Warszawa w ósemce najchętniej wybieranych lokalizacji inwestycyjnych w 2014 roku

Firma CBRE ogłosiła dziś na dorocznych targach nieruchomości MIPIM w Cannes wyniki Badania Intencji Inwestorów w Sektorze Nieruchomości, w którym Warszawa znalazła się w pierwszej ósemce najchętniej wybieranych lokalizacji inwestycyjnych w 2014 roku.

Znaczna poprawa nastrojów na Europejskim rynku nieruchomości komercyjnych pokrywa się z wnioskami raportu CBRE „Badanie Intencji Inwestorów Na Rynku Nieruchomości” w 2014 r.  Zaufanie inwestorów w Europie Zachodniej ostro wzrosło w porównaniu z ubiegłym rokiem – 71% respondentów wybiera ten rynek jako najbardziej atrakcyjny region świata dla inwestycji.

Nastąpiły znaczne zmiany w kwestii preferencji geograficznych – odnotowano duży wzrost udziału inwestorów (19%) wybierających Hiszpanię jako najbardziej atrakcyjne miejsce do zakupów w 2014 r. w porównaniu do 6% w 2013 r. Dowodem na gwałtowne zmiany w porównaniu z zeszłym rokiem jest fakt, że obecnie Madryt ustępuje miejsca jedynie Londynowi w rankingu najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie miast. Barcelona również uplasowała się w pierwszej dziesiątce. Apetyt inwestorów na okazje na rynkach wychodzących z kryzysu potwierdza także obecność Amsterdamu i Dublina w tym gronie.

Mike Atwell, Senior Dyrektor działu rynków kapitałowych w CBRE na region Europy Środkowo-Wschodniej, powiedział:

„Rok 2013 był rekordowy pod względem wielkości inwestycji odnotowanych na rynku nieruchomości w Polsce od 2006 roku. Łączny wolumen transakcji inwestycyjnych przeprowadzonych w Polsce w ubiegłym roku wyniósł 3,29 miliarda euro. Polska jest nadal najbardziej aktywnym rynkiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i jest wysoko pozycjonowana przez międzynarodowych inwestorów. Największym wyzwaniem dla sektora w 2014 roku będzie ograniczona podaż tzw. core assets –  najlepszych produktów inwestycyjnych w atrakcyjnych lokalizacjach. Jednakże w chwili obecnej jest kilka dużych transakcji inwestycyjnych w trakcie realizacji, które powinny zamknąć się w pierwszym lub drugim kwartale tego roku. Oczekujemy, że wolumen transakcji w 2014 r. będzie na podobnym poziomie lub nawet potencjalnie wyższym niż w roku ubiegłym.”

Najbardziej atrakcyjne rynki dla inwestycji w nieruchomości

Peter Damesick, Prezes działu badań w CBRE na region EMEA, komentuje:

„Gwałtowny wzrost zainteresowania inwestorów Hiszpanią jest następstwem znacznego wzrostu obrotów na hiszpańskim rynku inwestycyjnym w ciągu minionego roku – w 2013 r. całkowita sprzedaż wyniosła 5 mld. euro,czyli ponad dwukrotnie więcej niż w 2012 r.  Odradzający się popyt na inwestycje w Hiszpanii wskazuje na spadek obaw dotyczących kryzysu zadłużenia publicznego w strefie euro oraz pozytywne postrzeganie przez inwestorów potencjału hiszpańskiego rynku na wyjście z kryzysu, dzięki poprawiającym się ostatnio wskaźnikom gospodarczym.”

Wielka Brytania odzyskała swoją pozycję jako najbardziej atrakcyjny rynek dla inwestycji w nieruchomości – w 2014 wybiera ją 29% inwestorów. Ożywienie gospodarcze w Wielkiej Brytanii nabrało tempa w zeszłym roku, dystansując strefę euro. Niemcy zajmują drugie miejsce z 21% głosów, co oznacza spadek z poziomu 35% odnotowanego w badaniu w 2013 r., kiedy znalazły się na szczycie listy. Wzrost udziału inwestorów postrzegających Holandię i Włochy jako najbardziej atrakcyjne – mimo iż nie tak spektakularny – również jest godny uwagi. Obydwa te rynki odnotowały wzrost aktywności inwestycyjnej w zeszłym roku, wraz ze wzrostem zaufania inwestorów wobec ich względnej wartości i szans na wyjście z kryzysu.

Inwestorzy przesuwają się w górę krzywej ryzyka w 2014 r., a niemal połowa z nich zgłasza zwiększone zapotrzebowania na nieruchomości drugorzędne. Zdecydowana większość (65%) postrzega obiekty spoza segmentu prime/core jako najbardziej atrakcyjne – w zeszłym roku jedynie 58% respondentów prezentowało ten pogląd. Znaczna większość (67%) inwestorów spodziewa się wzrostu aktywności zakupowej w porównaniu z 2013 r.

