Rynek Finansowania Nieruchomości: Mieszkalnictwo dla seniorów – wykorzystanie wartości ekonomicznej nieruchomości seniora / Senior Housing – Equity Release

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich

Według polskich danych statystycznych ponad 65 proc. seniorów to właściciele nieruchomości mieszkaniowych. Średnia powierzchnia mieszkań gospodarstw seniorów, liczona w m 2 na osobę, w gospodarstwie domowym seniora jest wyższa niż każdego innego gospodarstwa domowego. Trzeba również mieć na uwadze fakt, że mieszkania seniorów, oprócz zbyt dużej powierzchni, zwykle nie są dostosowane do możliwości psychofizycznych osób w nich mieszkających, także pod kątem komfortu cieplnego i kosztów z tym związanych. Te elementy potwierdzają tezę, iż koszty utrzymania mieszkania stanowią duże obciążenie dla budżetu gospodarstwa senioralnego (49 proc. gospodarstw senioralnych to gospodarstwa jednoosobowe).

W Deklaracji Programowej Rozwoju Gospodarki Senioralnej 1 w Polsce, z dnia 1 lutego 2016 r., zapisano – w części poświęconej mieszkalnictwu dla seniora: ” Budownictwo dla seniora i infrastruktura: wspieranie inicjatyw w celu poprawy jakości życia seniorów mieszkających w miastach i na terenach niezurbanizowanych poprzez wspieranie rozwoju różnych form mieszkalnictwa dla seniorów, w tym powołanie Krajowego Funduszu Adaptacji Mieszkań dla Seniorów. Rozwijanie elastycznego i ekonomicznego transportu w regionach pozamiejskich. Wspieranie lokalowe i finansowe form samopomocy sąsiedzkiej z asystą, które opierają się o współpracę międzypokoleniową i międzyśrodowiskową.” W trakcie konferencji w Londynie, zorganizowanej w ramach projektu „Otoczenie przyszłości – przyszłość otoczenia” 2 sponsorowanego przez Komisję Europejską wskazywano, iż 75 proc. domów w Unii nie spełnia warunków dostosowania ich do potrzeb seniorów. Wskazano także statystyki brytyjskie dotyczące warunków życia seniorów: 90 proc. populacji zaliczanej do seniorów mieszka w normalnych domach, 6 proc. w specjalistycznych domach, a 4 proc. w domach opieki. 76 proc. seniorów jest właścicielami domów, 18 proc. mieszka w domach tzw. socjalnych, a 6 proc. jest najemcami w domach należących do osób prywatnych.

Mówiąc o otoczeniu przyszłości, nie możemy mieć na uwadze tylko technologii, ale także to, co można zrobić, aby życie było bardziej atrakcyjne i łatwiejsze, a seniorzy utrzymywali aktywność jak najdłużej. To właśnie ma pozwolić na utrzymanie efektywności opieki zdrowotnej w odniesieniu do ludzi w wieku senioralnym. Srebrna gospodarka wpływa pozytywnie na rozwój i na wzrost zatrudnienia. Należy o tym pamiętać podejmując wszelkie decyzje polityczne i regulacyjne, które wpływają na tę część gospodarki. Jednocześnie, mówiąc o mieszkalnictwie dla seniorów, powinno się także uwzględniać istotny element wspierania utrzymania samodzielności seniora zamieszkującego w takim mieszkaniu – autonomię. Autonomia ta może być oparta o mobilne usługi medyczne, których koszt miesięczny jest znacznie niższy niż usług świadczonych stacjonarnie. Takie podejście ma umożliwiać zwiększenie dostępności do usług i mieszkań bez barier.

Smart connected homes – domy (mieszkania) wykorzystujące techno- logie smart są dostępne, ale trzeba określić to, co powinno być zrobione, aby seniorzy dłużej mogli być niezależni (autonomiczni) w swoim miejscu zamieszkania. Ma temu służyć wspieranie dostępności opieki długoterminowej z wykorzystaniem innowacyjnych technologii.

Rozwiązania, technologie i produkty umożliwiające utrzymanie niezależności seniora w jego dotychczasowym miejscu zamieszkania są oferowane na rynku. Problemem jest dostępność. Oblicza się, iż w samej Unii Europejskiej potrzeba przeprowadzenia adaptacji ok. 2 mln domów, aby spełniały one potrzeby osób o ograniczonej sprawności. Oznacza to, że stoimy przed dużym wyzwaniem, w jaki sposób pobudzić i zachęcić do inwestycji.

