Spadające ceny nieruchomości sprzyjają oszustwom bankowym w Chinach
Przykład oszustwa, podany przez Caixin: pani Li Qing, mająca trudności ze sprzedażą mieszkania zgodziła się na nietypowe warunki — podpisała dwie umowy sprzedaży – jedna opiewała na 900 tys. juanów, czyli około 450 tys. zł (i tyle rzeczywiście za mieszkanie otrzymała), druga na 1,51 mln juanów.
Drugą umową kupujący posłużył się w banku, by otrzymać kredyt hipoteczny w wysokości 1,28 mln juanów. Pieniędzmi tymi spłacił wcześniejszą pożyczkę na mieszkanie i zainkasował różnicę — ponad 300 tys. juanów gotówki.
Taki mechanizm określa się w Chinach jako „nieruchomość dla finansowania”. Najpierw bierze się pożyczkę zastępczą, potem na bazie zawyżonej wyceny bierze się kredyt hipoteczny, spłaca pożyczkę, a resztę zatrzymuje.
Czytaj także: Cięcie stopy reverse repo w Chinach
Niższy wkład własny, łatwiejszy proceder wyłudzeń kredytów
Na polecenie władz, chiński regulator bankowy (Krajowa Administracja Regulacji Finansowych) obniżył w maju 2024 roku minimalny wkład potrzebny do uzyskania kredytu hipotecznego z 20% do 15%, by pobudzić rynek nieruchomości. Od września 2024 r. obniżka objęła wszystkich nabywców nie tylko tych, którzy kupują nieruchomość po raz pierwszy. W efekcie proceder wyłudzeń kredytów stał się łatwiejszy.
W latach 2015-2021 ceny nieruchomości w Chinach wzrosły o 45%. W pierwszym kwartale 2021 nastąpił szczytowy moment cen, które następnie zaczęły spadać i dziś są o ¼ niższe niż przed czterema laty.
W rzeczywistości spadek jest jeszcze głębszy, a podaż wyraźnie przewyższa popyt. Posiadacze mieszkań lub domów, którzy pilnie potrzebują gotówki godzą się na ceny znacznie poniżej oficjalnej wyceny.
W proceder wyłudzania kredytów włączeni są pośrednicy: agenci nieruchomości zyskują premie nawet do 20 tys. juanów za znalezienie chętnych do szybkiej sprzedaży po zaniżonych cenach.
Czytaj także: Chiny ogłaszają odwetowe cła dla USA
Banki udzielają kredytów przekraczających realną wartość nieruchomości
Kolejny element schematu to „zastępczy kredytobiorca”, w Polsce zwany „słupem”. Jest to zwykle osoba o czystym rejestrze kredytowym (np. przybysz z prowincji), który z bankiem podpisuje umowę hipoteczną, za co otrzymuje od aferzystów wynagrodzenie.
Osoby te często spłacają przez kilka miesięcy raty kredytu, aby uniknąć odpowiedzialności karnej, po czym przestają. Trafiają na czarną listę banków i tracą mieszkanie, którego i tak nie chcieli. Jego właścicielem staje się bank, tyle że wartość mieszkania jest znacznie niższa niż wartość udzielonego kredytu.
Brakuje oficjalnych danych na temat skali tego procederu, którego konsekwencje mogą być dla banków poważne. Zniekształcane są statystyki o cenach i podaży nieruchomości. Banki udzielają kredytów znacznie przekraczających realną wartość nieruchomości, co może skutkować trudnymi do zidentyfikowania toksycznymi pożyczkami. Legalni kupcy mają trudności z nabyciem nieruchomości, bo ceny są sztucznie zawyżane przez oszustów.
Choć chińskie banki obniżyły na początku 2024 roku stosowane przez siebie wyceny nieruchomości, wiele z nich toleruje sztuczne operacje, by zrealizować plany kredytowe.
Rząd i banki stoją przed poważnym wyzwaniem – zidentyfikowaniem skali oszustw i zabezpieczeniem systemów finansowych przed narastającym ryzykiem.