Mimo że nadal odnotowujemy znaczny popyt na pierwszorzędnie nieruchomości, to procent inwestorów twierdzących, że najbardziej preferują ten rodzaj aktywów spadł z 42% w 2013 r. do 35% w roku bieżącym. Udział inwestorów uznających za najbardziej atrakcyjne wysokiej jakości nieruchomości drugorzędne wzrósł do 33% z poziomu 25% odnotowanego w zeszłym roku.  Nastąpił również wzrost atrakcyjności obiektów w segmencie opportunistic/value-add z 25% do 28%.

Za największe przeszkody w nabyciu nieruchomości inwestorzy uznali dostępność podaży, wycenę aktywów oraz konkurencję ze strony innych inwestorów, co wyraźnie odzwierciedla rosnącą siłę popytu inwestycyjnego i zaangażowania kapitałowego na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych. Te przeszkody inwestycyjne są znamienne dla rynku cechującego się większym nasyceniem oraz umiarkowanymi cenami i potwierdzają wyniki badania wskazującego, że inwestorzy mają większy apetyt na ryzyko i postrzegają nieruchomości spoza segmentu prime/core jako najbardziej atrakcyjne.

Warto zwrócić uwagę, że jedynie 7% ankietowanych podawało koszt lub dostępność finansowania jako największe przeszkody dla inwestycji w 2013 r. Jest to znaczna zmiana w porównaniu z okresem sprzed dwóch lat, kiedy to możliwość znalezienia źródeł finansowania była głównym ograniczeniem aktywności. Wniosek ten dodatkowo potwierdza inne niedawne badanie CBRE, które pokazuje rosnącą liczbę kredytodawców na rynku europejskim oraz znaczne złagodzenie warunków kredytowania w ciągu poprzednich 12 miesięcy, zarówno jeśli chodzi o marże kredytowe jak i wskaźnik udziału kredytu w wartości rynkowej nieruchomości (LTV).

Co jest największą przeszkodą w nabywaniu aktywów w Europie?

Dr Peter Damesick dodaje:

„Różnica jednego roku potrafi przynieść ogromne zmiany. Aktywność inwestycyjna na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych gwałtownie wzrosła w drugiej połowie 2013 r. i cechuje się wysoką dynamiką także na początku 2014 r. Na tle poprawiających się warunków ekonomicznych i ustępującego kryzysu strefy euro, wyłania się obraz gwałtownie ocieplającego się rynku inwestycji w nieruchomości, napędzanego przez wzmocnienie przepływu kapitału i zwiększony apetyt na ryzyko.

Już samo to, że popyt inwestycyjny nabiera tempa, przyniosło inwestorom nowe wyzwania i problemy. Rynki są bardziej nasycone, cechują się wyższą konkurencją i umiarkowanymi cenami – to wszytko powoduje, że część inwestorów obiera na cel szeroki zakres lokalizacji i rodzajów nieruchomości, także tych spoza segmentu prime.”

O raporcie CBRE pt. Badanie Intencji Inwestorów Na Rynku Nieruchomości w 2014 r.

Internetowa ankieta dotycząca intencji inwestorów europejskich przeprowadzona przez CBRE została zaprojektowana tak aby dogłębnie zbadać nastroje i preferencje inwestorów względem regionów, krajów, miast, sektorów oraz rodzajów nieruchomości a także wpływ kluczowych czynników na nastawienie i aktywność inwestorów.

W edycji badania z 2014 r. wzięło udział 387 respondentów reprezentujących całe spektrum inwestorów w nieruchomości. Najliczniejszą grupą byli zarządcy funduszy/aktywów stanowiący 43% uczestników ankiety. Kolejne 11% stanowiły fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i państwowe fundusze majątkowe. Inne liczne grupy to: prywatne firmy deweloperskie (14%), spółki deweloperskie notowane na giełdzie/ fundusze nieruchomościowe REIT (11%) oraz spółki private equity i venture capital.

Respondenci w większości wywodzą się z podmiotów mających siedzibę w Europie (88%). Najbardziej liczni byli inwestorzy z siedzibą w Wielkiej Brytanii – ich odsetek wyniósł 38%. Ankietowani z Niemiec stanowili 23%, podobny był udział inwestorów z siedzibą w innych krajach Europy Zachodniej (22%).  Respondenci spoza Europy w głównej mierze wywodzili się z Ameryki Płn. (9% ogółu).

Źródło: CBRE