Spokojnie na europejskim rynku biurowym

Według najnowszego raportu firmy doradczej JLL „European Office Property Clock Q3 2014”, w III kw. 2014 r. indeks europejskich czynszów nie zmienił się w odniesieniu do kwartału poprzedzającego.

Raport „European Office Clock” porównuje za pomocą schematu zegara relatywne położenie poszczególnych rynków w Europie w kolejnych fazach cyklu zmiany stawek najmu dla najlepszych powierzchni biurowych. Schemat zegara uwzględnia cztery fazy – przyspieszenia wzrostu stawek najmu (rental growth accelerating), spowolnienia wzrostu stawek najmu (rental growth slowing), przyspieszenia spadku stawek najmu (rents falling) oraz czynszów spadających do minimum (rents bottoming out).

Stabilne stawki najmu

Stawki najmu na europejskim rynku biurowym ogółem pozostały niezmienione w porównaniu do poprzedzającego kwartału. Z 24 rynków, czynsze wzrosły w Mediolanie, Amsterdamie i Madrycie. Odwrotna sytuacja miała miejsce w Lyonie, Brukseli, Düsseldorfie i Sankt Petersburgu. Pomimo, że kwartał do kwartału rynek europejski nie zanotował zagregowanego wzrostu stawek najmu to czynsze zarejestrowane od lipca do września były i tak wyższe od tych w analogicznym okresie roku poprzedniego. Znajduje to odzwierciedlenie w „Office Clock” przygotowywanym przez JLL co kwartał – większa część stolic europejskich znajduje się w lewej części zegara gromadzącej lokalizacje, w których czynsze znajdują się pod presją zwyżkową.

Anna Bartoszewicz-Wnuk, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL, komentuje: „Stawki najmu w Warszawie są najwyższe wśród stolic państw Europy Środkowej, jak również wyższe niż w Brukseli, Berlinie czy Kopenhadze. W centrum Warszawy najwyższe stawki najmu wahają się między 22 a 24 euro za mkw. miesięcznie. Poza Centrum czyli np. na Mokotowie – najpopularniejszej lokalizacji biurowej w mieście czynsze znajdują się w przedziale od 14,5 do 14,75 euro za mkw. miesięcznie. Utrzymująca się na wysokim poziomie aktywność deweloperów przyczyni się do wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętej, a w rezultacie do dalszej, choć już niedużej w ujęciu procentowym, presji zniżkowej na stawki najmu. Sytuacja ta dotyczyć będzie w większym stopniu starszych nieruchomości, choć rezonować będzie również w pewnym stopniu na nowe projekty.”

Popyt – spadek aktywności najemców na rynku europejskim w porównaniu do II kw.

W III kw. spadła aktywność najemców na europejskim rynku biurowym w porównaniu do mocnego II kw. Łącznie w analizowanym okresie podpisano umowy najmu na 2,2 mln mkw. (2,8 mln mkw. w II kw.). Co ciekawe, w Europie Zachodniej aktywność najemców spadła o 24%, pomimo bardzo dobrego wyniku notowanego w Londynie. Do ogólnoeuropejskiego spadku w dużym stopniu przyczynił się Paryż (-44%), spadek popytu odnotowano również w Berlinie, Düsseldorfie, Monachium, Amsterdamie, Brukseli, Lyonie, Mediolanie i Sztokholmie. Wzrost utrzymał za to region Europy Środkowo – Wschodniej (2% wyższa aktywność najemców). Większa ostrożność najemców oznacza, że całkowity wolumen popytu w 2014 r. w Europie nie wzrośnie, ale będzie porównywalny do wyniku osiągniętego w 2013 r. (10 mln mkw.). Jeśli Europa nie zanotuje żadnych nieoczekiwanych zmian makroekonomicznych, popyt na biura powinien wzrosnąć w 2015 r.

Podaż

Aktywność budowlana w Europie utrzymała się na podobnym poziomie jak w kwartale poprzedzającym, kiedy to rynek wzbogacił się o 1,3 mln mkw. Licząc nową podaż od I do III kw. br. widać 22% wzrost względem analogicznego okresu roku poprzedniego. Wysoki poziom nowej podaży generowany jest przede wszystkim przez Moskwę, w której w III kw. oddano do użytku prawie 500 000 mkw. powierzchni biurowej.

Łącznie w 2014 r. europejski rynek może wzbogacić się o ponad 5,1 mln mkw. biur, aktywność deweloperów utrzyma się również w 2015 r, w którym nowa podaż sięgnie 4,9 mln mkw.

Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych JLL w Polsce, komentuje: „Aktywność budowlana w Warszawie już od kilku kwartałów utrzymuje się na wysokim poziomie. Łączne zasoby biurowe w stolicy przekraczają 4,36 mln mkw. W budowie jest ok. 700 000 mkw. powierzchni, a tempa nabierają również remonty starszych biurowców. Warszawa cały czas przyciąga najemców – od początku roku do końca września podpisano umowy na prawie 422 000 mkw. Należy jednak zauważyć, że biorąc pod uwagę umowy najmu podpisywane na 5 lat, 2014 jest rokiem, w którym na rynek trafiają ponownie transakcje z 2009 r. Niższy poziom najmu w ostatnim czasie stanowi częściowo echo słabszego pod względem aktywności najemców roku 2009„.

Współczynnik powierzchni niewynajętej

Zagregowany współczynnik powierzchni niewynajętej w Europie pozostaje stabilny na poziomie 9,7%. Spadek poziomu pustostanów zarejestrowano w Dublinie, Budapeszcie i Londynie, wzrost w Hadze, Warszawie, Amsterdamie, Mediolanie i Moskwie. W szerszej perspektywie JLL spodziewa się nieznacznej redukcji wskaźnika powierzchni niewynajętej w Europie.

Źródło: JLL