Zagęszczenie – priorytet dla miast

Wykorzystanie „dobrego” zagęszczenia powinno być priorytetem dla miast – tak wynika z nowego raportu „Zagęszczenie: czynniki, korzyści, pytania” opublikowanego przez Urban Land Institute (ULI), jedną z największych międzynarodowych organizacji na świecie, która zrzesza ponad 33 tys. członków z branży nieruchomości, urbanistyki, gospodarki gruntami.

Raport jest pierwszym opracowaniem opublikowanym w ramach nowej inicjatywy ULI związanej z zagęszczeniem. Jej celem jest szerzenie wiedzy na temat zagęszczenia w branży nieruchomości (i nie tylko), badanie społecznych, ekonomicznych i środowiskowych korzyści inwestowania w zagęszczenie oraz opracowanie strategii, które pozwolą uczynić z niego kwestię priorytetową dla sektora publicznego.

Zagęszczenie priorytetem dla miast
Raport przedstawia tezę, że dobrze zarządzane i obsługiwane zagęszczanie to najlepsza strategia w obliczu rosnących populacji miejskich. Autorzy twierdzą, że miasta o dużym zagęszczeniu minimalizują zużycie energii (i wpływ na środowisko), jednocześnie zwiększając produktywność i innowacyjność oraz poprawiając warunki do życia dzięki lepszym połączeniom, udogodnieniom, otwartym przestrzeniom i większym możliwościom interakcji społecznej. Raport opiera się o wyniki ankiety, w której udział wzięli członkowie ULI, oraz wywiadami z ekspertami ds. miast i liderami branżowymi z Europy i reszty świata. Odpowiadali oni na pytanie, czy większe zagęszczenie ma długofalowe korzyści dla społeczeństwa, środowiska i inwestycji. Ponadto raport przedstawia rosnące znaczenie zagęszczenia dla branży nieruchomości w obliczu nieustannego wzrostu liczby ludności na obszarach miejskich: 89% członków ULI z całego świata, którzy wzięli udział w ankiecie na potrzeby raportu, uważa, że kwestia zagęszczenia stała się bardzo ważna lub kluczowa w ciągu ostatnich pięciu lat.

10 miast z całego świata jako przykłady
Dodatkowo w raporcie wykorzystano studia przypadków dziesięciu miast z całego świata – Atlanty, Barcelony, Hamburga, Meksyku, Oslo, Paryża, Seulu, Singapuru, Toronto i Wiednia – po to, by określić kryteria dobrze i źle funkcjonującego zagęszczenia. Paryż i Wiedeń uzyskały najlepsze wyniki, jeśli chodzi o wskaźniki pozytywne, a Meksyk wypadł najgorzej. Autorzy raportu zauważają także, że Toronto wyjątkowo dobrze radzi sobie z ograniczaniem przestępczości, korków i zanieczyszczeń, charakteryzując się przy tym względnie dużą gęstością zaludnienia.

– Zagęszczenie nie powinno być tematem tabu – mówi Lisette van Doorn, Prezes ULI Europe. – W większości przypadków zagęszczenie to najlepsza odpowiedź na zmiany gospodarcze i wzrost liczby ludności, zapewniająca maksymalne korzyści dla społeczeństwa i środowiska, a jednocześnie tworząca wartość, którą można wykorzystywać z pożytkiem dla ogółu i sprawiać dzięki temu, że nasze miasta będą bardziej elastyczne. Jednak świat nie wie jeszcze, jak ważne jest zagęszczanie ani jak je najlepiej osiągać. Dlatego musimy zaangażować się, by uzupełnić tę lukę w wiedzy i umiejętnościach oraz opracować nowe sposoby promowania zagęszczenia oraz edukowania i inspirowania społeczeństwa w tym zakresie – dodaje.

– Efektywne, skuteczne i odpowiedzialne wykorzystanie ziemi to cel, którego osiągnięcie przyniesie korzyści zarówno miastom, jak i ich mieszkańcom i działającym w nich firmom. Kluczowym pytaniem jest jednak, jak miasta mogą osiągnąć ten cel, jednocześnie szybko absorbując znaczny wzrost liczby ludności powodowany przez nieustającą, dynamiczną urbanizację na całym świecie – mówi Rosemary Feenan, Dyrektor ds. badań globalnych w JLL oraz Przewodnicząca Komisji ds. polityki i praktyki w ULI Europe. – Zagęszczanie to pewnie pierwsze, co przychodzi nam do głowy, ale jak osiągnąć na tym polu sukces nie jest już tak oczywiste – to w urbanistyce jeden z najważniejszym tematów tej dekady. Pozytywne zagęszczenie stanie się wyznacznikiem nowej generacji prosperujących miast – podsumowuje.

