Rynek finansowania nieruchomości: Modele prognozy dynamiki zmian wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych Centrum AMRON

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badan i Analiz Rynku Nieruchomości Centrum AMRON

Centrum AMRON, w oparciu o zasoby międzybankowej bazy danych Związku Banków Polskich – Systemu AMRON oraz posiadaną wiedzę ekspercką, podjęło się opracowania modeli spełniających wymogi Rekomendacji J. Celem podjętych przez Centrum AMRON działań jest przede wszystkim dostarczenie sektorowi bankowemu gotowego, optymalnego i kompleksowego narzędzia do prognozowania ryzyka zmian wartości zabezpieczeń hipotecznych, zapewnienie zgodności oferowanych modeli z wymogami Rekomendacji J, jak i uzyskanie akceptacji KNF dla modelu i jego dokumentacji. Modele służące do oceny ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach są odrębnym i niezależnym narzędziem w stosunku do metod wykorzystywanych w zakresie oceny i monitorowania wartości zabezpieczenia na nieruchomości. Modele powstałe w odpowiedzi na wymogi Rekomendacji J mogą jednak znaleźć zastosowanie również w innych obszarach, takich jak choćby: kreowanie polityki kredytowej, określanie apetytu na ryzyko, testy warunków skrajnych, polityka zarządzania ryzykiem zabezpieczeń, polityka limitów koncentracji, zarządzanie istniejącym portfelem hipotecznym czy strategie windykacyjne. Artykuł zawiera fragmenty będące częścią dokumentacji przygotowanej przez firmę B&D, która była partnerem Centrum AMRON w procesie budowy modeli prognostycznych wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych.

Podstawowe założenia budowy modeli prognostycznych Centrum AMRON

Po konsultacjach z przedstawicielami Komisji Nadzoru Finansowego oraz banków przyjęto następujące założenia budowy modeli oraz następującą interpretację zapisów rekomendacji J:

• Rekomendacja J dotyczy wszystkich banków, w których udział ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie we własnych portfelach kredytowych przekracza 10 proc. Rekomendacje 11 i 12 dotyczą banków istotnie zaangażowanych, a więc banków, w których udział portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie przekracza 2 proc. wartości ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie dla całego sektora bankowego w Polsce. Wobec znacznej zmienności łącznej wartości ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, m.in. ze względu na zmienność kursów walutowych, oznacza to, że obowiązek stosowania modeli prognostycznych oceny prawdopodobieństwa zmian wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych obejmować może każdy bank, którego portfel kredytów zabezpieczonych hipotecznie przekracza wartość 9-10 mld PLN.
• Model powinien mieć formę matematycznego/ekonometrycznego algorytmu przetwarzania danych.

• Model powinien powstać w oparciu o odpowiednio długie szeregi czasowe dla danych pochodzących z wiarygodnych źródeł, gwarantujących ciągłość dostępu do danych w przyszłości. W tym przede wszystkim, w oparciu o dane instytucji państwowych (GUS, NBP) oraz wiarygodną zewnętrzną (międzybankową) bazę danych (AMRON).
• W celu wygenerowania prognoz modele powinny być oparte o czynniki zewnętrzne, takie jak dane makroekonomiczne, rynkowe lub/i demograficzne.
• Modele powinny pozwalać na prognozowanie wartości zabezpieczeń hipotecznych w horyzoncie czasowym minimum 12 miesięcy.

Realizacja projektu budowy modeli prognostycznych wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych została podzielona na następujące etapy:

1. Analiza zasobów danych i stworzenie odpowiedniej koncepcji modelu prognostycznego – modelu o charakterze auto-regresyjnym, opartym o szeregi czasowe zbudowane na podstawie danych zgromadzonych przez Centrum AMRON oraz dane ze źródeł zewnętrznych.
2. Budowa zbioru deweloperskiego – poprawa jakości danych oraz przygotowanie środowiska analitycznego. Przetwarzanie, analiza i modelowanie danych wykonywane są na specjalnie zbudowanej dla potrzeb tych modeli, zintegrowanej bazie danych o wartościach nieruchomości pochodzących z bazy danych AMRON oraz danych wyjaśniających, pozyskiwanych przede wszystkich z GUS oraz NBP w technologii SAS (SAS Base) przy wykorzystaniu oprogramowania SAS Analytics Pro oraz SAS/ETS.
3. Segmentacja rynków i budowa odpowiednich szeregów czasowych.
4. Modelowanie i walidacja.
5. Przygotowanie dokumentacji modeli.

W wyniku przeprowadzonych analiz liczności danych zgromadzonych w Centrum AMRON, jak i dostępności informacji, będących potencjalnymi zmiennymi objaśniającymi stwierdzono, że zarówno liczność danych (przyjęto założenie minimum 5 tys. danych dla typu nieruchomości w kwartale), jak i dostępność wystandaryzowanych informacji, pochodzących z zewnętrznych źródeł gwarantujących ciągłość dostępu w przyszłości (GUS, NBP, rynek kapitałowy, ośrodki badania opinii społecznej), ogranicza przedział czasowy analizy, a co za tym idzie, możliwość budowy szeregów czasowych do roku 2005. Dodatkowym argumentem za przyjęciem tej cezury był fakt zajścia istotnych zmian jakościowych na rynku nieruchomości po wejściu Polski do Unii Europejskiej. Poważnym ograniczeniem możliwości budowy szeregów czasowych był niejednorodny charakter niektórych segmentów rynku nieruchomości, głównie ze względu na znaczne rozproszenie jakościowe przedmiotu obrotu. Dotyczy to przede wszystkim segmentów gruntów rolnych i gruntów pod zabudowę. Ostatecznie zdecydowano o budowie modeli prognostycznych dla segmentów lokali mieszkalnych i budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z możliwością poszerzenia oferty o nieruchomości komercyjne po rozbudowaniu bazy danych transakcji tego typu nieruchomości w przyszłości. Dla wszystkich typów nieruchomości i wszystkich segmentów przyjęto zał...