Rynek inwestycyjny nieruchomości handlowych w regionie EMEA w III kw. 2014

• Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych w regionie EMEA w trzecim kwartale 2014 r. wyniosła 11 mld euro w porównaniu z 8,6 mld euro w analogicznym kwartale rok wcześniej.
• Wobec rosnącego zainteresowania inwestorów wolumen obrotów rok do roku wzrósł do 52 mld euro – najwyższego poziomu od 6 lat.
•  Jednak w trzecim kwartale w sektorze nieruchomości biurowych i magazynowych zainwestowano więcej niż w sektorze handlowym, którego udział w rynku zmalał do 22% w porównaniu z 29% w drugim kwartale.
• Wielka Brytania, której udział w łącznych obrotach wzrósł do 47%, jest największym rynkiem pod względem inwestycji w nieruchomości handlowe w regionie EMEA. Natomiast na drugie miejsce awansowały Niemcy.
• Najwyższy wzrost inwestycji odnotowano w Irlandii (o 447% w skali roku), ale dużym sukcesem może obecnie pochwalić się Hiszpania, która wyprzedziła Francję zostając trzecim rynkiem w Europie pod względem aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości handlowych.
• Podaż poprawia się, ale wciąż jest niewystarczająca w przypadku powierzchni wysokiej jakości, co hamuje aktywność inwestycyjną.
• Ceny nieruchomości handlowych będą nadal rosnąć wskutek silnej konkurencji na rynku.
• W czwartym kwartale bieżącego roku wartość transakcji inwestycyjnych może wzrosnąć o 26% do poziomu 52,5 mld euro za cały rok.
• Do czynników wzrostu aktywności inwestycyjnej w ostatnim kwartale i w 2015 r. można zaliczyć testy wytrzymałościowe banków i luzowanie polityki pieniężnej.

Nieruchomości handlowe cieszą się dużą popularnością w większości krajów europejskich, a inwestorzy nie tylko zaczynają interesować się nowymi rynkami, lecz także podejmują większe ryzyko inwestycyjne. Wolumen obrotów w minionym roku wzrósł o 25% do najwyższego poziomu od drugiego kwartału 2008 r. przy rosnącym udziale w rynku sektora handlowego i coraz większej presji na ceny. Stopy kapitalizacji dla centrów handlowych zmniejszyły się w ostatnich 12 miesiącach o 26 punktów bazowych i wynoszą obecnie średnio 6,1% w skali całej Europy.

Inwestorzy poszukują przede wszystkim aktywów wysokiej jakości niezależnie od sektora nieruchomości, wskutek czego udział nieruchomości handlowych w rynku inwestycyjnym zmniejszył się w porównaniu z trzecim kwartałem z uwagi na większe możliwości inwestowania w pozostałych sektorach. W okresie od drugiego do trzeciego kwartału wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych zmalał o 24%, natomiast wzrósł w sektorze magazynowym i biurowym odpowiednio o 17% i 8%. Wyniki te uwzględniają jednak zawarte w drugim kwartale duże transakcje i brak podaży nowych aktywów handlowych wysokiej jakości na niektórych rynkach, co może świadczyć tylko o przejściowym spadku aktywności inwestycyjnej.

Michael Rodda, dyrektor ds. inwestycji w nieruchomości handlowe z działu rynków kapitałowych w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Od lata obserwujemy przygotowania do wprowadzenia na rynek znacznej liczby kolejnych aktywów i mimo iż dotyczy to w dużym stopniu obiektów drugorzędnych, inwestorzy kierują się tam, gdzie widzą potencjał wzrostu wartości i zysku. Ponadto wyraźnie rośnie podaż obiektów wysokiej jakości i nieruchomości przy głównych ulicach handlowych. Z tego względu przewidujemy bardzo duży wzrost aktywności inwestycyjnej w czwartym kwartale, a końcówka roku będzie prawdopodobnie najlepsza dla sektora nieruchomości handlowych od 2007 r.”.

Wykres 1 – Rynek inwestycji w nieruchomości handlowe w regionie EMEA

Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data

Dużym zainteresowaniem w zakresie inwestycji w nieruchomości handlowe nadal cieszą się dojrzałe rynki o niskim ryzyku, a zwłaszcza Wielka Brytania, Niemcy i Szwecja, ale silny popyt obserwuje się także w innych krajach, w tym we Francji, i to pomimo mniej optymistycznych prognoz obrotów. Udział w rynku inwestycji w nieruchomości handlowe Niemiec, Wielkiej Brytanii i Francji wzrósł w ciągu roku do trzeciego kwartału do 63% w porównaniu z 60% rok wcześniej, głównie za sprawą dużej aktywności inwestycyjnej we Francji w skali całego roku (przy szczególnie wysokich obrotach w drugim kwartale), a także w Wielkiej Brytanii, gdzie wartość transakcji wzrosła w minionym kwartale o 42%. Natomiast w Niemczech odnotowano w ostatnich dwóch kwartałach wolniejszy wzrost obrotów wskutek niewystarczającej podaży nieruchomości dobrej jakości na bardziej popularnych rynkach.

