Tylko podwojenie oprocentowania lokat może obniżyć gorączkę na rynku nieruchomości

Coraz więcej mieszkań kupowanych jest za gotówkę – zarówno od deweloperów jak i na rynku wtórnym. Proces ten przybiera na sile. Według naszych danych, w 2016 r. takie zakupy stanowiły aż 60 proc. wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Spora część z nich była z pewnością formą lokaty kapitału. Nic dziwnego, bo zwrot z inwestycji w nieruchomość na wynajem jest nadal dużo wyższy niż z innych bezpiecznych form lokowania oszczędności – komentuje Dariusz Książak, Prezes Zarządu Emmerson Evaluation.

Większość transakcji dokonywanych za gotówkę to mieszkania przeznaczone pod wynajem.  Według wyliczeń Open Finance, inwestor, który pod koniec 2007 roku kupił mieszkanie na wynajem osiągał zyski z wynajmu na poziomie około 3-5 proc. wartości mieszkania.

Jeszcze bardziej atrakcyjnie zwrot z inwestycji przedstawia się obecnie, gdy oprocentowanie lokat – nawet długoterminowych jest niskie w związku z najniższym w historii poziomem stóp procentowych NBP. Z wyliczeń Emmerson Evaluation wynika, że średnia rentowność wynajmu mieszkań może być bowiem nawet 3-krotnie wyższa w stosunku do oprocentowania na lokatach bankowych.

Właśnie poziom stóp procentowych zdaniem ekspertów ma decydujące znaczenie dla atrakcyjności inwestycji w nieruchomości pod wynajem. Wzrost stóp przekłada się np. na korzystniejsze oprocentowanie lokat bankowych, a jednocześnie podnosi koszt kredytów hipotecznych, które też są zaciągane pod niektóre inwestycje. Efektem jest niższa atrakcyjność zakupu mieszkania pod wynajem jako formy lokaty kapitału. Na razie jednak stopy procentowe nie są konkurencją dla rynku mieszkań pod wynajem.

Dwupokojowe królują na rynku

Z analizy rynku najmu nowych mieszkań oddanych do użytku w latach 2014-2016, której dokonali eksperci Emmerson Evaluation, wynika, że zdecydowanie dominuje najem mieszkań 2-pokojowych. Takie lokale stanowią zwykle ponad połowę wynajmowanych, przy czym ich udział waha się od 50 proc. w Białymstoku do nawet 68 proc. w Poznaniu. W drugiej kolejności wynajmowane są mieszkania 3-pokojowe, które największą popularnością cieszą się w miastach Wschodniej Polski – Białymstoku (38 proc.) i Lublinie (30 proc.). Wśród analizowanych lokalizacji tylko w Poznaniu minimalną przewagę nad nimi uzyskały kawalerki (16 proc.).

Raport E-VALUER INDEX 2017 przygotowany przez Emmerson Evaluation pokazuje, że w niedawno wybudowanych budynkach (oddanych do użytku w latach 2014-2016) zakres stóp zwrotu z wynajmu dla analizowanych miast osiąga wartość nawet do 6 proc.. Co ciekawe, zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem wcale nie są najwyższe w największych polskich aglomeracjach. To miasta takie jak Lublin, Białystok, Szczecin czy Łódź mają wyższą stopę zwrotu z wynajmu, mieszczącą się w zakresie 5-6,1 proc. W Warszawie wskaźnik ten waha się już między 4,6-5,4 proc.

Zagranica i REIT-y mogą jeszcze bardziej podgrzać rynek

W dłuższej perspektywie możemy spodziewać się większego zainteresowania rynkiem najmu wśród podmiotów instytucjonalnych posiadających portfele kilkudziesięciu czy kilkuset mieszkań. – Za pakietowymi zakupami mieszkań rozglądają się też inwestorzy z zagranicy. Co więcej, część deweloperów rozważa możliwość budowania inwestycji, które będą przeznaczone nie na sprzedaż, a właśnie pod wynajem – dodaje Dariusz Książak.

Na dodatek nową opcją dla chcących inwestować w wynajem mogą okazać się REIT-y (skrót od ang. Real Estate Investment Trust), czyli fundusze inwestujące w lokale na wynajem. Często charakteryzują się specjalnym statusem podatkowym, są np. zwolnione z większości podatków firmowych. Obecnie nad wprowadzeniem REIT-ów do obrotu gospodarczego w Polsce pracuje Ministerstwo Finansów.

Tak czy owak trend zakupu mieszkań na wynajem będzie się utrzymywał, dopóki oprocentowanie lokat pozostanie na niskim poziomie. W grupie nabywców inwestycyjnych będą dominować zakupy za gotówkę. – Do odwrócenia tego trendu może dojść w sytuacji podwojenia oprocentowania lokat w stosunku do poziomów obecnych. Wówczas rentowność lokat zbliży się do rentowności wynajmu mieszkań, która, w zależności od lokalizacji i wielkości mieszkań, waha się najczęściej w przedziale 4-6 proc. – prognozuje Dariusz Książak.