Rynek Finansowania Nieruchomośći: Rola Banku w procesie transakcji zakupu nieruchomości

dr Elżbieta Gołąbeska
Politechnika Białostocka
Wydział Budownictwa i Inżynierii Środowiska
Zakład Informacji Przestrzennej

Stwierdzenie to dotyczy zarówno inwestycji w nieruchomości o charakterze mieszkalnym (budownictwo mieszkaniowe), jak i gospodarczym (obiekty handlowo-usługowe, biurowe i przemysłowe oraz inwestycje infrastrukturalne).

Szczególnie ważnym problemem jest stworzenie odpowiedniego systemu finansowania mieszkalnictwa, gdyż tylko sprawnie funkcjonujący system kredytów hipotecznych, organizujący tzw. pierwotny rynek kredytów długoterminowych, umożliwia przerwanie koła zależności między rozwojem rynku mieszkaniowego i koniecznością pomocy z budżetu państwa. Przy dużym niedoborze mieszkań w Polsce rozwój rynku mieszkaniowego jest bardzo ważnym celem społecznym i gospodarczym.

Celem niniejszego artykułu jest ukazanie problematyki finansowania zakupu nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem kredytu hipotecznego.

Współpraca instytucji finansowych z uczestnikami rynku nieruchomości

Istnienie rynku nieruchomości powoduje konieczność angażowania do jego obsługi szeregu grup podmiotów ze sfery prawnej, ekonomicznej i technicznej. Ich współdziałanie sprawia, że pojawiająca się na rynku nieruchomość może zmienić właściciela lub użytkownika, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami prawnymi oraz społecznie akceptowanymi procedurami.[1] Według kryteriów wykonywanych czynności, instytucje rynku nieruchomości można podzielić na:

• instytucje pośredniczące w obrocie nieruchomościami
• prawne
• rejestrowe i informacyjne
• podatkowe
• finansowo-kredytowe
• kontrolne
• ochrony uczestników rynku
• naukowo-badawcze
• doradcze
• wyceny kapitału.[2]

Działalność wymienionych podmiotów w większości nie jest od siebie zależna, niemniej uczestnik rynku nieruchomości łączy je jak naczynia połączone i sprawia, iż pojawia się potrzeba współpracy. Współpraca ta może przyjąć formę czysto formalną, wynikającą wprost z przepisów prawnych, nakładającą na uczestników rynku nieruchomości obowiązki. Przykładem może być powiązanie takich instytucji, jak osoba fizyczna zakupująca nieruchomość, bank udzielający kredyt na zakup tej nieruchomości i urząd skarbowy jako instytucja podatkowa. Czynność wiążąca tych uczestników to potrzeba przekazania między sobą informacji dotyczącej zawarcia umowy kredytowej w formie złożenia odpowiedniej deklaracji podatkowej, opłacenia podatku od czynności cywilno¬prawnych zawartych między bankiem i kredytobiorcą oraz skontrolowanie i rozliczenie tej czynności przez urząd skarbowy. Biorąc pod uwagę nadal czynność zawarcia umowy kredytowej, ale zmieniając instytucje na bank, kredytobiorcę oraz sąd jako instytucję prawną, ponownie można wykazać powiązanie w formie potrzeby przekazania kolejnych informacji – w tym przypadku złożenia odpowiedniego wpisu do ksiąg wieczystych o obciążeniu hipoteką kupowanej nieruchomości.

Transakcje obrotu prawami do nieruchomości wywołują nawiązanie współpracy między instytucjami występującymi na rynku nieruchomości z przyczyn czysto ekonomicznych, jak osiągnięcie zysku lub ograniczenie kosztów. Przykładem takiej działalności jest współpraca między bankami kredytującymi zakupy nieruchomości i biurami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zrzeszeniami rzeczoznawców majątkowych. W obu przypadkach współpraca jest oparta o umowy zawierane przez banki i wymienione instytucje, które określają przedmiot i zakres współpracy oraz profity obu stron umowy. Biorąc pod uwagę współpracę banków z osobami posiadającymi uprawnienia do wykonywania wycen lub instytucjami, które zrzeszają lub zatrudniają rzeczoznawców majątkowych, takim profitem dla banku będzie możliwość przedstawienia swojemu klientowi kompleksowej i tańszej oferty w zakresie kredytów hipotecznych oraz pewność co do wartości nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie udzielanego kredytu. Rzeczoznawcy zyskują na współpracy z bankami stały przypływ klienteli przynoszącej zyski ich firmom.

W przypadku współpracy banku z pośrednikami korzyścią dla banku jest możliwość dotarcia do osoby zainteresowanej długoterminowym kredytem, więc w efekcie pozyskanie wieloletniego klienta. Korzyścią dla pośrednika jest z jednej strony – realna możliwość zrealizowania transakcji przez osobę zainteresowana ofertą biura i nieposiadającą wystarczających środków finansowych, z drugiej strony – osiągnięcie dodatkowego zysku w postaci prowizji od udzielonego przez bank kredytu. Współpraca ta zawsze opiera się na przekazaniu między sobą informacji o zgłaszanym przez uczestnika rynku nieruchomości zapotrzebowaniu na środki finansowe. Umowy często nakładają na pośrednika obowiązek przedstawienia oferty danego banku oraz wyliczenia wstępnej oceny możliwości zaciągnięcia przez klienta kredytu. W praktyce pośrednicy posiadają podpisane umowy o współpracy jednocześnie z wieloma konkurującymi na rynku bankami, doskonale zdają sobie sprawę z faktu, iż to klient podejmuje decyzję o nawiązaniu współpracy z konkretnym bankiem i często zna ogólną ofertę rynku kredytów hipotecznych.

Weryfikacja zdolności kredytowej kredytobiorcy

Występowanie czynników ryzyka stanowi naturalną konsekwencję podejmowanej przez banki specyficznej działalności gospodarczej, w tym zwłaszcza działalności kredytowej. Ryzyko w obrębie tej działalności oznacza zagrożenie osiągnięcia zaplanowanych zysków. Określając inaczej, ryzyko kredytowe oznacza niebezpieczeństwo, iż kredytobiorca nie wypełni zobowiązań i warunków umowy, narażając kredytodawcę na powstanie straty finansowej. W skład działań i mechanizmów ograniczających ryzyko kredytowe banku wchodzą:

Działania systemowo-organizacyjne

• ustalenie strategii i polityki kredytowej banku