a więc w praktyce na przykład do schroniska lub noclegowni dla bezdomnych. Dla porównania, w przypadku najmu okazjonalnego lokator obowiązany jest do wskazania mieszkania, do którego zostanie przeniesiony na wypadek ewentualnej eksmisji. Na niespójność obydwu regulacji zwracał uwagę Rzecznik Praw Obywatelskich Adam Bodnar w piśmie do Prezydenta RP z dnia 7 sierpnia 2017 r.

(…) najem okazjonalny z założenia jest najmem krótkotrwałym, a wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali i dysponująca czasowo wolnym lokalem. W związku z tym fakt możliwości skorzystania przez wynajmującego z uproszczonej drogi do eksmisji niesumiennego najemcy wydaje się akceptowalny. Tym bardziej, że eksmisja ta – o ile do niej dojdzie – nastąpi do lokalu wskazanego przez najemcę w piśmie dołączonym do umowy najmu. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego stanowi ponadto świadomy i swobodny wybór obu stron umowy. Nie ma bowiem żadnych przeszkód, aby rezygnując z tej szczególnej formy, strony zawarły zwykłą, cywilnoprawną umowę najmu. Inna sytuacja występuje natomiast w przypadku nowo powołanej przez ustawodawcę instytucji najmu instytucjonalnego. W tym przypadku mamy do czynienia z umowami długoterminowymi zawieranymi na czas oznaczony, a wynajmującymi są wyłącznie wyspecjalizowane podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. W tym przypadku ustawodawca zrezygnował z obowiązku wskazania przez najemcę lokalu, do którego miałoby nastąpić jego przekwaterowanie przy wykonywaniu nakazu opróżnienia lokalu – czytamy w dokumencie.

Nie psujmy rynku

Stwarzanie odrębnych zasad eksmisji lokatorów, zarówno w przypadku najmu okazjonalnego jak też indywidualnego, krytykują również eksperci rynku nieruchomości. Dr Alina Muzioł-Węcławowicz, doradca Unii Metropolii Polskich uważa, iż wprowadzanie wyjątków od generalnej zasady zbyt szerokiej ochrony lokatorów stanowi bardziej psucie całego systemu aniżeli systemowe rozwiązanie problemu zaległości czynszowych. Wskazuje ona między innymi na takie podmioty jak gminy dysponujące zasobem komunalnym lub towarzystwa budownictwa społecznego, które nie będą mogły skorzystać z dobrodziejstwa najmu okazjonalnego czy też instytucjonalnego.

Również prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji dr Jacek Furga wskazuje na konieczność stworzenia odpowiednich narzędzi, które pozwolą na skuteczną ochronę lokatorów bez narażania właścicieli nieruchomości na straty. Takim instrumentem mogłoby być współfinansowanie przez gminę czynszu tym lokatorom, którzy z niezawinionych przyczyn znaleźli się w kryzysie finansowym. Przyjęcie tego rozwiązania pozwoliłoby nie tylko na zaspokojenie w dużej części roszczeń wynajmującego i utrzymanie najemcy w dotychczasowym miejscu zamieszkania, ale przyczyniłoby się również do znaczącego ograniczenia kosztów rozbudowy zasobu nieruchomości socjalnych.