Stąd olbrzymia potrzeba określenia kosztów dostosowania tych domów, z uwzględnieniem wymogu zapobiegania wykluczeniu seniorów, w tym energetycznego, tworzenia warunków do wspierania inicjatyw zwiększających dostępność tych mieszkań, tworzenia warunków do korzystania z urządzeń mobilnych, dostosowanych do potrzeb usług opiekuńczych i medycznych, bezpieczeństwa.

Dążąc do realizacji takiej modernizacji należy przyjąć, iż domy lub osiedla stanowią pewnego rodzaju hub innowacyjny, co powinno zwiększyć dostępność systemów i urządzeń wykorzystujących techniki cyfrowe. Ale technologia powinna umożliwiać rozwój produktów i usług jako odpowiedź na potrzeby osób starszych, a nie kreować te usługi lub produkty.

W tej sytuacji trzeba uwzględnić, iż uwolnienie wartości ekonomicznej nie – ruchomości obecnie zajmowanej przez seniora jest podstawowym aspektem rozwoju srebrnej gospodarki. Powinno to być realizowane z większym udziałem inwestorów instytucjonalnych, a z mniejszym – bankierów inwestycyjnych (instrumenty długoterminowych inwestycji). W trakcie przywoływanej wcześniej konferencji w Londynie podkreślano, iż powinno się poszukiwać nowych form uwalniania wartości ekonomicznej nieruchomości (i nie tylko, biorąc pod uwagę olbrzymie zasoby osobiste społeczeństwa brytyjskiego), aby uzyskać środki na pokrycie kosztów pobytu w mieszkaniu autonomicznym (z asystą), lub domu seniora (domu opieki) i kosztów opieki. Ważne jest, aby te środki zostały zdeponowane w sposób bezpieczny i mogły być wykorzystane także przez rodzinę.

W związku z tym należy wskazać, iż realizacja projektów budownictwa senioralnego wymaga współudziału władz samorządowych z inwestorami prywatnymi, także biorąc pod uwagę zadania JST w zakresie zapewnienia opieki długoterminowej w ramach Domów Pomocy Społecznej (DPS) i Zakładów Opiekuńczo-Leczniczych (ZOL) oraz możliwość wykorzystania regionalnych programów operacyjnych do finansowania czy wspierania projektów i programów o charakterze regionalnym. Tym samym polityka mieszkaniowa powinna uwzględniać wspieranie, aktywizowanie, pobudza – nie i inspirowanie władz lokalnych do realizacji zadań i wykorzystania instrumentów polityki mieszkaniowej skierowanej do najstarszej grupy społecznej.

Niezbędne jest wprowadzenie wymogu realizacji projektów inwestycyjnych spełniających funkcje mieszkań bez barier i wspieranych dla nowych inwestycji. W ramach mieszkalnictwa dla seniorów powinny być promowane projekty zawierające następujące formy:

1. Specjalne mieszkania niezależne – dowolne pojedyncze mieszkania o pełnym programie funkcjonalno-instalacyjnym, dostosowane do potrzeb i możliwości osób starszych i niepełnosprawnych, rozproszone w naturalnej strukturze mieszkaniowej przedsięwzięcia deweloperskiego.
2. Budynki z mieszkaniami specjalnymi – złożone z niezależnych mieszkań i zawierające w swojej strukturze funkcjonalno-przestrzennej pewną liczbę mieszkań specjalnych.
3. Zespoły mieszkaniowe – złożone na przykład z budynków jedno-lub kilku mieszkaniowych, najczęściej o architekturze ogrodowo-apartamentowej, z centralnie usytuowanym zespołem usługowo-kulturalnym i serwisem pielęgniarskim.
4. Budynki wspólnot emeryckich – z niezależnymi mieszkaniami oraz bogato rozbudowanym programem usług i urządzeń wspólnych do obsługi, pielęgnacji, zaopatrzenia, rozrywki, wypoczynku i kontaktów towarzyskich.
5. Domy rencistów – z ograniczonym programem mieszkań indywidualnych, rozszerzonym programem urządzeń wspólnych oraz rehabilitacją i opieką pielęgniarsko-medyczną.
6. Domy opieki – przeznaczone do długoterminowego pobytu, ze względu na stan zdrowia, z poszerzoną opieką instytucjonalną i usługami medycznymi.

Niezbędne jest aktywizowanie instytucji finansowych, które finansowałyby projekty inwestycyjne kredytem, oferowałyby długoterminowe instrumenty finansowe. Jednocześnie realizacja projektó...