Rynek finansowania nieruchomości: Kataster a AMRON

Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości
Związku Banków Polskich,
Wiceprezes Zarządu
Centrum Prawa Bankowego i Informacji ZBP

Rosnące znaczenie informacji o nieruchomości

Mimo znacznego spadku akcji kredytowej na poziomie około 40 proc. (zarówno dla liczby, jak i wartości udzielonych kredytów) w relacji do wyników przedkryzysowego roku 2008, udział portfela hipotecznych kredytów mieszkaniowych, wynoszący ok. 315 mld złotych, stanowi średnio około 24 proc. w aktywach polskiego sektora bankowego, jednak dla niektórych banków ten wskaźnik sięga nawet 50 proc.

Z uwagi na duży udział portfela kredytów zabezpieczonych hipotecznie w portfelach kredytowych banków, należy podkreślić, że z punktu widzenia bezpieczeństwa działalności banku kluczowego znaczenia nabiera wiarygodna ocena wartości nieruchomości zabezpieczonych hipotecznie. Przyjmowanie przez banki niepoprawnych wartości zabezpieczeń hipotecznych, wynikających z reguły z ograniczonego dostępu do wiarygodnych danych o rynku nieruchomości, może skutkować wystąpieniem istotnego i trudnego do przewidzenia ryzyka systemowego.

W związku z tym, aby ograniczyć skutki potencjalnych sytuacji kryzysowych, Komisja Nadzoru Finansowego po raz kolejny, tym razem w sposób bardzo precyzyjny, zdefiniowała w znowelizowanej Rekomendacji J zasady gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach. Banki powinny dysponować możliwie najpełniejszą wiedzą na temat rynku nieruchomości, w tym w szczególności przedmiotu zabezpieczenia, jakim są nieruchomości.

AMRON – międzybankowa baza danych o nieruchomościach

Dla skutecznego zarządzania ryzykiem banki potrzebują wiarygodnej i kompletnej informacji o rynku nieruchomości, jego zmianach i cykliczności. Polski rynek nieruchomości relatywnie krótko funkcjonuje w pełnych warunkach rynkowych, co powoduje, że wiedza i doświadczenie jego uczestników są stosunkowo ograniczone. Niestety, jak zauważają twórcy Rekomendacji J, nie istnieje jeden, pełny zbiór informacji potrzebnych do oceny poszczególnych rodzajów nieruchomości. Źródła informacji charakteryzują się dużym rozproszeniem przestrzennym i zróżnicowaniem pod względem zakresu i jakości. Wśród wiarygodnych źródeł, oprócz aktów notarialnych i operatów szacunkowych, KNF rekomenduje m.in.: ewidencję gruntów i budynków, księgi wieczyste, plany zagospodarowania przestrzennego, informacje o cenach transakcyjnych z rynków lokalnych, opracowania statystyczne czy zbiory danych o cenach i wartości nieruchomości, będące w posiadaniu jednostek administracji rządowej i samorządowej.

Dlatego konieczne jest systematyczne gromadzenie przez banki informacji o rynku nieruchomości, a jedną z możliwych form gromadzenia tych informacji jest tworzenie baz danych. Komisja Nadzoru Finansowego jednoznacznie rekomenduje bankom prowadzenie, niezależnie od własnych (wewnętrznych) baz danych, wspólnej dla całego sektora bankowego bazy danych, systematycznie zasilanej przez wszystkie banki zaangażowane w kredytowanie hipoteczne (zewnętrznej bazy międzybankowej). Taka baza, dzięki największej liczbie informacji, może stać się najlepszym źródłem miarodajnych, a przede wszystkim wystandaryzowanych informacji o rynku nieruchomości. Wymóg korzystania przez banki z baz danych o nieruchomościach wynikał już z Rekomendacji J z lipca roku 2000. Wieloletnie starania Związku Banków Polskich sprawiły, że w chwili uchwalania przez KNF znowelizowanej Rekomendacji J 32 banki komercyjne oraz 210 banków spółdzielczych uczestniczyło w takiej międzybankowej bazie danych o nieruchomościach – w Systemie AMRON. System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) działa od września 2004 roku i zawiera informacje o prawie 1,5 mln nieruchomości.

Jednym z kluczowych elementów decydujących o wiarygodności bazy danych jest jakość źródeł informacji, z których jest ona zasilana. Podstawowym źródłem informacji o nieruchomościach powinny być dane zawarte w aktach notarialnych oraz operatach szacunkowych dostarczanych do bazy przez poszczególne banki oraz rzeczoznawców majątkowych. Należy podkreślić, że AMRON spełnia te wymagania, zasilając bazę danych ze wszelkich możliwych do pozyskania źródeł, oczywiście, przy zapewnieniu odpowiedniej wiarygodności pozyskiwanych informacji.

Od ponad dwóch lat w Systemie AMRON uczestniczy grupa indywidualnych rzeczoznawców majątkowych oraz pośredników w obrocie nieruchomościami. Jeszcze pod koniec roku 2011 udało się nam podpisać umowę o współpracy z Warszawskim Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, której celem jest stworzenie w AMRON dedykowanej dla ponad 200 pośredników stowarzyszonych we WSPON podbazy.

Niezawodnym partnerem AMRON jest Agencja Nieruchomości Rolnych, zasilająca AMRON od 2006 roku danymi o transakcjach z rynku nieruchomości gruntowych.

Coraz częściej Centrum AMRON pozyskuje dane z Powiatowych Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości. Na łączną liczbę ponad 254 tys. nowych rekordów wprowadzonych do bazy AMRON w okresie od stycznia do października br. aż 66 tys. pochodziło ze źródeł pozabankowych.

Niepodległość a informacja o nieruchomościach

Przechodząc do opisu innych potencjalnych źródeł danych o nieruchomościach, nie mogę oprzeć się przed nawiązaniem do obchodzonej przed kilkoma dniami 94 rocznicy odzyskania przez Polskę niepodległości. Tym bardziej, że w wymiarze informacji o nieruchomościach skutków zaborów doświadczamy co krok. Na ten trop naprowadziły mnie wypadki, które miały miejsce na budowie II linii warszawskiego Metra. W jednym z wywiadów radiowych przeprowadzanych z okazji tych wypadków padło „usprawiedliwiające” stwierdzenie, że trudno jest uniknąć problemów z planowaniem i realizacją tego typu prac ziemnych, gdyż część dokumentacji nieruchomości i sieci infrastruktury z okresu sprzed odzyskania niepodległości jest przechowywana w Petersburgu!

Drążąc ten temat dowiedziałem się, iż odzyskując niepodległość w 1918 r., Polska odziedziczyła dwa systemy ...