Trzy lata od „czarnego czwartku”. ZBP: fakty i mity o kredytach frankowych

Dziś, ponad 10 lat po boomie mieszkaniowym z okresu 2006-2009 temat kredytów walutowych wciąż jest niezwykle aktualny.

Problemem stała się obecnie rosnąca liczba informacji, z których część opiera się na faktach, a inne stanowią jedynie źródło spekulacji i jednostkowych opinii, przez co (świadomie) wprowadzają wielu klientów sektora finansowego w błąd. Chodzi m.in. o wysokość comiesięcznych rat czy wysokość kapitału do spłaty. Dziś niektórzy posiadacze kredytów w CHF przeliczają swoje kredyty na polskie złote, wskazując, że po wielu latach spłaty kredytu muszą oddać bankowi więcej niż pożyczyli. Przy tych wyliczeniach zapominają jednak, że zaciągnęli kredyt w walucie obcej i tę właśnie walutę obcą (np. franki szwajcarskie) muszą oddać. Średnie raty płacone przez „frankowiczów” są jednak statystycznie mniejsze niż te zaciągnięte przez „złotówkowiczów”. Kredyty hipoteczne (zaciągane często na 30 lat) z uwagi na swoją specyfikę i długi okres kredytowania pozwalają także na rozłożenie całości zadłużenia na dogodne, cykliczne raty niwelujące jednorazową konieczność wpłaty dużych sum.

W analizie specyfiki i różnic pomiędzy kredytami zaciąganymi w walutach obcych (np. frankach szwajcarskich) a walucie krajowej (polskim złotym) rozsądne wydaje się oparcie swoich analiz i wniosków na danych liczbowych – to one bowiem w obiektywny i przejrzysty sposób najlepiej tłumaczą zależności, zalety, jak i wady poszczególnych rozwiązań dostępnych na rynku finansowym.

W celu zobrazowania różnic w poszczególnych typach kredytów dostępnych na rynku, warto posłużyć się przykładem modelowym – na potrzeby niniejszej analizy wybraliśmy kredyt mieszkaniowy w wysokości odpowiednio 300 000 PLN oraz 123 417 CHF. Oba kredyty w symulacji zaciągnięte zostały na 30 lat w roku 2008. Kredyt w walucie obcej posiadał będzie następujące parametry (kurs wymiany CHF/PLN = 2,47; marża 1.5%; spread 3%; raty równe) natomiast parametry kredytu w walucie narodowe będą następujące (kredyt w PLN, marża banku 2%; raty równe). Parametry obu kredytów oparte są na autentycznych danych historycznych.

Po okresie silnych wzrostów analiza pokazuje, iż wysokość rat kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich systematycznie spadała, natomiast dziś w związku ze zmieniającą się sytuacją na polskim rynku finansowym (wysokość stóp procentowych, wskaźnik WIBOR etc.) wysokość rat kredytu w walucie krajowej może wzrosnąć. Na dzień 1 stycznia 2018 roku (tj. po spłacie jednej trzeciej całości zadłużenia) wysokość raty kredytu w PLN zrównała się, a nawet przewyższyła nieznacznie (12 zł) wysokość rat kredytu o tej samej wysokości zaciągniętego w CHF. Korzyści klientów posiadających kredyty walutowe obrazuje także suma rat spłaconych przez obu dłużników.  Okaże się bowiem, że przez 11 lat „frankowicz” w stosunku do kolegi „złotówkowicza” zaoszczędził 44 tys. zł. Także średnia zapłacona rata pozostaje niższa.

Źródło: ZBP

Źródła tej zależności należy poszukiwać między innymi w zmieniających się na przestrzeni lat wysokościach stawek LIBOR i WIBOR.

Wykres poniżej obrazuje wpływ wahań poziomu stóp LIBOR3M na wysokość rat kredytu w CHF; w modelowym przykładzie widoczny jest spadek wysokości rat kredytu w latach 2014-2018 (92 zł) oraz wzrost raty w okresie 2008-2018 (243 zł). Niezwykle istotne jest zatem dokładne przeanalizowanie i zrozumienie wszystkich elementów wpływających na finalną wysokość raty kredytu.

Źródło: ZBP

Na wysokość spłacanych rat wpływa także m. in. tempo spłaty kapitału kredytu. Na modelowym przykładzie widoczne jest, iż po 10 latach klientom posiadającym kredyt złotówkowy udało się spłacić 22% kapitału, wobec 33% kapitału, który udało się spłacić klientom posiadającym kredyt w CHF.

Źródło: ZBP

W okresie 10 lat różnica w ilości spłaconego kapitału wyniesie prawie 50 tysięcy złotych. Co więcej, ten sam wykres obrazuje, iż pomimo znaczącego wzrostu kursu franka w 2010 r., to do przełomu 2014 i 2015 r. posiadacz kredytu frankowego płacił zasadniczo niższa ratę, niż posiadacz kredytu w walucie narodowej (PLN).

Źródło: ZBP

Kredyty w walutach obcych z uwagi na ich parametry – niższa ratę początkową, atrakcyjniejsze oprocentowanie etc. okazały się niezwykle popularne w okresie boomu budowlanego, pozwalając klientom na sfinansowanie zakupu wielu nowych nieruchomości. Istotną informacją jest także fakt, iż kredyty w CHF cechują się najlepszym współczynnikiem spłacalności wśród wszystkich typów kredytów zaciągniętych przez klientów sektora finansowego (dane NBP).

Źródło: ZPB

Warto pamiętać, iż także dziś zmianie ulec może zarówno rata kredyty zaciągniętego w walucie obcej, ale także polskich złotych. Zaciągając kredyt hipoteczny, warto pamiętać o potencjalnym wzroście poziomu WIBOR i LIBOR w okresie kredytowania.

Źródło: ZBP

Wzrost wysokości rat obrazuje symulacja kredytu zamieszczona poniżej. Przykład wskazuje, jak zmieni się rata kredytu w związku ze wzrostem wartości stawki referencyjnej WIBOR do 2, 3, 5 i 8 punktów procentowych przy stałej marży banku.

Źródło: ZBP

Podpisując dziś umowę kredytu hipotecznego, musimy bezwzględnie mieć świadomość możliwości wzrostu rat naszego kredytu w przyszłości.

Przed zaciągnięciem kredytu kluczowe jest również zrozumienie warunków i zasad zapisanych w umowie (co posiadacze kredytów frankowych i złotowych potwierdzili własnym podpisem). Powinniśmy zawsze upewnić się, że nie mamy wątpliwości co do treści umowy, a w szczególności do zapisów określających całkowitą kwotę do spłaty, rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO), dodatkowe opłaty lub ubezpieczenia oraz ewentualne wymogi dotyczące ustanowienia zabezpieczeń, a także warunki wcześniejszej spłaty. W przypadku wątpliwości klienta – bank zawsze udzieli takich informacji.

Źródło: ZBP

Dodatkowe informacje na temat potencjalnych źródeł ryzyka związanych z produktami kredytowymi dostępne są w cyklicznych raportach publikowanych przez Związek Banków Polskich (np. raportem InfoKREDYT).

Źródło: Związek Banków Polskich