Rynek finansowania nieruchomości: Fundusze REIT – brakujący czy zbędny instrument finansowania rynku nieruchomości w Polsce?

dr Wanda Pełka
Wyższa Szkoła Handlu i Finansów Międzynarodowych w Warszawie
wpelka@wshifm.edu.pl

Idea tego typu funduszy była znana już pod koniec XIX wieku w Stanach Zjednoczonych. Jednakże o dynamicznym rozwoju rynku w USA zadecydowało wprowadzenie w 1960 r. odpowiedniego ustawodawstwa, określającego zasady funkcjonowania funduszy nieruchomości korzystających z przywilejów podatkowych. Rosnąca popularność funduszy REIT na rynku amerykańskim wpłynęła na wzrost zainteresowania tą formą działalności inwestycyjnej w Europie

Pierwszym krajem, który w 1969 r. wprowadził regulacje dla tego typu inwestycji, była Holandia. O dynamicznym rozwoju rynku europejskiego można jednak mówić dopiero od 2007 r. Wówczas fundusze REIT zostały utworzone w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Włoszech i Luksemburgu. W kolejnych latach sprzyjające warunki dla takich inwestycji zostały przygotowane w Hiszpanii, Finlandii, Irlandii i Turcji, a wśród nowych krajów członkowskich Unii, w Bułgarii, na Litwie i na Węgrzech. Obecnie fundusze REIT można tworzyć w 34 krajach świata. W latach 2003-2013 wartość globalnego rynku REIT wzrosła z 300 mld do 1,1 bln USD.

Głównym celem tworzenia funduszy REIT jest zachęcanie zarówno inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych, do lokowania kapitału w sektorze nieruchomości. Z uwagi na to, że nieruchomości przestają być traktowane jako aktywa mało płynne, niezbędny, oprócz inwestycji bezpośrednich, staje się rozwój instrumentów umożliwiających pośrednie lokowanie kapitału w nieruchomości.

Tworzenie funduszy REIT odbywa się w oparciu o krajowe przepisy, konstruowane odpowiednio do potrzeb danej gospodarki i stopnia rozwoju jej rynku kapitałowego. Oznacza to różnice w zakresie zasad tworzenia, działalności i możliwości osiągania korzyści. Niezależnie od różnic w ustawodawstwie, można zidentyfikować określone cechy pozwalające zakwalifikować fundusz do kategorii REIT.

Podstawową cechą funduszy REIT jest znaczący udział aktywów ulokowanych w sposób bezpośredni lub pośredni w nieruchomości, w tym budynki mieszkalne, biurowce, centra handlowe i logistyczne, a także instrumenty finansowe oparte na nieruchomościach. Ze względu na przedmiot inwestycji, funkcjonują trzy typy funduszy. Pierwszą grupę tworzą fundusze kapitałowe lokujące aktywa i jednocześnie zarządzające nieruchomościami w celu uzyskiwania stałych przychodów w postaci czynszów. Drugą grupę stanowią fundusze hipoteczne, nabywające wierzytelności zabezpieczone hipoteką. Kolejna kategoria to fundusze hybrydowe, będące połączeniem dwóch pierwszych typów.

Atrakcyjność funduszy wynika z bezpieczeństwa inwestycji z uwagi na wysoki stopień dywersyfikacji geograficznej i sektorowej aktywów oraz posiadania przez fundusze dużej liczby nieruchomości w portfelu. Regulacje krajowe mogą zawierać w tym względzie przepisy odnośnie udziału aktywów lokowanych w jeden typ nieruchomości czy też odnośnie liczby inwestorów. W odniesieniu do ograniczeń inwestycyjnych należy podkreślić, że cechą amerykańskich funduszy jest wysoka specjalizacja, tj. lokowanie kapitału w wybraną klasę nieruchomości.

W Europie sytuacja w poszczególnych krajach jest pod tym względem zróżnicowana. W przypadku fińskich i hiszpańskich funduszy możliwości inwestowania sprowadzają się jedynie do nieruchomości mieszkaniowych. W pozostałych krajach zakres możliwości jest znacznie szerszy i obejmuje, oprócz budynków mieszkalnych, także biura, ...