To nie jest kraj dla starych ludzi?

1.       Współpraca międzysektorowa – między sektorem publicznym, prywatnym i pozarządowym, w tym:

a.       PPP w mieszkalnictwie senioralnym.

b.       Użytkowanie wieczyste (strona publiczna przekazuje grunt pod inwestycje).

c.       Współpraca organizacyjna mająca na celu obniżenie ryzyka inwestora prywatnego (a tym samym, obniżenie kosztów kapitałowych i stworzenie możliwości oferowania nieruchomości po cenach niższych niż standardowe stawki rynkowe).

d.       Finansowanie z grantów wdrożeń pilotażowych mających na celu wypracowanie rozwiązań modelowych.

e.       Wspieranie przez stronę publiczną oddolnych inicjatyw seniorów oraz organizacji non-profit.

2.       Współpraca interdyscyplinarna, w tym:

a.       Wspólne działanie lub koordynacja usług w obszarze mieszkalnictwa, pomocy społecznej, opieki zdrowotnej.

b.       Kompleksowe działania łączące inwestycje mieszkalnictwa senioralnego z lokalną polityką przestrzenną i działaniami rewitalizacyjnymi.

3.       Efektywne planowanie, w tym:

a.       Zrozumienie potrzeb mieszkaniowych seniorów.

b.       Aktywne zarządzanie popytem, m.in. przez wdrażanie rozwiązań pomagających seniorom zostać jak najdłużej we własnych domach (np. teleopieka, pomoc finansowa lub organizacyjna w adaptacji mieszkania).

4.       Efektywne finansowanie, w tym:

a.       Realizacja inwestycji, która sprzyja efektywności kosztowej w długim okresie – podejście „whole life costing„.

b.       Różne modele finansowania nieruchomości dostosowane do możliwości nabywców, np. możliwość kupna lokalu, dzierżawy wieczystej, ekwiwalentu wolnorynkowego spółdzielczości – gdy nabywca kupuje udział, wynajmu, czy wynajmu z dojściem do własności.

5.       Inwestycja w kapitał ludzki, w tym:

a.       Inicjatywy podnoszenia wiedzy i kwalifikacji osób zaangażowanych w mieszkalnictwo senioralne.

b.       Wykorzystanie kapitału ludzkiego seniorów przez wspieranie wolontariatu (np. obniżka czynszu w zamian za działalność na rzecz lokalnej społeczności) czy inwestycje mieszkaniowe dla grup społecznych o różnych potrzebach, np. seniorów i osób niepełnosprawnych czy rodzin adopcyjnych.

Cele projektu:

·         Stworzenie modelowego rozwiązania dla cohousingu międzypokoleniowego.

·         Odrestaurowanie zabytkowych budynków w celu stworzenia środowiska do życia o najwyższej jakości, spełniającego wysokie normy ekologiczne, a jednocześnie przystępnego finansowo.

·         Stworzenie wspólnoty, która żyje bliżej natury, wykorzystując jej owoce (sad, ogród warzywny), ale z łatwym dostępem do aglomeracji miejskiej.

·         Umożliwienie przyszłym mieszkańcom wpływania na ostateczny projekt obiektu i zakres dostępnych usług.

Opis

W projekcie przewiduje się wykorzystanie podupadłych zabudowań gospodarstwa, którego historia sięga XVII wieku oraz rozległych terenów dookoła budynków: 25 tys. m kw. terenów zielonych (gdzie powstanie basen, sad, ogród warzywny, tereny rekreacyjne). Odbudowanych zostanie 5 mocno zniszczonych budynków o łącznej powierzchni 4 500 m kw. W obiekcie będzie 50 mieszkań (od 2-pokojowych o powierzchni 50 m kw., po dwupoziomowe mieszkania o powierzchni ponad 100 m kw.). Budynek będzie miał klasę energetyczną A oraz urządzenia bezkosztowego ogrzewania i chłodzenia, wykorzystujące moc cieplną wody wykorzystywanej do nawadniania. Obiekt jest zlokalizowany na obrzeżach miasta, ale z doskonałym dostępem do komunikacji. Powstanie także ścieżka rowerowa, którą będzie można dojechać do głównego placu miasta.

