Ulga mieszkaniowa sposobem na fiskusa?

Wzrosty cen metrażu mogą zachęcać do sprzedaży mieszkań, które zostały kupione np. trzy lub cztery lata temu. Problem polega na tym, że osoba odsprzedająca dom lub lokal po niedługim czasie od jego zakupu, powinna zapłacić podatek dochodowy o stawce 19%. Taka danina dla fiskusa może skutecznie obniżyć zysk ze sprzedaży mieszkania. Na całe szczęście, istnieje ulga mieszkaniowa, czyli bardzo dobry sposób na uniknięcie podatku od zysków ze sprzedaży mieszkania. Wiele osób, które sprzedały mieszkanie albo dopiero rozważają taki wariant, interesuje się tematem wspomnianej ulgi. Właśnie dlatego zaprezentowaliśmy najważniejsze zasady, na których działa ulga mieszkaniowa. Warto wiedzieć, że w 2020 r. będzie ona funkcjonowała nieco inaczej niż jeszcze kilka lat wcześniej.

Trzeba bardzo uważać na pięcioletni termin opodatkowania

Przed prezentacją ogólnych zasad ulgi mieszkaniowej warto wyjaśnić, kiedy będzie ona bardzo potrzebna. Wielu właścicieli nieruchomości mogło słyszeć, że odsprzedaż nabytego (zakupionego/otrzymanego) albo wybudowanego lokum przed upływem pięciu lat skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku PIT. Taka informacja jest nie do końca precyzyjna. Okazuje się bowiem, że zgodnie z przepisami pięcioletni termin opodatkowania trzeba liczyć dopiero od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie prywatnej nieruchomości mieszkaniowej. Wedle takiej zasady, mieszkanie nabyte w 2019 r. będzie można sprzedać bez podatku dopiero 1 stycznia 2025 roku.

„Szansą na wcześniejszą sprzedaż nieruchomości mieszkaniowej bez podatku PIT będzie właśnie opisywana ulga mieszkaniowa. Warto dodać, że wspomniany podatek stanowi aż 19% zysku ze sprzedaży nieruchomości” – wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Własne potrzeby mieszkaniowe to bardzo pojemne pojęcie…

Głównym celem ulgi mieszkaniowej jest zmniejszenie lub zupełne zniesienie opodatkowania osób wydających środki ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Według obecnych przepisów, definicja takich celów jest bardzo szeroka. Można tutaj zaliczyć:

• nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego (również w części/udziale)
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu albo udziału w takim prawie
• nabycie gruntu pod budowę domu (również nabycie udziału w gruncie, gruntu z rozpoczętym budynkiem lub gruntu przeznaczonego do odrolnienia)
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont własnego budynku mieszkalnego, części takiego budynku lub własnego lokalu mieszkalnego
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, lokalu niemieszkalnego lub pomieszczenia niemieszkalnego (do wykorzystania ulgi mieszkaniowej uprawnia również rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja części budynku niemieszkalnego)
• spłatę kredytu mieszkaniowego na wymienione powyżej cele (zaciągniętego przed opodatkowaną sprzedażą nieruchomości)
• spłatę kredytu refinansującego kredyt wymieniony w poprzednim punkcie (zaciągniętego przed opodatkowaną sprzedażą nieruchomości)
• zamianę nieruchomości mieszkaniowej/działki budowlanej na inną taką nieruchomość

„Co ważne, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych związane z ulgą mieszkaniową powinno nastąpić na terenie Polski, innych krajów Unii Europejskiej lub krajów EFTA (Szwajcaria, Liechtenstein, Islandia lub Norwegia)” – podkreśla Leszek Markiewicz.

Ulga mieszkaniowa zapewnia wyłączenie z podatku całości lub części dochodu dotyczącego sprzedaży mieszkania. Taki wyłączony podatkowo dochód obliczymy przy pomocy następującego wzoru:

Kwota wyłączona z opodatkowania = (sumaryczny dochód ze sprzedaży mieszkania x zadeklarowane wydatki na własne cele mieszkaniowe)/przychód ze sprzedaży mieszkania

Od 2019 r. ulga mieszkaniowa jest nieco mniej restrykcyjna  

Podobnie jak w przypadku innych ulg, fiskus przewidział pewne sankcje dla niesłownych podatników. Z tą kwestią wiąże się temat niedawnych zmian prawnych. Warto wiedzieć, że ulga mieszkaniowa zmieniła się w pewnym ważnym aspekcie. Mowa o wydłużeniu terminu, przed upływem którego podatnik powinien przeznaczyć część lub całość dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Do 1 stycznia 2019 r. taki termin wynosił zaledwie 2 lata. Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydłużyła czas na sfinansowanie celów mieszkaniowych do 3 lat.

„Trzeba jednak pamiętać, że bardziej korzystne zasady ulgi mieszkaniowej dotyczą jedynie sprzedaży nieruchomości w 2019 r. oraz późniejszych latach” – zaznacza Leszek Markiewicz.

Co ważne, zmianie nie uległy sankcje dla osób łamiących zasady opisywanej ulgi. Jeżeli ulga mieszkaniowa nie zostanie wykorzystana w ciągu 2 lub 3 lat (poprzez sfinansowanie własnych celów mieszkaniowych), to podatnik będzie musiał złożyć korektę deklaracji podatkowej, zwrócić fiskusowi zaoszczędzony podatek PIT i dodatkowo zapłacić odsetki od zaległości podatkowych.

„Taka sankcja nie znajduje zastosowania jeśli ulgi mieszkaniowa została prawidłowo wykorzystana przed upływem 2 lat lub 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedano nieruchomość” – podkreśla Leszek Markiewicz.