Trudno rozwijać budownictwo mieszkaniowe bez banków hipotecznych i listów zastawnych
Maciej Małek: Odnosząc się do „szklanych domów” Żeromskiego wskazała Pani, że to jest rodzaj utopii. Co zatem musi się zmienić w obszarze mieszkalnictwa, żeby to marzenie było coraz bardziej realne. Myślę o ładzie regulacyjnym, ale nie tylko.
Dr Agnieszka Drewicz-Tułodziecka: Rozwój mieszkalnictwa to jest sprawa długoletnia i proces, który ja osobiście prowadziłam od czasu transformacji ustrojowej, od 1991 roku, w swoim zakresie oczywiście.
Polegał on na wymyślaniu, analizowaniu najlepszych dla Polski rozwiązań w dziedzinie hipoteki, modernizacji ksiąg wieczystych, stworzenia ustawodawstwa dla powstania banków hipotecznych i emisji listów zastawnych. To jest właśnie przyszłość dla finansowania mieszkalnictwa, żeby były ustabilizowane, dobre oferty kredytu hipotecznego, i aby były na to długoterminowe środki.
Jest to teraz największa bolączka: skąd brać środki o odpowiednio niskim oprocentowaniu, o stałym oprocentowaniu, które banki mogą wykorzystać do oferowania finansowania na rynku mieszkaniowym.
Nadal bowiem budowa czy zakup mieszkania jest to wydatek przekraczający krótkoterminowe możliwości przeciętnego obywatela i kredyt hipoteczny jest tutaj niezbędny.
W tej chwili już kilka wyspecjalizowanych instytucji coraz bardziej masowo emituje listy zastawne. Poprzez te papiery z rynku kapitałowego i krajowego, i zagranicznego ściągane są środki i udostępniane w formie kredytu hipotecznego.
Czytaj także: Czy listy zastawne znacząco wzmocnią nasz rynek kredytów hipotecznych?
Ta komercyjna, prosta droga jest tu najważniejsza. Na programy rządowe nie można liczyć, one są, one się kończą i przewiduję, że nie będą one, mimo deklaracji politycznych, odgrywały wielkiej, masowej roli w finansowaniu budownictwa.
Stawiam na komercyjne zasady, na transparentny rynek, dobrą legislację, która powinna pomagać.
Nowe regulacje wydane przez Komisję Nadzoru Finansowego, będą motywowały banki do udzielania kredytów na stałą stopę procentową. Tego produktu na polskim rynku kredytów hipotecznych brakuje, a jest to ważny element, któremu kibicuję. Żeby w najbliższych latach można było zaciągnąć kredyt na stałą stopę. I nie martwić się w długoletnim okresie spłacania czy stopa procentowa pójdzie w górę.
Ta długoterminowa stabilizacja i perspektywa jest dla klientów najważniejsza.
Które z instrumentów sprawdzonych w krajach rozwiniętej gospodarki rynkowej można by jeszcze implementować do naszego systemu prawnego?
‒ Jest kilka rzeczy, które w Polsce się rozwijają, ale w niedostatecznym jeszcze wymiarze. Należy do nich na pewno stopień elektronizacji i automatyzacji dostępu do różnych produktów finansowych, w tym do kredytu hipotecznego.
Począwszy od informacji o nieruchomościach, o zabezpieczeniach – mamy tu wspaniale i solidnie funkcjonujący system elektronicznych ksiąg wieczystych. To jest postęp na miarę światową, że z każdego prywatnego komputera możemy wejść do informacji o wybranej księdze wieczystej nieruchomości.
Czytaj także: Rynek mieszkaniowy: nie ma bańki, ale trzeba rozwinąć rynek listów zastawnych
Ale jeszcze dobrze by było móc złożyć elektroniczne wnioski o wpisy, o zarejestrowanie zabezpieczeń kredytów, o przelew wierzytelności hipotecznych.
Czyli to wszystko, co wiąże się z komercyjnym obiegiem kredytowym, na kanwie zabezpieczeń hipotecznych mogłoby być jeszcze lepiej zelektronizowane.
Druga rzecz, jeśli jesteśmy przy tych specjalistycznych instytucjach jakimi są banki hipoteczne, bo to na nich będzie spoczywało finansowanie budownictwa w coraz większym stopniu – to są takie idee, dobrze funkcjonujące w niektórych państwach UE, na Węgrzech, w Danii, ale też w Szwajcarii ‒ kiedy to banki konsolidują swoje działania dla emisji listów zastawnych, celem pozyskania kapitału. Są to tzw. systemy poolingowe.
I jako prawnik uważam, że z punktu widzenia efektywności ekonomicznej, to jest kierunek, który powinien w Polsce zaistnieć. Ażeby banki poolowały udzielane kredyty, bo one są wystandaryzowane. Bardzo podobnych kredytów hipotecznych udzielają banki duże, banki małe, w zasadzie wszystkie banki komercyjne mają w tej chwili w ofercie kredyt hipoteczny.
I można by je komasować do jednego czy kilku emitentów listów zastawnych, którzy zbiorczo doprowadzaliby do emisji na większą skalę, z lepszym wejściem na rynki europejskie dla pozyskiwania kapitału.
Tutaj konsolidacja współpracy i odpowiednie ustawy w takiej właśnie idei poolingu dla listów zastawnych byłaby w najbliższym czasie konieczna.
