Warszawski rynek mieszkaniowy w III kwartale 2015 roku
Analiza danych z największych miast Polski pozwala stwierdzić, że już od kilku kwartałów na rynku nieruchomości mieszkaniowych panuje względna równowaga. Wzmożona, podyktowana wysoką sprzedażą aktywność deweloperów zapewnia podaż mieszkań na poziomie równowagi rynkowej. Jednocześnie niski poziom stóp procentowych wpłynął na wzrost zdolności kredytowej potencjalnych nabywców, a niskie oprocentowanie lokat bankowych zachęcało oszczędzających do poszukiwania alternatywnych sposobów lokowania wolnych środków. To jednak nie przyniosło radykalnego zwiększenia wolumenu udzielanych kredytów hipotecznych, co wynika bezpośrednio z wyważonej polityki banków. Znaczenie mogła tu mieć również coraz mocniejsza regulacja rynku kredytów hipotecznych, m.in. poprzez stopniowe podwyższanie wymaganego wkładu własnego, zgodnie z wymogami Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Wszystkie te czynniki przekładają się na niewielki poziom wahań cenowych na rynku nieruchomości mieszkaniowych w największych polskich ośrodkach miejskich.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy
Średnia cena transakcyjna 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania w Warszawie nieznacznie rośnie już od trzech kwartałów. W III kw. 2015 roku zanotowano wzrost o 109 zł, czyli 1,49% w stosunku do poprzedniego kwartału. Tym samym przeciętna cena jednostkowa lokalu mieszkalnego w stolicy wyniosła 7 463 zł. Średnia jednostkowa cena mieszkania wzrosła również we Wrocławiu (o 83 zł) i w Krakowie (o 71 zł). W pozostałych dużych miastach ceny pozostają stabilne i podlegają jedynie nieznacznym wahaniom.
źródło: Centrum AMRON
Wahania cen w poszczególnych dzielnicach Warszawy, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, nie przekroczyły poziomu 4% (w porównaniu do II kwartału 2015 roku). Największa dynamika wzrostu cen na rynku nowych mieszkań (o 3,6%) została odnotowana w dzielnicy Żoliborz, gdzie średnia cena 1m2 wyniosła 8 405 zł. Największy spadek średniej ceny zanotowano w Śródmieściu (o 3,7%) oraz na Ursynowie (o 3,5%) – przeciętna cena 1 m2 mieszkania wyniosła tam odpowiednio 13 063 zł oraz 7 427 zł.
Na wtórnym rynku mieszkań do wzrostów cen mieszkań doszło w siedmiu dzielnicach Warszawy – najbardziej, bo o 2,8%, wzrosła średnia jednostkowa cena transakcyjna na Ursynowie i wyniosła 7 808 zł. Najwyraźniejszą tendencję spadkową zarejestrowano w dzielnicy Ursus oraz Bemowo – o 3,6% w stosunku do poprzedniego kwartału.
źródło: Centrum AMRON
Udział poszczególnych kategorii wielkościowych mieszkań w wolumenie obrotu w poszczególnych dzielnicach Warszawy
Średnia powierzchnia mieszkania sprzedanego w Warszawie w III kwartale bieżącego roku wyniosła 58,87 m. kw. Struktura wielkości sprzedanych mieszkań różniła się jednak znacznie w poszczególnych dzielnicach Warszawy. Analiza struktury obrotu na warszawskim rynku mieszkaniowym pozwala na wyraźne wyodrębnienie dwóch grup dzielnic – grupy dzielnic północnych i zachodnich – o niższej średniej powierzchni sprzedanych mieszkań oraz grupę dzielnic południowych i wschodnich, o wyższej średniej powierzchni mieszkań, przy czym zanotowane różnice są dość istotne i sięgają poziomu 10-12%. Wyjątkiem od tej reguły jest Żoliborz, gdzie zanotowano drugą najwyższa średnią powierzchnię sprzedanych mieszkań. Dwoma biegunowo odmiennymi pod względem struktury obrotu dzielnicami były w badanym okresie Praga Północ i Wilanów. Zdecydowanie największy udział mieszkań małych i średnich odnotowaliśmy w obrocie w dzielnicy Praga-Północ. Mieszkania o powierzchni użytkowej do 55 m2 były przedmiotem sprzedaży w 78,1% transakcji – w tym aż 30,3% stanowiły mieszkania najmniejsze, o powierzchni poniżej 35m2. Stąd również najniższa średnia powierzchnia sprzedanych mieszkań – zaledwie 45,48 m2. W tym samym okresie obrót najmniejszymi mieszkaniami w Wilanowie to jedynie 2,86 % liczby transakcji, natomiast kategoria lokali o powierzchni powyżej 100 m2 stanowi aż 27,2%, a kolejne 11,9% to mieszkania o powierzchni pomiędzy 85 a 100 m2. Średnia powierzchnia mieszkań sprzedanych w badanym okresie w dzielnicy Wilanów to aż 84,22 m2.
źródło: Centrum AMRON
źródło: Centrum AMRON
Agnieszka Pilcicka
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: agnieszka.pilcicka@amron.pl
www.amron.pl
