Rynek Finansowania Nieruchomości: Nowe ujęcie hipoteki – rewolucja w księgach wieczystych

Jacek Jachowicz
Partner, radca prawny w kancelarii DLA Piper

Zmiany w zasadach funkcjonowania hipoteki zostały wprowadzone ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. Z uwagi na fakt, że wprowadzone rozwiązania można określić jako rewolucyjne, ustawodawca odroczył termin wejścia w życie przepisów tej ustawy do lutego 2011 r. Dość długi, bo 18-miesięczny okres vacatiolegis niewątpliwe pozwoli na wydanie niezbędnych aktów wykonawczych do ustawy i – co wydaje się ważniejsze -pozwoli uczestnikom obrotu gospodarczego (głównie bankom i innym instytucjom finansowym) na ustalenie zasad postępowania w związku z nowymi ramami prawnymi instytucji hipoteki.

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece niewątpliwie zrewolucjonizuje przepisy dotyczące zabezpieczania hipoteką wierzytelności, jednakże należy podkreślić, że przyniesie ona pozytywne zmiany zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i ich wierzycieli.

Główną zmianą o znaczeniu systemowym jest przede wszystkim odstąpienie od podziału hipoteki na hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną. Od lutego 2011 r. będzie mogła być ustanowiona jedna hipoteka, której prawna regulacja nastąpi głównie poprzez uogólnienie rozwiązań występujących dotychczas przy hipotece kaucyjnej. Oznacza to tym samym, że nowa forma hipoteki będzie do niej zbliżona, ponieważ hipoteka będzie mogła wówczas zabezpieczać wszelkie wierzytelności pieniężne, zarówno istniejące, jak i przyszłe (w tym także warunkowe), o ustalonej, bądź nieustalonej wysokości. Za wprowadzeniem takiego rozwiązania przemawia przede wszystkim to, że podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną wiązał się z koniecznością jednoznacznego wyboru hipoteki, która jest właściwa dla zabezpieczanej wierzytelności. W praktyce obrotu, przy konsekwencjach posłużenia się niewłaściwą formą, niejednokrotnie okazywało się to w znacznym stopniu utrudnione.

Oparcie modelu nowej hipoteki o koncepcję dotychczas istniejącej hipoteki kaucyjnej, wiąże się ze zniesieniem, występującego obecnie przy hipotece zwykłej, domniemania istnienia ...