Tania działka z kablem – czy to rzeczywiście się opłaca?

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do przesyłu energii bądź innych mediów. Taki rodzaj służebności może powstać na kilka sposobów – na drodze umowy między właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej, z mocy orzeczenia sądowego, na skutek zasiedzenia. Z tytułu jej ustanowienia należy się właścicielowi działki wynagrodzenie. Stanowi ono rekompensatę za obniżenie jej wartości, ale tylko na zajętej części oraz jest formą zapłaty za użytkowanie nieruchomości przez przedsiębiorstwo. Przepisy w tej kwestii niestety są bardzo ogólne. Kodeks cywilny nie precyzuje, jakie kryteria powinny być brane pod uwagę przy ustalaniu takiego wynagrodzenia. Art. 305 § 2 k.c. mówi jedynie, że za ustanowienie służebności przesyłu właściciel nieruchomości może żądać „odpowiedniego wynagrodzenia”.

„Inwestycja” w kabel

Coraz częstszą praktyką jest nabywanie tanich – ze względu właśnie na przebiegające przez nie urządzenia przesyłowe – nieruchomości, by uzyskać spore wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu. Niestety, taki rodzaj „inwestycji” zwykle nie okazuje się intratny. Osoby kupujące działki z rurociągiem lub przewodami nie mogą liczyć na wysokie wynagrodzenie. Często są to jedynie sumy symboliczne, a jeśli dojdzie do sporu z tego powodu, postępowanie może trwać latami, gdzie koszty jego prowadzenie kilkakrotnie nawet mogą przerosnąć ewentualny zysk. Warto pamiętać – tłumaczy Robert Tomaszewski Prezes Zarządu Saveinvest – że przy wydawaniu wyroku sądy posiłkują się opiniami biegłych, a ci z kolei zazwyczaj przyjmują, że osoba, która tanio nabyła grunt już raz odniosła z jej tytułu korzyść.

Kwestia „odpowiedniego wynagrodzenia”

Skoro przepisy nie dają jednoznacznych dyrektyw, jak ustalić wysokość wynagrodzenia z tytułu służebności przesyłu, sądy sięgają w zamian do orzecznictwa Sądu Najwyższego – przede wszystkim do postanowienia SN z dnia 27 lutego 2013 r. (sygn. IV CSK 440/12). Według tego orzecznictwa, kryteria wyceny działki ma wskazać biegłym sąd. Rozporządzenie to odnosi się szczególnie do sytuacji, gdy właściciel domagający się wynagrodzenia, nabył swoją nieruchomość już z instalacją. Zazwyczaj pod uwagę brany jest m.in. charakter nieruchomości: położenie, rodzaj, społeczno-gospodarcze przeznaczenie zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gdy one nie występują, rozważane są: właściwości terenu, sposób korzystania z sąsiednich nieruchomości. Całość tych działań SN ma na celu podkreślenie, że działka nabyta już z instalacją, zmniejsza ewentualne wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

Robert Tomaszewski
Saveinvest Sp. z o. o.
www.grunttozysk.pl