XI Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych – sesja końcowa

– Głęboka termomodernizacja wiąże się nie tylko z poprawą termoizolacyjności przegród budowlanych – na co składa się docieplenie ścian, wymiana okien i drzwi – ale również modernizacją instalacji wewnętrznych – w szczególności poprzez wprowadzenie instalacji z odzyskiem ciepła i wykorzystaniem technologii odnawialnych źródeł energii – instalowaniem systemów zarządzania energią w budynku czy wreszcie modernizacją instalacji oświetleniowej – podkreślił Leszek Katkowski, przechodząc następnie do prezentacji zarówno obecnych narzędzi, jak i planów NFOŚiGW w sprawie nowych instrumentów.

Kongres zakończyła sesja zatytułowana „Perspektywa rozwoju rynków hipotecznych i listów zastawnych – nowa formuła banków hipotecznych”. W debacie, moderowanej przez Agnieszkę Domaradzką, Wiceprezes Zarządu PKO Banku Hipotecznego, udział wzięli: dr Piotr Cyburt – Prezes Zarządu mBanku Hipotecznego, Marek Kempny – Prezes Zarządu BPI Banku Polskich Inwestycji, Piotr Kowalski – Prezes Zarządu Fitch Polska, Tomasz Kubiak – Członek Rady Nadzorczej Pekao Banku Hipotecznego oraz Marcin Wojtachnio – Członek Zarządu mBanku Hipotecznego.

Fot. Marzena Stokłosa

Czy wdrożenie narzędzi prawnych pozwalających na emisję listów zastawnych faktycznie udrożni ten segment bankowości nad Wisłą? Dlaczego akurat listy zastawne – a nie rozwiązania takie jak sekurytyzacja czy emisja obligacji? Wreszcie – w jakim kierunku pójdzie rozwój bankowości hipotecznej po wejściu w życie nowych przepisów? To podstawowe zagadnienia poruszane podczas debaty.

Piotr Kowalski z Fitch Polska wskazuje uwagę na wysokie notowania, uzyskiwane przez listy zastawne w ratingach: – Trzeba pamiętać, że jest to instrument bardzo bezpieczny z tego punktu widzenia. Zdecydowana większość listów zastawnych na świecie jest traktowana bardzo dobrze, wiele z nich ma rating potrójne A. Swoistym potwierdzeniem jakości tych papierów wartościowych stał się niedawny kryzys gospodarczy: – W latach kryzysu list zastawny to był jedyny instrument który bank mógł sprzedać – i dawało to dostęp do płynności – ocenia Kowalski. Zdaniem prelegenta, przykładem może być tu węgierski bank OTP, największy emitent listów zastawnych w tej części Europy, który właśnie dzięki emisji listów zastawnych w okresie kryzysu miał dostęp do płynności. – Oczywiście musiał więcej zapłacić, ale w kryzysie to ma drugorzędne znaczenie – podkreślił przedstawiciel Fitch Polska.

Również i w Polsce wdrożenie efektywnego modelu refinansowania  przy użyciu listów zastawnych sprawi, iż rynek zyska dodatkowe zabezpieczenie: – Rozwój tego instrumentu jest pozytywny z punktu widzenia ryzyka bankowego – potwierdza Kowalski. Swoistym wyznacznikiem jakości jest porównanie ratingu listów zastawnych z ratingiem… emitujących je banków: – Większość banków ma rating na poziomie 1 lub 2A – a listy zastawne to papiery w większości na poziomie 3 A. Listy mają zatem lepszy rating aniżeli banki które je emitują.

Kto będzie zainteresowany zakupem polskich listów zastawnych – i jak oceniamy ten potencjał na najbliższe lata? Temat ten poruszył Marcin Wojtachnio z mBanku Hipotecznego. Jego zdaniem, zakupem polskich listów zastawnych będą banki, TFI, OFE i ubezpieczyciele. Potencjał jawi się ogromny: – Dziś w obrocie znajduje się około 4 mld listów zastawnych; podczas gdy w Europie około 30 – 40 proc. kredytów jest refinansowanych listami zastawnymi, u nas jest to niespełna 1 proc. Są wprawdzie limity inwestorskie, które mają OFE, TFI oraz ubezpieczyciele, jednak nawet biorąc pod uwagę owe limity i tak potencjał nabywczy inwestorski jest dużo większy niż to co banki są w stanie wyemitować – ocenia Wojtachnio.

Ile spośród 320 mld złotych polskich kredytów mieszkaniowych ma szansę stać się postawą emisji? Zdaniem przedstawiciela mBanku Hipotecznego, kredyty denominowane nie mają na to żadnych szans. Pośród 170 mld złotych kredytów udzielonych w walucie polskiej okoł 20 proc. nadaje się do emisji. Jeśli uwzględnimy limity jakie mają banki hipoteczne, uzyskamy wartość pomiędzy 20 a 30 mld zł. Warto jednak pamiętać, że portfel będzie dojrzewał, pojawią się nowe kredyty, lepszej jakości – na co wpłynie również wymóg zwiększania wkładu własnego, wynikający z zapisów Rekomendacji S.

Czy polscy inwestorzy są w stanie w pełni zaspokoić popyt na listy zastawne polskich banków? Tomasz Kubiak uważa, że jest to mało prawdopodobne: – Bez zagranicy nie jesteśmy w stanie wykorzystać potencjału emisyjnego. (…) Inwestorzy lokalni nie rozpoznają tego, co europejscy. Generalnie list który daje podwójne zabezpieczenie inwestorowi traktowany był jako zwykły papier emitowany przez przedsiębiorstwo. Agencje ratingowe w Polsce też nie rozpoznały listów zastawnych – ich rating nie był w efekcie wyższy niż rating emitenta.

