Rynek Finansowania Nieruchomości | Ewolucja systemu zarządzania ryzykiem w bankach a perspektywa finansowania projektów nieruchomościowych w Polsce

dr Krzysztof Czerkas
W l. 2009-2012
Członek Zarządu
BRE Banku Hipotecznego SA

Wstęp

Jak wiadomo, w każdym banku funkcjonuje wymuszony przez regulacje odnoszące się do sektora bankowego system zarządzania ryzykiem, do zadań którego należą: identyfikacja, pomiar lub szacowanie oraz monitorowanie ryzyka występującego w działalności banku, służące zapewnieniu prawidłowości procesu wyznaczania i realizacji szczegółowych celów prowadzonej przez bank działalności.1 W ramach systemu zarządzania ryzykiem w każdym banku funkcjonuje polityka kredytowa odnosząca się do poszczególnych obszarów aktywności kredytowej banku w tym do nieruchomości komercyjnych. System zarządzania ryzykiem podlega ewolucji. Wspomniana ewolucja systemu zarządzania ryzykiem w bankach zostanie w przyszłości zapewne wywołana przez szereg czynników, tj. obserwację przez banki poziomu koniunktury w gospodarce, obserwację zjawisk na rynku nieruchomości komercyjnych oraz przez regulacje prawne, szczególnie te, które bezpośrednio odnoszą się do sektora bankowego oraz do rynku nieruchomości. Polityka kredytowa banków wobec finansowania długoterminowego różnych sektorów gospodarki może więc ulegać zmianom, gdyż stanowi część systemu zarządzania ryzykiem w banku. Zmiany systemu zarządzania ryzykiem w bankach mogą spowodować ograniczenie dostępności finansowania różnych typów projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych w Polsce, o ile nie nastąpią antycykliczne zmiany regulacji odnoszących się zarówno do działania banków, jak i generalnie do poszczególnych segmentów rynku nieruchomości.

Podstawowe znaczenie w odniesieniu do regulacji globalnych mają zalecenia Komitetu Bazylejskiego (Bazylea III).

W następstwie wystąpienia wspomnianych zjawisk w początkowym okresie może dojść do spadku cen nieruchomości komercyjnych w różnych segmentach rynku nieruchomości. Takie pogorszenie koniunktury może spowodować pogorszenie proporcji kredytu do wartości nieruchomości (LTV) w polskich bankach. Wartość nieruchomości przyjętych jako zabezpieczenie kredytu będzie malała. Pogorszenie proporcji (LTV) kredytowanych nieruchomości przez banki może skutkować tworzeniem przez banki odpisów aktualizacyjnych na należności kredytowe, pomniejszających wynik finansowy banków w Polsce.

Utrudnione w wyniku opisywanych mechanizmów możliwości finansowania i refinansowania transakcji na rynku nieruchomości w Polsce będzie miało z kolei szersze, negatywne konsekwencje gospodarcze. Inwestycje w nieruchomości komercyjne są bowiem czynnikiem wzrostu gospodarczego i uruchamiają aktywność innych sektorów gospodarki. Obecność infrastruktury biurowej i magazynowej sprzyja także inwestycjom bezpośrednim w nowe lub istniejące podmioty gospodarcze, co sprzyja tworzeniu nowych miejsc pracy. Dostępność powierzchni biurowej o określonym standardzie jest, oprócz infrastruktury transportowej, obecności wykwalifikowanej siły roboczej i zachęt podatkowych ze strony władz lokalnych i centralnych, czynnikiem stymulującym przyciąganie inwestorów do danej lokalizacji, szczególnie do tworzonych w Polsce centrów usług wspólnych typu BPO.

Centra handlowe z kolei są ważnym ogniwem dystrybucji i tworzą rynek zbytu dla lokalnych dostawców. Sama budowa centrów handlowych uaktywnia firmy sektora budowlanego (wykonawcy, podwykonawcy, dostawcy materiałów budowlanych) oraz daje zatrudnienie lokalnej społeczności.

