Temat numeru: Ożywienie za progiem

Mieczysław T. Starkowski

W Polsce wystąpiło podobne zjawisko, choć jego skala nie dorównywała szaleństwu, jakie ogarnęło Stany Zjednoczone. Obecnie wahadło wychyliło się w drugą stronę. O kredyt – zwłaszcza w walutach obcych – jest znacznie trudniej.

W ostatnich latach, a szczególnie w ubiegłym, banki namawiały do zaciągania kredytów hipotecznych. Niektóre udzielały ich na ponad 100 procent wartości nieruchomości. Wtedy nie wydawało się to rozwiązaniem nieracjonalnym. Wartość nieruchomości rosła, a więc po kilku miesiącach mogła być już większa niż kwota kredytu.

Kwadratura koła

W ostatnim kwartale 2008 r. przez bankowość hipoteczną przetoczyła się fala niespotykanych dotąd podwyżek oprocentowania oraz ograniczania oferty kredytowej, takich jak obniżenie dopuszczalnego stosunku wysokości udzielanego kredytu do wartości zabezpieczeń spłaty tego kredytu (LTV), zaostrzenie sposobu wyliczania zdolności kredytowej, szczególnie w obcych walutach – przyznaje Wojciech Widenka, zastępca dyrektora Departamentu Kredytów Detalicznych ING Bank Śląski.

Między rynkiem kredytów hipotecznych a rynkiem nieruchomości, silnie ze sobą związanymi, wystąpiło coś na kształt sprzężenia zwrotnego – potwierdza Zbigniew Tłok, dyrektor Sprzedaży Kredytów Hipotecznych w GE Money Banku. – Jesienią ubiegłego roku, wskutek problemów z finansowaniem akcji kredytowej, banki przykręciły kurek z kredytami hipotecznymi, redukując znacząco liczbę klientów na rynku nieruchomości, a w konsekwencji klienci, którzy pozostali na placu boju, zakwestionowali wyśrubowane ceny mieszkań.

Od stycznia ruch w salonach sprzedaży deweloperów i w agencjach pośrednictwa zmniejszył się znacząco. Klienci, przekonywani przez media o nieuchronności spadku cen mieszkań, wstrzymywali się bowiem z decyzją o zakupie. To z kolei spowodowało zmniejszenie zainteresowania kredytami hipotecznymi i… kółko się zamknęło.

Złotówka górą

Z drugiej strony, nawet teraz nie ma raczej kłopotów z uzyskaniem kredytu złotówkowego w wysokości pełnej wartości nieruchomości – uważa Jarosław Sadowski, analityk produktów finansowych w firmie Expander Advisors sp. z o.o. – Natomiast w przypadku walut obcych wymagany jest wkład własny, średnio w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości.

Naturalnie wkład własny nie musi oznaczać gotówki. Dlatego lepiej chyba mówić o zabezpieczeniu. Takim zabezpieczeniem może być na przykład mieszkanie rodziców. Natomiast na kredyt w walucie obcej bez wkładu własnego w gotówce mogą teraz liczyć tylko ludzie o wysokiej zdolności kredytowej. Muszą zarabiać ponad 10 tys. zł miesięcznie netto, mieć dobrą historię kredytową, a jeszcze lepiej – wysokie oszczędności.

Najbardziej widocznym i odczuwalnym skutkiem kryzysu jest pogorszona dostępność kredytów walutowych wywołana między innymi trudniejszym dostępem do walut na rynku międzybankowym oraz (obserwowany przez pewien czas) wzrost stawek LIBOR będących podstawą oprocentowania kredytów walutowych – zgadza się Maciej Kazimierski z Zespołu Prasowego PKO BP.

Wszystko to spowodowało, że część banków wycofała się z udzielania kredytów walutowych. Natomiast część zaostrzyła warunki ich udzielania. Oznacza to, że w bankach, które zdecydowały się na pozostawienie w swoich ofertach kredytów walutowych, klient – oprócz standardowych wymagań dotyczących ustanowienia zabezpieczenia kredytu – musi posiadać zdolność kredytową wyższą niż w przypadku wnioskowania o kredyt mieszkaniowy udzielany w złotych.

O ile więc rok 2008 można śmiało nazwać rokiem franka szwajcarskiego, jako że kredyty mieszkaniowe udzielane w tej walucie cieszyły się największym zainteresowaniem klientów, to można spodziewać się, że rok 2009 będzie rokiem kredytów złotowych – twierdzi Maciej Kazimierski.

Frank do lamusa

Największe problemy dotyczą kredytów hipotecznych w szwajcarskich frankach – podkreśla Wojciech Widenka. – Na obecną sytuację złożyło się kilka czynników. Głównym powodem ograniczenia akcji kredytowej we frankach są problemy z ich płynnością na rynku międzybankowym.

Ostrożność banków we wzajemnym pożyczaniu sobie środków spowodowała konieczność podwyższenia marży. Ograniczenia w maksymalnym poziomie LTV są z kolei związane ze spadkiem wartości nieruchomości. Jeżeli dołożyć do tego nagłe osłabienie złotego, powodujące wzrost kursu franka nienotowany od 5 lat, to efektem jest nagły spadek zaufania do kredytów indeksowanych na korzyść kredytów w złotych.

Co do najbliższych miesięcy eksperci są raczej zgodni. Ceny nieruchomości będą spadać, a na pewno nie będzie wzrostów. Powoduje to, że udzielanie kredytów z niskim wkładem własnym, przy 100-proc. LTV naraża banki w krótkim czasie na pogorszenie parametrów portfela, co nie jest zgodne z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego.

<...>