Piotr Kowalski uważa, że listy zastawne – będące przejściem z instrumentów krótkoterminowych na długie – powinny zainteresować ubezpieczycieli i OFE, ze szczególnym wskazaniem na te ostatnie podmioty: – Od kiedy OFE nie mogą inwestować w obligacje skarbowe, to drugim w kolejności instrumentem pod względem bezpieczeństwa jest dla nich właśnie list zastawny. Kto inwestuje w listy zastawne w Europie? Zdaniem Piotra Kowalskiego są to banki, firmy z segmentu asset management oraz ubezpieczyciele. – Polska zawsze chce iść własną drogą zamiast wybrać tę sprawdzoną na Zachodzie – podkreślił prelegent. Jego zdaniem, problemem dla inwestorów może być fakt, iż w Polsce do chwili obecnej nie ma obowiązków nałożonych na bank hipoteczny odnośnie bufora płynnościowego czy obowiązkowego nadzabezpieczenia.

Co będzie znaczyć dla kredytobiorcy udrożnienie rynku listów zastawnych? Marek Kempny uważa, że efekt nie znajdzie od razu odzwierciedlenia w malejącej racie kredytu: – To nie jest kwestia ile będzie kosztować ten kredyt. Będzie to raczej kwestia pozyskania nowego finansowania długoterminowego. Natomiast jeśli tego nie uda się zapewnić, to grozi nam podrożenie kosztów kredytu, również za sprawą wymogów regulacyjnych – ocenia.

Opinię te podziela również Marcin Wojtachnio: – Ja bym raczej bał się scenariusza w którym rynek listów zastawnych nie rozwinie się wystarczająco. Również Tomasz Kubiak nie widzi związku pomiędzy emisją listów zastawnych a jakimiś istotnymi fluktuacjami kosztów kredytu: – Z punktu widzenia samego klienta – poza tym że marża nie wzrośnie, a nawet może trochę spaść – nie będzie widać żadnych zmian. Zdaniem prelegenta, odczuwalny skutek emisji może wystąpić w przypadku ewentualnych kryzysów: – Zamiast rzucać się na depozyty i wyrywać sobie klientów banki będą emitować listy zastawne – które i w kryzysie są kupowane. Może spowodować to że banki nie będą podnosiły marż na kredyty hipoteczne w dobie kryzysu – ocenia.

Marek Kempny uważa, że przyjęty w Polsce model – w którym bank hipoteczny stanowi samodzielny podmiot –  najlepiej sprawdził się w kryzysie: – Jak zachowywały się listy zastawne w dobie kryzysu? Tm gdzie reżim prawny był poluzowany, tam rosły marże.

Fot. Marzena Stokłosa

Debatę zakończyła prezentacja Prezesa mBanku Hipotecznego Piotra Cyburta poświęcona projektowanym zmianom w prawie, mającym  za cel udrożnienie emisji listów zastawnych.

Prelegent wyróżnił tu trzy podstawowe kategorie zmian:

Zmiany przepisów ustawowych, regulujących istotę funkcjonowania rynku: do tej grupy Piotr Cyburt zaliczył zmiany w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych, zmiany w ustawie o księgach wieczystych, nowelizację prawa upadłościowego, czy zmiany w przepisach o funduszach emerytalnych.

Zmiany podatkowe: kluczowe jest tu usunięcie dwóch barier. Pierwsza to brak możliwości zaliczania strat wynikłych z nabycia portfeli kredytów hipotecznych przez banki hipoteczne do kosztów uzyskania przychodów (obecnie może to zrobić tylko bank, który udzielił danego kredytu). Druga sprawa to konieczność zwolnienia listów zastawnych z poboru podatku u źródła,

Zmiany regulacyjne – dotyczące zapisów w dwóch Rekomendacjach Komisji Nadzoru Finansowego – chodzi o Rekomendację F i K.

Czego mają dotyczyć zmiany w ustawie zmianę w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych? Pierwsza to wprowadzenie nadzabezpieczenia. Pojawi się również instytucja bufora płynności: emitent będzie musiał na okres 6 miesięcy przed wykupem listu posiadać aktywa płynne wystarczające na wykup wraz z odsetkami. O ile powyższe dwa rozwiązania mają na celu zwiększenie zabezpieczenia, to kolejne służyć ma zwiększeniu emisji. – Dziś można emitować listy zastawne do 60% wartości; w Europie jest to 60 proc. dla nieruchomości komercyjnych i 80% dla mieszkaniowych – zdaniem prelegenta w tym samym kierunku powinny iść polskie rozwiązania.

Fot. Marzena Stokłosa

Poza zmianami w prawie upadłościowym, regulującymi postępowanie w przypadku upadłości banku hipotecznego, nowe rozwiązania pojawią się także w ustawie o funduszach emerytalnych. Ich celem będzie zmiana limitów i umożliwienie funduszom emerytalnym nabywania większej ilości listów zastawnych niż dotychczas. Wreszcie – last but not least – na rozwiązanie czeka problem związany z procedurą przepisywania wierzyciela hipotecznego w księgach wieczystych.

Na zakończenie konferencji Prezes CPBiI Jacek Furga podziękował wszystkim za udział w kongresie, zaprasząjac równocześnie na kolejną – dwunastą już – edycję wydarzenia.

Karol Jerzy Mórawski