Analizując z kolei rynek mieszkaniowy należy zauważyć, że zgodnie z szacunkami GUS, w 2010 roku w Polsce było 14,7 miliona gospodarstw domowych. Lokali mieszkalnych było natomiast 13,4 miliona. W statystykach GUS za mieszkania uznawane są zarówno lokale w blokach, jak i domy jednorodzinne. Można więc przyjąć, że w kraju brakuje aż 1,2 miliona nieruchomości, aby zaspokoić podstawowe potrzeby mieszkaniowe Polaków. W rzeczywistości niedobór jest większy, bo część gospodarstw jest w posiadaniu więcej niż jednego mieszkania czy domu (np. ze względu na zakupy inwestycyjne), zatem więcej jest też tych, którzy własnego lokum nie mają w ogóle.2 Oprócz niskiej dostępności mieszkań, poważnym problemem jest niezadowalający standard zamieszkania (niski standard techniczny budynków, niedostateczne wyposażenie w instalacje oraz nadmierne zaludnienie). W tak rozumianych substandardowych warunkach zamieszkuje ok. 6,5 mln osób w 1,8 mln mieszkań (16 proc. mieszkań ogółem). Statystycznie na jedną osobę w Polsce, pomimo tendencji wzrostowej, nadal przypada mniejsza powierzchnia (ok. 25 m2) niż w pozostałych krajach UE, gdzie przeciętna powierzchnia jest ok. 40 proc. wyższa.3

Polska jako szósty pod względem ludności kraj Unii Europejskiej ma więc jeden z gorzej rozwiniętych rynków mieszkaniowych pod względem istniejących zasobów mieszkaniowych. Poziom najbardziej syntetycznego miernika sytuacji mieszkaniowej, jakim jest liczba mieszkań na 1000 ludności, w ostatniej dekadzie nieco się w Polsce poprawił, zwłaszcza w sześciu największych miastach. Wskaźnik ten w 2011 r. wyniósł zaledwie około 360 mieszkań. Jest to wskaźnik o blisko 20 proc. niższy niż średnia europejska, która wynosiła ok. 445 mieszkań. Należy również pamiętać, że według danych Eurostatu w 2010 roku 47,5 proc. populacji Polski żyło w przepełnionych mieszkaniach, podczas gdy w bogatszych krajach Unii odsetek ten wynosił 1-10 proc.

Ponadto, w 2009 roku jedynie 8,3 proc. właścicieli mieszkań miało zaciągnięty kredyt hipoteczny, co było jedną z najniższych wartości w Unii Europejskiej, gdzie średnia wyniosła 37 proc. Ograniczony dostęp do kredytu hipotecznego w Polsce spowodowany jest wciąż niewielką zamożnością Polaków, która w połączeniu z okresem niepewności na rynkach, zmusza banki oraz Komisję Nadzoru Finansowego do wprowadzania restrykcyjnych regulacji dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych (przykład: Rekomendacja S). Jeśli dodać do tego wspomniane dalej regulacje prawne dotyczące ochrony praw lokatorów, które praktycznie blokują rozwój budownictwa mieszkaniowego pod wynajem wydaje się, że pierwotny rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce cały czas znajduje się przed okresem swojego największego rozwoju. Brak dostępnych mieszkań w Polsce tworzy z kolei określony problem społeczny, utrudniając pożądaną migrację siły roboczej.

Ograniczenie dostępu do długoterminowych kredytów bankowych – efekt ewolucji systemu zarządzania ryzykiem w bankach wywołany ogólną sytuacją gospodarczą, koniunkturą na rynku nieruchomości oraz regulacjami, wpłynie negatywnie na kondycję firm deweloperskich i firm budowlanych, szczególnie małych i średnich podmiotów.

Biorąc zatem pod uwagę znaczenie transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych dla sektora bankowego i dla całej gospodarki, warto w kontekście tych wstępnych przemyśleń spojrzeć bardziej szczegółowo na oddziaływanie systemu zarządzania ryzykiem w bankach na koniunkturę na rynku nieruchomości. Wypada przy tym podkreślić, że problemy związane z finansowaniem nieruchomości komercyjnych są symptomatyczne dla finansowania długoterminowego w Polsce.

W niniejszym artykule po części definicyjnej, przedstawiony zostanie sposób oceny różnych typów projektów nieruchomościowych przez banki, w zależności od rodzaju nieruchomości i przyjętej formuły organizacyjnej realizacji projektu. Dalej znajdzie się opis koniunktury w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości według stanu za 6 miesięcy 2012 roku oraz ewolucja podejścia banków do finansowania projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych w okresie od wybuchu kryzysu subprime w 2007 roku do połowy 2012 roku. W artykule zawarty będzie również opis czynników wpływających na politykę banków i innych instytucji finansowych w odniesieniu do finansowania nieruchomości komercyjnych. Szczególny nacisk w tym opisie będzie położony na wpływ różnych typów regulacji prawnych na podejście banków do finansowania nieruchomości, zwłaszcza Bazylei III oraz Rekomendacji S i T.