Jednocześnie coraz silniejszy popyt, niewystarczająca podaż na głównych rynkach, rosnące ceny i chęć zysku nadal skłaniają inwestorów do poszukiwania okazji inwestycyjnych na nowych rynkach, na których popyt w niektórych przypadkach wzrósł w bardzo szybkim tempie. Najbardziej zyskały na tym te rynki Europy Zachodniej i Południowej, których inwestorzy wcześniej unikali, ale także inne regiony takie jak kraje Europy Środkowej. W ciągu minionego roku największy wzrost procentowy obrotów odnotowano w Irlandii, Austrii i Holandii, ale na tym tle szczególnie wyróżnia się Hiszpania, której udział w rynku w ostatnich 18 miesiącach niemal się potroił (z 1,8% do 5,2%), a stopy kapitalizacji maleją szybciej niż na praktycznie jakimkolwiek innym rynku. W ostatnich 12 miesiącach tylko w Irlandii stopy kapitalizacji zmniejszały się szybciej (o 200 pb), natomiast w Hiszpanii i Portugalii spadły odpowiednio o 130 pb i 98 pb.

Rupert Lea, dyrektor działu powierzchni handlowych w firmie Cushman & Wakefield w Hiszpanii, powiedział: „W minionym roku wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych w Hiszpanii wzrosła ponad dwukrotnie do najwyższego poziomu od 2008 r. Główny w tym udział miały niedawno zawarte duże transakcje, w tym sprzedaż centrów handlowych Islazul w Madrycie przez konsorcjum Ivanhoe Cambridge i Grupo Lar oraz Anec blau w Barcelonie przez Grosvenor International Property Trust (IGIPT). Stopy kapitalizacji znacznie się zmniejszyły dla najlepszych nieruchomości, a w przypadku centrów handlowych mogą obniżyć się do końca roku do poziomu ok. 5% netto„.

Wykres 2 – Najpopularniejsze regiony pod względem inwestycji w nieruchomości handlowe

Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data

David Hutchings, dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Wydatki konsumentów w niektórych krajach europejskich nadal wykazują niewielką dynamikę, ale sytuacja na rynku inwestycyjnym dawno nie była tak dobra, jak obecnie. Pojawiają się kolejne okazje inwestycyjne, a na rynku sieci handlowych zachodzą dynamiczne zmiany w zakresie trendów konsumenckich i sektora e-commerce, które wpływają na sposób i miejsce dokonywania zakupów przez klientów. Ponadto testy wytrzymałościowe banków przeprowadzane przez Europejski Bank Centralny i plany luzowania polityki pieniężnej mogą przyczynić się do wzrostu zarówno podaży, jak i popytu, dzięki czemu aktywność inwestycyjna utrzyma się na wysokim poziomie nie tylko w ostatnich miesiącach 2014 r., lecz także w przyszłym roku„.

Łukasz Lorencki, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield w Warszawie, zauważa, że w Polsce, inaczej niż w innych krajach europejskich, wolumen inwestycyjny na rynku handlowym spadł. W porównaniu z trzema pierwszymi kwartałami 2013 r. wartość inwestycji w br. spadła o 50% do poziomu ok. 416 mln euro. Mimo tak wyraźnego spadku zainteresowanie inwestorów atrakcyjnymi polskimi nieruchomości handlowymi pozostaje bardzo wysokie, natomiast elementem, który hamuje aktywność inwestycyjną jest niska podaż takich obiektów. W tym roku jedynym dużym obiektem, który zmienił właściciela było CH Poznań City Center, podczas gdy w analogicznym okresie ubiegłego roku były to m.in. Silesia City Center, Galeria Dominikańska czy Złote Tarasy (sprzedaż udziałów należących do m.st. Warszawa). Przewidujemy, że zarówno w 4 kwartale br., jak i w całym 2015 r. podaż dużych obiektów oraz całych portfeli nieruchomości handlowych wzrośnie, co powinno przełożyć się na wzrost liczby transakcji w tym sektorze.

Źródło: Cushman & Wakefield