Zgodnie z założeniem cohousingu, to przyszli mieszkańcy mają decydujący głos co do infrastruktury, która powstanie w obiekcie. W omawianym projekcie zawiązała się już grupa pierwszych przyszłych mieszkańców (nabór jest wciąż otwarty, w tej chwili w grupie „założycielskiej” są młode pary, rodziny z dziećmi oraz seniorzy). Z ich inicjatywy uwzględniono w projekcie następujące elementy, udogodnienia i usługi:

·         sala wielofunkcyjna z wyposażeniem kuchennym (wykorzystywana jako świetlica, sala kinowa, miejsce do organizowania imprez i aktywności)

·         sala spotkań i gier dla młodzieży

·         miejsce zabaw dla najmłodszych, gdzie będzie zorganizowana sąsiedzka opieka nad dziećmi (mikro-przedszkole)

·         sad i ogród warzywny

·         zaplecze sportowe, w tym siłownia, boisko i basen

·         miejsce do grillowania

·         biblioteka

·         sala do majsterkowania

·         pralnia i prasowalnia

·         car-pooling, bike-sharing (schemat dzielenia się samochodami oraz rowerami).

Starsi mieszkańcy wspólnoty nie będą samotni, mogą liczyć na wsparcie sąsiadów. Dodatkowo, liczne elementy projektu wspierają aktywność seniorów na rzecz lokalnej społeczności (np. praca w sadzie, ogrodzie warzywnym, mikro-przedszkolu sąsiedzkim).

Współpraca z władzami lokalnymi i strategia sprzedażowa

Deweloper współpracuje z władzami miejskimi Mediolanu, dla których jednym z celów strategicznych jest zwiększenie dostępności mieszkań w przystępnych cenach dla mieszkańców miasta. Oferowane będą trzy ścieżki dojścia do własności lokalu, które mają umożliwić nabycie nieruchomości osobom o zróżnicowanej sytuacji finansowej, które z różnych przyczyn mogą być wykluczone z rynku nieruchomości:

·         Sprzedaż po cenach rynkowych.

·         Sprzedaż regulowana („vendita convenzionata„) – oferowana na mocy umowy z władzami miasta. Władze miejskie zobowiązują się do wspierania dewelopera w realizacji inwestycji, w celu obniżenia nakładów finansowych (pomoc ta może dotyczyć np. przekazania gruntu na preferencyjnych warunkach, uproszczenie procedur i formalności budowlanych). W zamian za otrzymaną pomoc, deweloper zobowiązuje się wydzielić pulę lokali, które będą oferowane po cenach niższych niż rynkowe. Nabywcy nieruchomości w tym trybie muszą spełniać warunki określone przez stronę publiczną.

·         Wynajem z umową na przyszłą sprzedaż – ma ułatwić nabycie nieruchomości osobom, które nie dysponują wysokim kapitałem (i na przykład, ze względu na brak wkładu własnego, nie mają zdolności kredytowej), ale mają stabilne dochody. Nabywca wpłaca ok. 10 proc. wartości nieruchomości i zobowiązuje się do wykupienia reszty w określonym czasie (np. 8-10 lat); przez ten czas płaci czynsz najmu, np. w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. Wpłata początkowa oraz czynsz zostaną potrącone od wartości lokalu w momencie jego wykupu.

Źródło: Strona interentowa projektu Chiaravalle http://www.cohousing.it/progetti-in-corso/cohousing-chiaravalle/

Ministerstwo Zdrowia przyznaje dofinansowanie na inwestycje w mieszkalnictwo dla osób o specjalnych potrzebach (w tym seniorów) w ramach Specjalistycznego Funduszu Mieszkaniowego Opieki i Wsparcia.

W konkursie mogą startować wszystkie podmioty, bez ograniczeń co do formy prawnej działalności, to jest samorządy, towarzystwa budowlane, organizacje non-profit i prywatni deweloperzy.

Fundusz obejmował wyłącznie mieszkania przystępne cenowo z punktu widzenia nabywcy/najemcy. Dopuszczalne były dwa podstawowe modele oferowania lokali:

§  Model dzielonej własności (ang. shared ownership) – gdzie nabywca kupuje udział w wysokości 25-75 proc. wartości nieruchomości, od pozostałej części płaci czynsz (zwykle nie więcej niż 2,75 proc. wartości niezakupionego udziału). Przy czym w przypadku nieruchomości senioralnych mieszkaniec jest zwolniony z czynszu, jeśli wpłacił 75 proc. wartości nieruchomości (scenariusz przewidziany dla osób starszych, które finansują nieruchomość ze sprzedaży swojego domu, ale nie posiadają wysokich dochodów bieżących).

§  Model przystępnego wynajmu (ang. affordable rent) – gdzie wysokość miesięcznego czynszu wraz z opłatą serwisową nie może przekraczać 80 proc. czynszu rynkowego. Model ten może być stosowany wyłącznie przez zarejestrowane podmioty budownictwa społecznego. Zgodnie z przepisami prawa, minimalny okres wynajmu w tym modelu to 5 lat.

