Rynek finansowania nieruchomości: Odwrócony kredyt hipoteczny – perspektywy dla polskich emerytów?

Agnieszka Wachnicka
Departament Rozwoju Rynku Finansowego,
Ministerstwo Finansów

Odwrócony kredyt hipoteczny jest rodzajem kredytu (pożyczki), którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy i którego spłata zasadniczo odroczona jest do momentu śmierci kredytobiorcy. Szczególny charakter umowy odwróconego kredytu hipotecznego polega na tym, że kredytobiorca otrzymuje, w formie jednorazowej wypłaty lub dożywotnich świadczeń okresowych, środki z tytułu kredytu, nie jest natomiast zobligowany do jego spłaty. Po śmierci klienta kredytodawca zaspokoi roszczenie z przedmiotu zabezpieczenia. Z oferty odwróconego kredytu hipotecznego mogą skorzystać osoby starsze, które osiągnęły wiek uprawniający do zawarcia takiej umowy. W krajach, w których dostępne są produkty reverse mortgage, minimalny wiek beneficjentów jest zróżnicowany: pomiędzy 55 a 67 lat, na ogół wynosi 60-65 lat.

Odwrócone kredyty hipoteczne oferowane są na światowych rynkach od ponad 30 lat, przy czym najbardziej rozwinięty jest rynek w Stanach Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii. W ostatnich latach obserwowany jest dynamiczny rozwój produktów reverse mortgage również w innych krajach, np. w Australii. Ponadto w niektórych krajach (Indie, Korea Południowa) uwidacznia się zaangażowanie na szczeblu państwowym w rozwój rynków reverse mortgage. Główną przyczyną „sięgania” po odwrócony kredyt hipoteczny są postępujące na całym świecie niekorzystne procesy demograficzne (tzw. ageing society) i związane z nimi problemy dotyczące zapewnienia odpowiedniego poziomu świadczeń emerytalnych rosnącej grupie seniorów.

W Polsce dyskusje nad odwróconą hipoteką toczą się przynajmniej od kilku lat. Mimo publikacji prasowych zapowiadających pojawienie się pierwszych ofert reverse mortgage już w perspektywie kilku lat, dotychczas żadna instytucja finansowa nie wkroczyła na polski rynek z ofertą tego produktu, chociaż kilka banków się do tego przygotowywało. Głównym powodem tego stanu rzeczy są istniejące ograniczenia legislacyjne, ale również obawy potencjalnych kredytodawców dotyczące dochodowości tego produktu. Warto zastanowić się, czy rzeczywiście istnieją perspektywy dla rozwoju rynku odwróconych kredytów hipotecznych w Polsce i kiedy produkt ten mógłby pojawić się w ofertach polskich instytucji finansowych.

Czynniki sprzyjające reverse mortgage

Pod względem tendencji demograficznych Polska nie odbiega od innych krajów – obserwuje się systematyczny wzrost liczby osób w wieku emerytalnym, przy stałym spadku liczby ludności ogółem. Szacuje się, że w 2020 roku 20 proc. ludności Polski będą stanowiły osoby w wieku emerytalnym, natomiast w 2030 r. już co czwarty Polak będzie emerytem.

Wzrostowi liczby ludności w wieku emerytalnym towarzyszy systematyczne wydłużanie się okresu dalszego przeciętnego trwania życia, co oznacza, że statystyczny emeryt będzie spędzał na emeryturze kilka lat więcej niż obecnie. W świetle zreformowanego systemu emerytalnego rodzi to podstawowe pytanie o wysokość przyszłych świadczeń emerytalnych. Nowy system emerytalny ściśle uzależnia wysokość świadczeń emerytalnych od przewidywanego okresu wypłat. Wysokość świadczenia będzie wyznaczona poprzez podzielenie kapitału zgromadzonego po zakończeniu pracy przez średnią dalszego trwania życia – im zatem dłuższy okres przeciętnego dalszego trwania życia, tym niższe możliwe świadczenia do uzyskania. Według prognoz stopa zastąpienia netto dla osób otrzymujących wynagrodzenie na poziomie średniej płacy wyniesie ok. 75 proc. dla mężczyzn i 55 proc. dla kobiet.

Oznacza to, że przeciętna kobieta otrzyma emeryturę w wysokości nieco ponad połowy swojego miesięcznego wynagrodzenia netto. Można się spodziewać, że wielu emerytów będzie poszukiwało dodatkowych sposobów powiększenia swoich emerytur, w szczególności mając na uwadze, że aktualnie zainteresowanie dodatkowymi formami oszczędzania na emeryturę jest stosunkowo niewielkie. Aż 43 proc. Polaków nie zastanawia się nad powiększeniem swojej emerytury w przyszłości1. Niewielkie zainteresowanie oszczędzaniem na emeryturę znajduje odzwierciedlenie w liczbie otwartych IKE, która ...