Wzrost cen mieszkań wkrótce zacznie spowalniać?
W naszej analizie korzystamy z danych NBP dotyczących cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym uśrednionych dla 7 największych miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław). W celu przygotowania prognozy posłużyliśmy się modelem ekonometrycznym, w którym roczna dynamika cen mieszkań uzależniona jest od trzech zmiennych:
Stopy bezrobocia BAEL, która reprezentuje w modelu wpływ zmian popytu mieszkaniowego ze strony gospodarstw domowych na kształtowanie się cen mieszkań. Stopa bezrobocia pozwala na uchwycenie jednocześnie wiele czynników determinujących popyt mieszkaniowy z punktu widzenia sytuacji na rynku pracy (zmiany wynagrodzeń, zdolności kredytowej, obaw o utratę pracy, etc.). Zmienna ta została uwzględniona w modelu z jednokwartalnym wyprzedzeniem, co oznacza, że to oczekiwania dotyczące zmian na rynku pracy (a tym samym sytuacji finansowej gospodarstwa domowego) mają duże znaczenie w kontekście decyzji o zakupie mieszkania.
Wartości zakupów mieszkań „za gotówkę”, która reprezentuje wpływ tzw. popytu inwestycyjnego (długoterminowa lokaty kapitału) na ceny mieszkań. Posłużyliśmy się roczną dynamiką szacowanego przez NBP popytu gotówkowego na zakup mieszkań deweloperskich we wspomnianych wyżej siedmiu miastach.
Oczekiwań gospodarstw domowych na wzrost cen mieszkań. Zgodnie z wynikami badania ankietowego „Finansowy Barometr ING” coraz więcej osób zgadza się ze stwierdzeniem, że ceny domów nigdy nie spadają. W latach 2014-2018 uważało tak tylko 34-38% ankietowanych, a w latach 2018-2019 odsetek odpowiedzi twierdzących kształtował się na poziomie zbliżonym do 50%. Zmienna ta odzwierciedla nie tylko skłonność Polaków do zakupu mieszkania w obawie przed dalszym wzrostem cen, ale również ma za zadanie uwzględniać zmiany popytu spekulacyjnego (zakup mieszkań przez inwestorów krótkoterminowych).
Czytaj także: Ceny mieszkań rekordowe, a raty kredytów hipotecznych rosną jeszcze szybciej >>>
Zmiany cen transakcyjnych na pierwotnym rynku mieszkaniowym
Model ten dobrze tłumaczy zmiany cen transakcyjnych na pierwotnym rynku mieszkaniowym (dopasowanie modelu do danych wynosi ok. 80%). W celu przygotowania prognozy cen mieszkań musieliśmy przyjąć kilka założeń dotyczących kształtowania się zmiennych objaśniających w najbliższych latach. Oczekujemy, że stopa bezrobocia będzie kształtowała się w najbliższych latach w lekkim trendzie wzrostowym (do końca 2021 r. zwiększy się o 0,3 pkt. proc. a do końca 2023 r. o 1 pkt. proc.). Taka tendencja będzie wynikała m.in. z oczekiwanego przez nas spowolnienia wzrostu gospodarczego powiązanego z cyklem w absorpcji środków unijnych i prognozowanego przez nas spadku zatrudnienia (związanego częściowo z silnym wzrostem płacy minimalnej). W kontekście popytu gotówkowego, zakładamy tylko nieznaczne spowolnienie jego wzrostu. W warunkach pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej i malejącego zasobu oszczędności, trudno oczekiwać, że dwucyfrowe tempo wzrostu popytu gotówkowego na mieszkania zostanie utrzymane. Z drugiej strony, stopy procentowe pozostaną w najbliższych latach na niezmienionym poziomie, co będzie sprzyjać inwestycjom w mieszkania będących alternatywą dla nisko oprocentowanych depozytów bankowych. Spójne z założeniem o wolniej rosnącym popycie zarówno ze strony gospodarstw domowych, jak i inwestorów długoterminowych jest przyjęcie założenia, że coraz mniej Polaków będzie oczekiwać, że „ceny domów nigdy nie spadają”. W naszej prognozie przyjęliśmy, że odsetek respondentów zgadzających się z tym stwierdzeniem obniży się do 40% w horyzoncie 2023 r.
Czytaj także: Padł nowy historyczny rekord cen mieszkań. Na rynku nie ma bańki? >>>
Tempo wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym obniży się
Zgodnie z powyższymi założeniami, prognozujemy, że tempo wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym obniży się do 8,4% r/r w 2020 r. i w kolejnych latach będzie znajdować się w trendzie spadkowym, osiągając poziom 5,0% w 2023 r. Oznacza to, że przeciętna cena transakcyjna we wspomnianych siedmiu miastach zwiększy się z 8,2 tys. zł w IV kw. 2019 r. do 10,7 tys. na koniec 2023 r. Należy zwrócić uwagę, że jest to prognoza warunkowa, uzależniona od materializacji zarysowanego powyżej scenariusza dla zmiennych objaśniających. Oczekiwany dalszy, aczkolwiek wolniejszy wzrost cen mieszkań będzie wspierany nie tylko przez utrzymujący się popyt, ale również ograniczoną podaż nowych mieszkań związanych z trudnościami deweloperów w pozyskiwaniu nowych gruntów pod inwestycje.
Dostrzegamy ryzyko w górę dla naszej prognozy jeśli oczekiwania gospodarstw domowych na dalszy wzrost cen mieszkań nie zaczną wygasać lub jeśli sytuacja makroekonomiczna okaże się lepsza od oczekiwań. Dostrzegamy także ryzyko związane z rosnącą popularnością zjawiska tzw. flippingu, czyli krótkoterminowych inwestycji, polegających na zakupie mieszkania w celu jego remontu, a następnie szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Takie działania są jednak skoncentrowane na rynku wtórnym, a w naszym modelu transakcje tego typu zostały uwzględnione za pomocą zmiennej reprezentującej „popyt gotówkowy”. Ponadto, należy zwrócić uwagę, że historycznie ceny na rynku pierwotnym był wskaźnikiem wyprzedzającym w stosunku do kształtowania się cen mieszkań na rynku wtórnym. Dlatego oczekujemy, że oczekiwane przez nas w horyzoncie kilku lat spowolnienie wzrostu cen będzie realizowało się w obu segmentach rynku mieszkaniowego.
