„W opinii rzeczoznawcy” – nowa seria artykułów eksperckich JLL

Małgorzata Żółtowska, Dyrektor Działu Wycen w Europie Środkowo – Wschodniej, która niedawno także objęła stanowisko Dyrektora Operacyjnego JLL CEE, powiedziała: „Często spotykamy się z zapytaniami klientów – banków, funduszy, deweloperów – o kwestie związane z wycenami nieruchomości komercyjnych. W naszej serii artykułów eksperckich będziemy omawiać nowe prawodawstwo, pisać o wycenach różnego typu nieruchomości – gruntowych, mieszkaniowych, hotelowych, a także poruszać kwestie jakości wycen bankowych. W pierwszym artykule Krzysztof Jarocki pisze o certyfikacji HypZert i nowych europejskich regulacjach dotyczących standardów wycen.”

Cykl „W opinii rzeczoznawcy”
Certyfikacja HypZert i nowe europejskie regulacje dotyczące standardów wycen

Niedawno we Frankfurcie odbyła się doroczna międzynarodowa konferencja zorganizowana przez niemiecką organizację HypZert GmbH. Organizacja ta zajmuje się certyfikacją rzeczoznawców wyceny nieruchomości, w tym rzeczoznawców specjalizujących się w szacowaniu wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości (ang. Mortgage Lending Value – MLV). W konferencji wzięło udział ponad 1200 specjalistów z całego świata, głównie Niemiec, Holandii, Francji, Wielkiej Brytanii, a także Polski.

Delegaci konferencji dyskutowali przede wszystkim o nowych regulacjach, nad którymi pracuje obecnie Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (EUNB; ang. EBA). EUNB to niezależny organ UE, którego zadaniem jest zapewnienie skutecznej i spójnej regulacji ostrożnościowej oraz nadzór nad całym europejskim sektorem bankowym. EUNB opracowuje obecnie tzw. standard techniczny, który określi surowe kryteria oceny wartości bankowo-hipotecznej. Dokument ten oczekiwany jest głównie przez rynek niemiecki, który jest najbardziej aktywnym pod kątem wykorzystania tego rodzaju wartości do zabezpieczenia wierzytelności kredytowych. Na rynku tym funkcjonują wypracowane od wielu lat standardy techniczne i prawne szacowania wartości nieruchomości, stąd tak duże oczekiwanie na treść nowego standardu. Oczekuje się, że standard będzie dużo czerpał z dotychczasowych praktyk rynku niemieckiego, aczkolwiek szczegóły w tym zakresie nie są jeszcze znane. Publikacja projektu dokumentu oczekiwana jest do końca bieżącego roku.

Na konferencji dyskutowano również na temat rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych (Capital Requirements Regulation – CRR). Rozporządzenie CRR jest prawnie wiążące w całości i bezpośrednio stosowane we wszystkich państwach członkowskich UE od dnia 1 stycznia 2014 r. (z wyjątkiem określonych przepisów).

Przepisy mają na celu wzmocnienie regulacji sektora bankowego i firm inwestycyjnych. Są one kolejnym krokiem w kierunku stworzenia bezpieczniejszego i bardziej przejrzystego systemu finansowego. W rozporządzeniu CRR znajdują się przepisy dotyczące m.in. funduszy własnych banków, wymogów kapitałowych, płynności i lewarowania. To właśnie CRR narzuciło na EUNB wymóg stworzenia standardu technicznego dotyczącego oceny wartości bankowo-hipotecznej, o którym mowa powyżej.

Na konferencji poruszono również inne tematy w tym porównanie regulacji hipotecznych w różnych krajach europejskich, praktyczne aspekty wyceny nieruchomości czy wpływ zielonej certyfikacji. Była to również doskonała okazja do integracji z ekspertami z dziedzin bankowości i wyceny nieruchomości. Całość została zorganizowana na bardzo wysokim poziomie. Za rok, 20-sta jubileuszowa edycja odbędzie się w Bonn.

Certyfikacja o nazwie CIS HypZert MLV jest poświadczeniem kompetencji i ekspertyzy rzeczoznawców w zakresie szacowania wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości (MLV). Nadawane są one praktykującym rzeczoznawcom spoza terytorium Niemiec. Otwarcie organizacji HypZert na zewnętrzne rynki nastąpiło dość niedawno. Jest ono reakcją na bardzo dużą aktywność niemieckich banków poza granicami własnego kraju, a także ich oczekiwania co do wysokich kompetencji rzeczoznawców praktykujących z wartością MLV na rynkach zewnętrznych. Odbiorami tych wycen są głównie niemieckie banki emitujące listy zastawne (tzw. banki Pfandbrief). Rygorystyczne wymogi stawiane jakości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie listów zastawnych oraz określaniu ich wartości przekłada się na wysoką gwarancję bezpieczeństwa tego rodzaju dłużnych papierów wartościowych. Odzwierciedla to ich niska rentowność znajdująca się nierzadko poniżej oprocentowanie obligacji rządowych.

Spełniając wymogi międzynarodowej normy ISO/IEC 17024 certyfikacja CIS HypZert MLV zapewnia gwarancję najwyższej jakości wycen wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości. Kandydaci muszą wykazać się wieloletnim doświadczeniem zawodowym, odpowiednim wykształceniem i kompetencjami oraz posiadać specjalistyczną wiedzę z zakresu wyceny, bankowości i finansów. Na chwilę obecną certyfikat CIS HypZert MLV posiada jedynie ok. 55 rzeczoznawców spoza terytorium Niemiec, w tym zaledwie kilku w Polsce.

Obecnie obserwujemy duży wzrost zainteresowania usługami wycen wartości bankowo-hipotecznej na terenie Polski oraz Europy Środkowo-Wschodniej. W odpowiedzi na trend polski oddział firmy JLL świadczy niezależne usługi wyceny wartości bankowo-hipotecznej w Polsce i Europie Środkowo – Wschodniej od drugiej połowy 2014 r. Wyceny sporządzane są przez certyfikowanego rzeczoznawcę CIS HypZert MLV.

Na terenie Polski firma JLL przeprowadza rocznie ok. 800 wycen. Składają się na nie zarówno wyceny pojedynczych nieruchomości, jak i portfeli nieruchomości. Wyceny realizowane są głównie na rzecz banków, funduszy inwestycyjnych, deweloperów, jak też prywatnych inwestorów. Łączna wartość wycenionych przez JLL nieruchomości w 2014 r. przekroczyła 85 mld PLN.

Krzysztof Jarocki, MRICS
rzeczoznawca majątkowy – dyrektor w Dziale Wycen JLL