Oprócz samej charakterystyki procesu ewolucji systemu zarządzania ryzykiem w bankach i jego wpływu na finansowanie projektów nieruchomościowych, w artykule poruszona będzie także kwestia pożądanego kierunku ewolucji regulacji prawnych, aby zapobiec negatywnemu oddziaływaniu na rynek nieruchomości komercyjnych przy jednoczesnym zachowaniu zasad zarządzania ryzykiem bankowym. Takie zmiany regulacji prawnych mogą mieć charakter antycykliczny. Rozważenie zmian wspomnianych regulacji jest konieczne, bo nie wiadomo, czy luka w finansowaniu różnych segmentów nieruchomości komercyjnych może być wypełniona przez alternatywne do kredytu instrumenty finansowe, tj. leasing, rynek kapitałowy. Nie wiadomo też, czy banki finansujące projekty nieruchomościowe mogą zostać zastąpione przez towarzystwa ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne finansujące projekty w obszarze nieruchomości komercyjnych w Polsce, szczególnie pożądane z gospodarczego punktu widzenia projekty polegające na budowie mieszkań na wynajem.

1. Definicja nieruchomości komercyjnych i typy transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych

Dla celów niniejszego artykułu termin nieruchomości komercyjne będzie rozumiany szeroko. Terminem nieruchomości komercyjne będziemy określać biura, centra handlowe, magazyny, a także, co może być pewnym zaskoczeniem, nieruchomości mieszkaniowe rozumiane jako projekty budowy mieszkań na sprzedaż lub na wynajem oraz lokale użytkowe przeznaczone na działalność handlową lub pod funkcjonowanie biura. Na rynku powierzchni biurowych, handlowych i magazynowych (centrów logistycznych), inwestor-kredytobiorca może realizować szereg różnych transakcji, tj. budowę i komercjalizację nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych, zakup gotowych nieruchomości lub zakup spółek celowych posiadających nieruchomości komercyjne.

2. Fazy cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości.

Obecny stan koniunktury na rynku nieruchomości w Polsce Procesy na rynku nieruchomości komercyjnych przebiegają cykliczne. Opis tych procesów jest zawarty w pracy E. Kucharskiej-Stasiak.4 Syntetyczna analiza procesów i zjawisk na rynku nieruchomości komercyjnych w różnych fazach cyklu koniunkturalnego zawarta jest w tabeli 1.

3. Sposoby realizacji i kryteria oceny projektów nieruchomościowych

Inwestor-kredytobiorca ma do wyboru dwa sposoby realizacji transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych: albo realizację jej w strukturze od dawna funkcjonującej, wielobranżowej firmy, albo założenie specjalnej spółki do przeprowadzenia transakcji zwanej spółką celową – w takim przypadku mamy do czynienia z filozofią project finance.

Tworzone w ramach project finance spółki celowe zazwyczaj stają się właścicielem i administratorem finansowanej nieruchomości. Jest to jedyny obszar działania takiej spółki. Spółka celowa kontroluje też zatrudnienie i budżet wynagrodzeń. Spółka celowa staje się w formule project finance stroną umów towarzyszących projektowi, np. umów z wykonawcami prac budowlanych i umów najmu oraz umowy kredytowej. W formule project finance źródłem spłaty kredytu lub leasingu staje się nadwyżka gotówki generowana przez nieruchomości z umów najmu, dzierżawy lub sprzedaży lokali. Selekcja kontrahentów, umowy towarzyszące projektowi, np. umowy najmu oraz sposób zarządzania projektem przez inwestora, powinny w jak największym stopniu zwiększać prawdopodobieństwo wygenerowania przez projekt stosownych przepływów pieniężnych. Sposób finansowania projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych przez spółki celowe jest bardzo rozpowszechniony i preferowany przez banki, szczególnie przez banki, gdzie dominuje kapitał zagraniczny.

