Rynek finansowania nieruchomości: Budownictwo mieszkaniowe dla seniorów – warunki realizacji przez fundusze inwestycyjne* (część 1)

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu
Związku Banków Polskich

W Polsce sytuacja w zakresie zwiększających się potrzeb mieszkaniowych seniorów praktycznie nie różni się od innych krajów. Na przykład prognozy dla Stanów Zjednoczonych mówią o podwojeniu się liczby osób zaliczanych do wieku senioralnego (65+) w ciągu najbliższych 30 lat – do 88 milionów (wzrost o 120 proc.). Prognozy polskiego Głównego Urzędu Statystycznego mówią o zwiększeniu się liczby seniorów do 2035 roku do 25 całej populacji (prawie o 2 mln), co oznacza, iż co czwarta osoba w Polsce będzie w wieku uznanym za poprodukcyjny (65+)1.

Na koniec 2010 r. liczba osób w wieku poprodukcyjnym (60+/65+) wyniosła 6,44 mln. GUS prognozuje, że liczba ta wyniesie 9,62 mln w 2035 r. (wzrost o 49 proc.), a największy wzrost będzie obserwowany między latami 2015 i 2020 (1,0 mln osób)2. Należy jednak pamiętać, że prognoza GUS nie uwzględnia nowego wieku emerytalnego dla kobiet i mężczyzn. W związku z tym wzrost liczby osób w wieku poprodukcyjnym będzie nieznacznie odłożony w czasie. Wraz ze zmieniającą się strukturą populacji Polski, zmieni się również struktura osób w wieku poprodukcyjnym. Do 2035 r., w porównaniu z 2010 r., wzrośnie udział osób w przedziałach wieku 60/65-74, 75-79, 80-84, 85-89, 90+, a największą dynamikę wzrostu zaobserwować będzie można wśród osób będących w wieku 90+ (ok. 2,5-krotny wzrost), 85-89 (2-krotny wzrost). Liczba osób w wieku 75+ wyniesie ok. 4,5 mln w 2035 r. (w 2010 r. ta liczba wynosiła 2,4 mln).

Charakteryzując jednocześnie strukturę wyżu demograficznego, który będzie stanowił poważny udział w grupie osób starszych w latach 2015-2030, należy zwrócić uwagę, iż:

1. Większa niż dotychczas grupa osób w wieku 65+ będzie miała wyższe wykształcenie.
2. Większa niż dotychczas grupa osób w wieku 65+ będzie posiadała samodzielnie mieszkanie (dom jednorodzinny).
3. Większa niż dotychczas grupa osób w wieku 65+ będzie miała wyższe przeciętne dochody (w większości z tytułu świadczeń emerytalnych) przypadające na gospodarstwo domowe.
4. Większa niż dotychczas grupa osób w wieku 65+ będzie, z tytułu warunków pracy i funkcjonowania w społeczeństwie, miała dostęp do internetu, a tym samym komputer.
5. Większa niż dotychczas grupa osób w wieku 65+ będzie bardziej świadoma potrzeby utrzymania aktywności społecznej osób starszych.
6. Większa niż dotychczas grupa osób w wieku 65+ będzie, także z uwagi na wymienione czynniki, dłużej żyła i mniej korzystała z całodobowej opieki zdrowotnej.

Nie znaczy to, że zjawisko ujęte statystycznie w badaniu GUS3 z 2011 r., a odnoszące się do badania ubóstwa społeczeństwa, w tym gospodarstw, których głównym źródłem dochodu są świadczenia emerytalne, zaniknie. Zwiększające się koszty utrzymania4 (podatki, wydatki na utrzymanie mieszkania, wydatki zdrowotne) będą powodowały, iż poziom ubóstwa nie obniży się, a wprost przeciwnie. Wynikać to będzie także z coraz niższej dzietności rodzin, a biorąc pod uwagę liczbę gospodarstw domowych jednoosobowych w wieku powyżej 65 lat (prawie 50 proc.), koszty utrzymania się dla takich rodzin będą wyjątkowo obciążające ich budżet.

Zjawiska o charakterze demograficznym powodują, że Polska stoi przed wyzwaniami w obszarze aktywności społecznej osób starszych, w tym zwłaszcza w mieszkalnictwie.

Istotną konsekwencją demograficznego starzenia się społeczeństwa jest coraz częstsze samotne zamieszkiwanie osób starszych. Wzrośnie liczba jednoosobowych gospodarstw domowych. Według prognoz GUS w 2030 r. ogółem 53,3 proc. gospodarstw jednoosobowych będzie prowadzona przez osoby w wieku co najmniej 65 lat, w tym 17,3 proc. przez osoby w wieku 80 lat i więcej. W liczbach bezwzględnych wynosi to 2 740 tys. jednoosobowych gospodarstw domowych prowadzonych przez osoby w wieku 65 lat i więcej, w tym 887 tys. gospodarstw, w których pozostawać będą samotnie osoby w wieku 80 lat i więcej. Należy podkreślić, że znacznie częściej w jednoosobowych gospodarstwach pozostają kobiety.5

Warunki zaspakajania potrzeb mieszkaniowych osób starszych

Jakość życia ludzi starszych uwarunkowana jest możliwością życia w dotychczasowym mieszkaniu tak długo, jak tylko jest to możliwe, a także posiadaniem swobody wyboru miejsca i formy zamieszkania.6 Maria Zrałek, autorka opracowania pt. „Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób starszych. Dylematy i kierunki zmian” stwierdza, iż „mieszkanie dla każdego człowieka jest podstawowym punktem odniesienia. Dla osób starszych ma ono szczególne znaczenie, stanowi bowiem miejsce zaspokajania większości potrzeb. Zmniejszanie się wydolności fizycznej i psychicznej, narastające ograniczenia wynikające z niepełnosprawności, trudności w przestrzennej mobilności, poczucie zagrożenia bezpieczeństwa publicznego powodują, że ludzie starsi coraz więcej czasu spędzają w mieszkaniu i jego najbliższej okolicy. Istotną zatem kwestią jest, czy zajmowane przez ludzi starszych mieszkania umożliwiają im zaspokajanie potrzeb i tworzą warunki zapewniające niezależne i godne życie. Rozpatrując sytuację mieszkaniową ludzi starszych, należy zwrócić uwagę na dwa aspekty tego zagadnienia. Pierwszym są obiektywne warunki mieszkaniowe, mierzone przy pomocy wskaźników takich, jak powierzchnia mieszkania, zaludnienie, standard mieszkania. Jednakże dla ludzi starszych ważne są także aspekty jakościowe, niemierzalne, jednakże często dla nich istotniejsze. Chodzi tu bowiem o lokalizację mieszkania względem instytucji infrastruktury społecznej, poczucie przynależności do społeczności lokalnej, więzi sąsiedzkie, poczucie bezpieczeństwa, dostępność przestrzeni, skomunikowanie z innymi obszarami miasta itp.”

Aby podejmować skuteczne działania na rzecz poprawy warunków mieszkaniowych ludzi w wieku senioralnym, niezbędna jest wiedza o ich sytuacji mieszkaniowej i jej ocenie. Według autorki niezbędna jest:

1. Pełna i wiarygodna informacja dotycząca warunków mieszkaniowych osób starszych. Dane te powinny odnosić się do grup wiekowych mieszkańców, uwzględniając datę wybudowania budynku, jego warunki techniczne i poprawę ich funkcjonalności przeprowadzoną przez osoby zamieszkujące w danym lokalu.