Wynajmujesz mieszkania? Jak formę opodatkowania wybrać w 2019 roku?

Nie ma obiecanych ułatwień

Tuż przed wakacjami Ministerstwo Finansów zapowiadało uproszczenia w formalnościach, do których zobowiązane są osoby korzystające z ryczałtu od najmu: obowiązek składania oświadczenia o wyborze tej formy (miał go zastąpić akt uregulowania pierwszego podatku w formie ryczałtu) oraz prowadzenia ewidencji przychodów gdy z umowy nie wynika wprost ich wysokość.

Ostatecznie jednak awizowane w rządowym projekcie ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa, uchwalonej 23 października, zapisy takie się nie znalazły. Próżno więc ich szukać w ujednoliconej wersji ustawy  z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jednolity Dz.U. z 2017 r. poz. 2157; ost. zm. Dz.U. 2018, poz. 21,26) – obowiązującej na koniec listopada br., a więc do terminu, w którym fiskus może dokonywać zmian w podatkach dochodowych z mocą obowiązującą od kolejnego roku.

Decyzja do 21 stycznia

Oznacza to, że osoby chcące skorzystać z ryczałtu od najmu, o ile nie korzystają z tej formy opodatkowania takich przychodów w 2018 r., muszą do 21 stycznia 2019 r. (ustawowy termin to 20 stycznia, ale w 2019 r. wypada on w niedzielę) pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy (2019) naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika. Tylko jeśli ktoś kontynuuje najem opodatkowany ryczałtem, z obowiązku tego jest zwolniony.

Podobnie nadal warto prowadzić ewidencję przychodów z najmu, by nie popaść w konflikt z fiskusem – przynajmniej tak długo, jak długo wspomniane deklaracje przedstawicieli Ministerstwa Finansów nie przybiorą kształtu przepisu ustawowego.

Kto skorzysta z ryczałtu, jaka stawka podatku?

W 2019 roku nadal dochody z najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze uzyskane przez osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą opodatkowane są wg skali, przy uwzględnieniu stawek 18 proc., 32 proc.

Na zasadzie wyboru przychody takie mogą być opodatkowane, zgodnie z przywołaną już ustawą o zryczałtowanym podatku, podatkiem zryczałtowanym ustalanym co do zasady według stawki 8,5 proc.

Jednak zgodnie z treścią zmienionego w 2017 r. przepisu art. 12 ust. 1 w pkt 3 lit. a ustawy o podatku zryczałtowanym, od 1 stycznia 2018 r. ryczałt od przychodów z najmu do kwoty 100 000 zł wynosi 8,5 proc.; od nadwyżki ponad tę kwotę natomiast trzeba płacić taki podatek w wysokości 12,5 proc. przychodów.

Kolejny zaś przepis stanowi, że w przypadku osiągania takich przychodów przez małżonków, kwota przychodów 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków.

Podobnie jak w 2018 r., w roku przyszłym zmienione zasady to kłopot dla wszystkich, dla których przychody z najmu są jedynym lub kluczowym źródłem przychodów. Jak łatwo policzyć, przychody wyższe niż 8 333 zł miesięcznie stanowią dla nich istotną podwyżkę podatku.

Ryczałt nie zawsze się opłaca

Podatek od najmu w formie ryczałtu płaci się od przychodu, bez uwzględniania kosztów. Od 1999 roku aż do 2017 roku gdy niezależnie od wysokości przychodu z tego źródła obowiązywała jednolita stawka 8,5 proc. wydawał się rozwiązaniem korzystnym i dla podatnika, i dla fiskusa – właśnie przez prostotę rozliczenia, bez potrzeby dokumentowania i rozliczania kosztów, prowadzenia skomplikowanych ewidencji itp.

Nie ma jeszcze danych wskazujących, czy fiskus zyskał na tej zmianie. Stawka 12,5 proc. jest bowiem na tyle wysoka, że podatnicy uzyskujący odpowiednio wyższe przychody z najmu mogą się pokusić o rezygnację w ogóle z tej formy opodatkowania na rzecz innych – bez preferencji, ale przy odpowiednich zabiegach (legalna optymalizacja podatkowa) dających możliwość zapłacenia podatku w wysokości relatywnie niższej niż 12,5 proc. a nawet 8,5 proc. przychodu z najmu.

Najem można opodatkować na zasadach ogólnych – ale wtedy trzeba dodać do innych dochodów np. z pracy i zapłacić podatek od sumy (zapewne fiskus liczy, że wtedy ze względu na wysokość dochodu, według stawki PIT 32 proc.).

A może podatek liniowy?

Można jednak np. zdecydować się na zakwalifikowanie przychodów z najmu jako polegającego na świadczeniu tego rodzaju pozarolniczej działalności gospodarczej i wybrać wariant podatku w stałej wysokości 19 proc. Jest to możliwe, bo oddanie w najem więcej niż jednej nieruchomości pozwala zakwalifikować ten sposób zarobkowania jako działalność gospodarczą.

Co istotne, można wówczas przed wyliczeniem podatku od przychodów odliczyć koszty, w tym np. nie wymagającą ponoszenia dodatkowych wydatków – amortyzację. Poza nieruchomościami kupionymi pod klucz jako całkiem nowe, praktycznie w każdym przypadku można przy tym skorzystać z tzw. amortyzacji przyspieszonej (odliczać rocznie 10 proc. wartości mieszkania), a w konsekwencji przez okres 10 lat nie płacić PIT z tego tytułu w ogóle lub w symbolicznej wysokości.

W konsekwencji przepis, który miał wykluczyć optymalizację podatkową skłania do tego, by teraz poważnie zastanowić się nad skorzystaniem z niej. Mogą to zrobić zarówno osoby, które w kończącym się roku pozostały przy ryczałcie, płacąc od znacznej jego części ryczałt według wyższej 12,5-proc. stawki (z przekonania, że nie było to dobre rozwiązanie, w związku z rozszerzeniem zakresu najmu o kolejne nieruchomości itp.) jak i osoby, które dopiero w 2019 r. zaczną zarobkować na najmie.