Strajki, mieszkania i szaleństwo cen najmu

Setki tysięcy nauczycieli brało udział w strajku pierwszy raz od 25 lat. Protestowali również warszawscy taksówkarze. Niemal niezauważalnie za naszą zachodnią granicą przeszła w ostatnich tygodniach wielka fala protestów pod hasłami ograniczenia kosztów wynajmu mieszkań i walki ze spekulacjami na rynku nieruchomości. Ponad 50 tysięcy osób wyszło na ulice w 19 niemieckich miastach. Tą obywatelską inicjatywę popiera połowa mieszkańców miast. Nie przypominam sobie tak znacznego protestu pod takim hasłami.

Niemiecka specyfika

Rynek mieszkaniowy w Niemczech jest zdecydowanie odmienny od polskiego. Dominuje najem, z którego korzysta połowa gospodarstw domowych. Dla porównania w  Polsce jest to 5 %. Przy przeciętnych zarobkach około trzy razy wyższych niż u nas, ceny mieszkań są stosunkowo niskie. Jeśli w Warszawie dochodzą do 2000 euro za m2, to w Berlinie wynosi to ok 3000 euro za m2. Nasycenie mieszkaniami w Niemczech jest zdecydowanie lepsze niż w Polsce. Niemcy przyzwyczaili się do najmu i to nie bez przyczyny.

Szaleństwo cen najmu

Tradycyjny mocno regulowany rynek prywatnego najmu od lat utrzymywał wzrost cen na niskim poziomie. Ochrona lokatora i ograniczenie swobody ustalania cen najmu stanowiły podstawę bezpieczeństwa wynajmującego. Ta sytuacja zaczęła się zmieniać, gdy ceny mieszkań, szczególnie w dużych miastach, poszły mocno w górę, a właścicielami mieszkań na wynajem stały się w znacznej mierze wielkie podmioty zarządzające dziesiątkami tysięcy mieszkań.

Z jednej strony ceny najmu nowych mieszkań musiały wzrosnąć, a z drugiej przeprowadzane modernizacje starych domów i związane z tym ponoszone koszty, dawały prawną możliwość podnoszenia starych stawek. Doprowadziło to do sytuacji określanej hasłowo jako „Szaleństwo cen najmu”.

Skutki przeregulowania

Okazuje się, że mocno regulowany rynek, jak niemiecki, słabo reaguje na silne sygnały rynkowe po stronie popytu, i stąd podaż mieszkań nie nadążała za nim. Podobnie jest na rynkach mieszkaniowych w Danii, Szwecji czy Holandii: tam również bardziej ostre restrykcje kontroli cen najmu powodują niższą reakcję po stronie podaży na sygnały cenowe.

Nie oznacza to, że w Niemczech nie buduje się nowych mieszkań. Ostatnie znane dane pokazują, że w 2017 roku nowych mieszkań wybudowano tam ok. 202 tysiące. Dla porównania w Polsce było takich mieszkań 178 tys. Należy jednak pamiętać, że Niemców jest ponad dwa razy tyle co mieszkańców Polski.

Niemieckie protesty mieszkaniowe prawdopodobnie nie spowodują zmiany modelu korzystania z mieszkania. Pokazują jednak pośrednio, że zbyt chroniony rynek nie dający gwarancji zwrotu z kapitału ma swoje ograniczenia, bo prowadzi do budowy  mniejszej liczby mieszkań.

Więcej praw dla najemców w Polsce

W Polsce najemca jest uzależniony od woli właściciela i mamy wciąż boom na inwestycje w mieszkania na wynajem. Może jednak i u nas czas na krok w kierunku długotrwałego najmu,  który nie rozwinie się bez zwiększenia praw najemcy.

Powinniśmy znaleźć równowagę praw i obowiązków najemcy i inwestora. Ten rynek musi być regulowany, ale każde nadmierne uprzywilejowanie jednej ze stron prowadzi musi do niezadawalających rezultatów. To może być trudniejsze niż negocjacje z ZNP, ale rynek rozwijać warto.