Z finansowania wyłączone były placówki opieki całodobowej. Było to jedyne ograniczenie, jakie wnioskodawcy mieli co do formy realizowanej inwestycji. Projekty mogły dotyczyć wszelkich form mieszkalnych (w tym np. cohousing, mieszkania wspomagane o różnym zakresie usług, inne innowacyjne formy), pod warunkiem, że wnioskodawca pokaże, że dana forma odpowiada na lokalne zapotrzebowanie na usługi mieszkaniowe.

W pierwszej transzy z funduszu (2013 r.) sfinansowano 3000 miejsc w przystępnych finansowo domach dla osób starszych lub niepełnosprawnych fizycznie/umysłowo. Środki w wysokości 101 milionów funtów zostały przyznane 86 podmiotom.

W drugiej rundzie finansowania (2016 rok) rozdysponowano 84 miliony funtów na wybudowanie 2000 lokali w 79 projektach.

Źródło: Portal informacyjny rządu https://www.gov.uk/government/news/care-and-support-specialised-housing-fund-phase-2-successful-bids [dostęp 10 października 2017]

Cele projektu:

·         Stworzenie obiektu senioralnego, który będzie podstawą i katalizatorem działań rewitalizacyjnych w dzielnicy portowej, podstawą zrównoważonego osiedla na całe życie.

·         Zaprojektowanie obiektu o najwyższym standardzie, atrakcyjnego wizualnie, który nadal będzie przystępny cenowo dla mieszkańców.

Opis:

Neptuna to budynek taniego mieszkalnictwa dla osób w wieku 55+, którym znajduje się 95 mieszkań. Inwestycja została zrealizowana w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Mieszkania są dostępne pod wynajem społeczny przy stawce opłat na poziomie ok. 61 proc. cen rynkowych. W obiekcie nie ma usług wsparcia czy opieki (mieszkańcy mają dostęp do typowych usług opieki domowej, prywatnej i finansowanej ze środków publicznych, tak jak w każdym innym miejscu zamieszkania).

Element rewitalizacji: Obiekt powstał podczas pierwszej fazy działań rewitalizacyjnych w dawnej dzielnicy stoczniowej i przemysłowej Malmo (Port Zachodni), w ramach której powstało w sumie 800 mieszkań w budynkach o bardzo różnorodnej architekturze. Prace budowlane rozpoczęto w 2001 roku. Celem było powstanie „miasta przyszłości” (jak mówią o projekcie jego twórcy i pomysłodawcy). Cechą wspólną wszystkich budynków jest zerowy bilans emisji CO₂ oraz wykorzystywanie w 100 proc. pozyskiwanej lokalnie energii odnawialnej (z wiatru i słońca). Obiekt Neptuna wpisuje się doskonale w przestrzeń publiczną i był jednym z pierwszych budynków, które powstały podczas działań rewitalizacyjnych (budynek oddano do użytku w 2005 roku). Obecnie dzielnica ta jest uznawana za wzorcowy przykład „osiedla na całe życie” (ang. lifetime neighbourhood), a obok Neptuny funkcjonują w niej jeszcze dwa inne obiekty z mieszkaniami dla seniorów.

Wzorcowy projekt: Obiekt ma liczne przestrzenie wspólne, w tym m.in. pokój dzienny, bibliotekę, centrum spa, saunę, jacuzzi, taras z widokiem na morze. Charakterystyczna szklarnia przed budynkiem w kształcie strzelistej kopuły stała się znakiem rozpoznawczym budynku, a także jedną z atrakcji turystycznych Malmo (mimo, iż wnętrze szklarni jest przestrzenią dostępną tylko dla rezydentów). Na parterze znajdują się także ogólnodostępne lokale usługowe, w tym restauracja i sklepy. We wszystkich lokalach są balkony. Mieszkańcy mają bezpośredni dostęp do promenady nadmorskiej.

Mieszkańcy: Mimo, iż dolną granicą wieku mieszkańców jest 55 lat, w praktyce średnia wieku jest znacznie wyższa – około 75-80 lat. Mieszkańcy są jednak bardzo aktywni, do czego motywuje ich także projekt budynku i dostępna infrastruktura.

Źródło:

C. Straw, SAGE Scandinavia 2014 Study Report https://sagetours.com.au/wp-content/uploads/2015/10/SAGEreport-Scandinavia2014.pdf [dostęp 13 października 2017]