Warunki sukcesu
Raport przedstawia następujące warunki sukcesu w zagęszczaniu w miastach na całym świecie:

• Zwiększenie skali ewaluacji zagęszczenia w miastach na całym świecie i katalogowanie „składników” sukcesu.
• Określenie możliwości opracowania globalnego wyznacznika zagęszczenia, który pozwoliłby chronić ziemię przed rozrastającymi się obszarami miejskimi.
• Szkolenie planistów i urbanistów, by byli bardziej odważni i efektywni, planując z myślą o zagęszczeniu.
• Wsparcie władz miast w zakresie promowania idei zagęszczenia.
• Tworzenie i szerzenie inicjatyw przedstawiających praktyczny wpływ zagęszczenia na komfort życia.
• Wsparcie długoterminowego planowania z myślą o przyszłych mieszkańcach, a nie tylko obecnych preferencjach.

Dobre i złe zagęszczenie
Raport zawiera charakterystykę zarówno „dobrego”, jak i „złego” zagęszczenia. „Dobre” zagęszczenie obejmuje mieszane wykorzystanie terenu i społeczności o różnym poziomie przychodów; wysoce wydajny transport publiczny, na którym można polegać; kompleksową wizję strategiczną; uwagę poświęcaną potrzebom społecznym i ekonomicznym; wysoką jakość i komfort życia mieszkańców; przestrzenie publiczne i otwarte; elastyczność; wysokiej jakości projektowanie urbanistyczne; korzyści dla środowiska oraz ograniczony wpływ na istniejące obszary mieszkalne i miejsca.

Raport wymienia także przeszkody na drodze do sukcesu w zagęszczaniu, np. negatywny wizerunek w oczach opinii publicznej. Najczęstsze obawy związane z zagęszczeniem, według respondentów ankiety, to przeludnienie i utrata prywatności, utrata terenów zielonych oraz ruch uliczny i korki. Według autorów raportu szerzenie wiedzy i promowanie to kluczowe działania, które pozwolą przezwyciężyć niekorzystny wizerunek zagęszczenia w oczach opinii publicznej.

Kolejnym wyzwaniem są procesy projektowe: lokalne władze zazwyczaj przedkładają krótkofalowe planowanie nad potrzebę uwzględnienia rosnącej liczby ludności miejskiej w przyszłości. „Trudno jest efektywnie planować z myślą o wzroście w układzie, w którym dla demokratycznie wybranej większości obecne preferencje mają priorytet względem przyszłych potrzeb. Procesy polityczne zawsze skupiają się bardziej na potrzebach obecnych mieszkańców niż osób, które chciałyby zamieszkać w danym miejscu, czy tych, które dopiero się pojawią” – mówi Michael Spies, Starszy menedżer ds. zarządzania w Tishman Speyer, cytowany w raporcie.

Inicjatywa ULI
Pod koniec tego lata ULI będzie kontynuować swoją inicjatywę w formie projektu skupionego na relacjach między zagęszczeniem a zmianami w obszarach miejskich. Projekt nazwany „The Density Dividend: solutions for growing and shrinking cities” („Korzyści z zagęszczenia: rozwiązania dla rosnących i kurczących się miast”) będzie poruszać kwestię wyzwań związanych z wzrostem i spadkiem liczby ludności oraz potencjalną rolę zagęszczenia w adaptowaniu i tworzeniu strategii z myślą o przyszłych cyklach. W ramach tego projektu ULI przeprowadzi studium przypadku Warszawy. Stolica Polski znajdzie się w grupie sześciu europejskich miast razem z m.in. Stambułem, Sztokholmem i Birmingham. Profesor Clark przedstawi podsumowanie pierwszego raportu oraz poprowadzi warsztaty dla członków ULI Poland w Warszawie w dniach 2-3 września.

– Warszawa nieustannie się rozwija, przyciąga nowych mieszkańców i międzynarodowe inwestycje, dlatego to bardzo dobry moment, by władze miasta zastanowiły się nad fizyczną stroną przyszłego wzrostu. Polska stolica może wiele zyskać, biorąc udział w tym ważnym badaniu ULI, które – mam nadzieję – rozpocznie bardzo potrzebny dialog między sektorem publicznym a prywatnym o tym, jak najlepiej utrzymać i poprawić pozycję Warszawy w konkurencji z zagranicznymi miastami” – mówi John Banka, Partner w Colliers International i Przewodniczący ULI Poland.

Agnieszka Żelazko