W warunkach polskich preferowaną przez banki formą prawną spółek celowych są spółki z o.o. i spółki akcyjne (tzw. spółki kapitałowe). Od strony podatkowej, najbardziej inwestorom opłaca się tworzyć spółki komandytowe i komandytowo-akcyjne, dzięki czemu możliwe jest unikanie tzw. podwójnego opodatkowania. Część inwestorów przekształca się w fundusze inwestycyjne zamknięte (FIZ). Znacząca grupa lokuje spółki nieruchomości na Cyprze, Holandii i Luksemburgu. Optymalizacja obciążeń podatkowych jest zatem jedną z cech transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych szczególnie w odniesieniu do transakcji kupna-sprzedaży gotowych nieruchomości lub udziałów posiadających je spółek celowych.

4. Kryteria oceny projektów przez banki i towarzystwa leasingowe w obszarze nieruchomości komercyjnych – wpływ kryzysu subprime

Opis metod ratingowych stosowanych przez banki do oceny klientów korporacyjnych zawarty jest w pracach M.S. Wiatra. M.S. Wiatr wyróżnia ocenę ilościową przez wskaźniki rentowności, płynności finansowej, sprawności zarządzania, zadłużenia i pokrycia oraz ocenę jakościową, tj. charakterystykę branży, firmy, zarządzania firmą i współpracy z bankiem.5

W przypadku oceny projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych banki stosują też dodatkowe kryteria, specyficzne dla nieruchomości. Opis przykładowych kryteriów oceny projektów nieruchomościowych zawarty jest w nielicznych angielskich i polskich pozycjach z literatury przedmiotu. Wypad tu wymienić prace K. Czerkasa i R. Trotza.6, 7 Przykładowy zestaw kryteriów do oceny projektów nieruchomościowych zawarty jest też w Uchwale KNF 76/2010 o adekwatności kapitałowej w ramach charakterystyki tzw. finansowania specjalistycznego, opisanej w Załączniku nr 22 do wspomnianej uchwały. Finansowanie nieruchomości komercyjnych jest częścią tzw. finansowania specjalistycznego.

Przykładowy zestaw kryteriów zalecanych przez ww. Uchwałę KNF 76/2010 (Załącznik nr 22) do oceny projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych pokazuje tabela 2.

Lista kryteriów oceny z obszaru projektów nieruchomości komercyjnych zawarta w tabeli 2 może być rozszerzana przez poszczególne banki, zależnie od ich wniosków z obserwacji zachowań klientów i rynku nieruchomości i dostosowywana do danego segmentu rynku nieruchomości, np. finansowania deweloperów mieszkaniowych. Podsumowując, podstawowymi kryteriami oceny ryzyka transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych są:

• Proporcja wartości kredytu, do wartości obiektu (tzw. proporcja Loan to Value).
• Wskaźnik pokrycia obsługi długu tzw. DSCR (relacja EBITDA do sumy wymagalnych rat kapitałowo- -odsetkowych związanych z zobowiązaniami kredytowymi i leasingowymi w danym okresie); co do zasady wskaźnik pokrycia obsługi długu musi przekroczyć 110-120 proc.
• Poziom funduszy własnych netto kredytobiorcy, które nie powinny być ujemne w okresie kredytowania. Ujemne fundusze własne w realiach polskich regulacji bankowych świadczą o niewypłacalności kredytobiorcy.
• Poziom wartości przepływów pieniężnych netto świadczący o utrzymaniu płynności finansowej (przepływy te powinny być dodatnie).
• Przy finansowaniu budowy biura, centra handlowego lub magazynu (centrum logistycznego) istotne znaczenie ma też wskaźnik przednajmu, czyli tzw. pre-let. Odpowiednia skala przednajmu może być warunkiem pierwszego uruchomienia kredytu. Przednajem musi być związany z zawarciem umowy najmu z podmiotami o odpowiedniej renomie.
• Przy realizacji projektów hotelowych znaczenie dla banków ma poziom obłożenia oraz wskaźnik dochodów na pokój tzw. REVPAR.
• Przy realizacji projektów mieszkaniowych banki biorą pod uwagę poziom wkładu własnego, poziom przedsprzedaży, relację Loan to Cost (LTC), czyli relację kredytu do kosztów budowy. Wkład własny redukuje negatywny efekt tzw. maczugi finansowej, czyli zagrożenia wystąpienia problemów finansowych w sytuacji, gdy rentowność projektu będzie mniejsza od kosztów zewnętrznego finansowania bankowego.
• Gotowość sponsorów projektu w formule project finance do wspierania projektu, gdy jest zagrożona jego płynność.

Warto zauważyć, że podejście banków do finansowania nieruchomości komercyjnych ulega ewolucji zależnie od fazy cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości. Ta ewolucja ...