Rynek Finansowania Nieruchomości: Kryzys szansą dla mieszkalnictwa

Jacek Furga
Przewodniczacy Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP

Kryzys – na szczęście

Z jednej strony deweloperzy prześcigaliby się w podbijaniu cen nowo budowanych „apartamentów”, a z drugiej – banki prześcigałyby się w luzowaniu procedur kredytowych i redukowaniu kosztów kredytów hipotecznych o coraz dłuższym – przekraczającym nawet 50 lat – okresie spłaty. W okresie boomu kredytowego w Stanach Zjednoczonych funkcjonowało hasło „Kredyt hipoteczny każdemu, kto ma tętno”. Banki w Polsce, przy twórczym zaangażowaniu pośredników kredytowych, działały pod hasłem „Kredyt hipoteczny dla każdego, kto okaże dowód osobisty”. Deweloperzy nie nadążali z produkcją, co skutkowało szybkim wzrostem cen nieruchomości mieszkaniowych. Paradoksem było to, że wszyscy uczestnicy tego rynku – nie wyłączając inwestorów – byli zadowoleni z tak dynamicznie rosnących cen mieszkań na rynku pierwotnym.

Wpływ cen dyktowanych przez deweloperów na rynku pierwotnym na wzrost wartości wycen nieruchomości sporządzanych przez rzeczoznawców oraz finalnie, na wzrost cen transakcyjnych, prezentuje wykonany w oparciu o dane bazy AMRON rysunek 1.

Szczególnej uwadze polecam analizę przebiegu środkowej krzywej obrazującej zmiany wartości lokali mieszkalnych, pochodzących z operatów szacunkowych. W ciągu zaledwie kilkunastu miesięcy wartości nieruchomości wyceniane przez rzeczoznawców, zbliżone pierwotnie do poziomu cen transakcyjnych, przesunęły się do poziomu cen ofertowych.

Kryzys przyszedł do nas w dobrym momencie i coraz więcej sygnałów wskazuje na to, że najgorsze jest już za nami. Teraz nadszedł czas na refleksje, odpowiednie usystematyzowanie i uregulowanie rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego. Kryzys stwarza doskonałą okazję do obserwacji doświadczeń krajów uchodzących za potęgi finansowania hipotecznego i zweryfikowania efektywności i bezpieczeństwa funkcjonujących w tych krajach systemów finansowania mieszkalnictwa.

Niedoceniane budownictwo mieszkaniowe

Budownictwo mieszkaniowe jest jednym z istotnych – pozytywnie zweryfikowanych w praktyce wielu krajów – sposobów na wychodzenie z okresów dekoniunktury gospodarczej. Niestety, w naszym kraju traktowane jest ono, począwszy od wejścia na ścieżkę transformacji gospodarczej, po macoszemu. Od początku – głównie za sprawą doradców zza Atlantyku – szermowano hasłami, że mieszkanie, jak każde inne dobro, powinno być traktowane jako towar i każda ingerencja finansowa państwa, stymulująca rynek mieszkaniowy, jest niewskazana. Wycofanie się państwa z bezpośredniego finansowania i kredytowania budownictwa mieszkaniowego oraz urynkowienie sektora budownictwa mieszkaniowego spowodowały jego załamanie.

Pierwsza dekada okresu transformacji charakteryzowała się stagnacją i regresem w budownictwie mieszkaniowym. Liczba oddawanych mieszkań spadła do poziomu z lat pięćdziesiątych ubiegłego stulecia. Wydatki budżetu na budownictwo mieszkaniowe były systematycznie obniżane z 2 proc. PKB w roku 1992 do 0,078 proc. PKB w roku bieżącym, a więc aż 25-krotnie! Co prawda, druga połowa lat 90. obfitowała w nowe regulacje ustawowe, określające funkcjonowanie nowych rozwiązań systemowych, takich jak banki hipoteczne, kasy mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego, Krajowy Fundusz Mieszkaniowy i kasy budowlane, ale żadne z tych rozwiązań nie przyniosło oczekiwanych rezultatów. Z perspektywy tych 20 lat można powiedzieć, że jedynym skutecznie funkcjonującym rozwiązaniem wspierającym budownictwo mieszkaniowe była budowlana i remontowa ulga podatkowa wprowadzona w roku 1992.

Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej rozbudziło na większą skalę aspiracje mieszkaniowe polskich rodzin, a ich realizacji zaczęły sprzyjać niskie stopy procentowe na rynkach kapitałowych. Korzystna ocena perspektyw rynku mieszkaniowego, zarówno przez banki, jak i kredytobiorców, znalazła odbicie w łagodzeniu przez banki kryteriów udzielania kredytów. Wzrost konkurencji miał zdecydowany wpływ na obniżenie kosztów kredytowania, w tym marży odsetkowej. Efektem tego był dynamiczny wzrost zadłużenia hipotecznego polskich rodzin, które na koniec roku 2008 wynosiło 15,4 proc. PKB (rys. 2).

Udało się nam osiągnąć poziom średni dla nowych krajów EU, sięgający 16 proc. PKB. Dla „starych” krajów EU ten poziom wynosi 50 proc., przy maksymalnym wskaźniku dla Holandii w wysokości 100 proc. PKB.

Obserwowane od października 2008 roku wyhamowanie akcji kredytowania hipotecznego oraz spadek popytu na mieszkania nie znajdują uzasadnienia w polskich realiach mieszkaniowych. Zgodnie z danymi statystycznymi GUS, brakuje wciąż ponad 1,5 mln mieszkań. Ponadto około 10 proc. istniejących (i wciąż użytkowanych) starych zasobów mieszkaniowych kwalifikuje się do wyburzenia lub generalnego remontu.

Wysoki potencjał sektora budowlanego, rozwijającego się dynamicznie od 2004 roku w tempie sięgającym 16 proc. rocznie, powinien zostać wykorzystany do dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego jako sposobu na wyjście Polski z kryzysu. Budownictwo jest bowiem najlepszym remedium na podstawowy objaw kryzysu – bezrobocie, poprzez:

• oferowanie zatrudnienia na terenie całego kraju dla ludzi o różnym poziomie kwalifikacji
• relatywnie niskie koszty tworzenia nowych stanowisk pracy
• wykorzystywanie lokalnych zasobów materiałowych i kadrowych
• efekt mnożnikowy poprzez stymulowanie innych gałęzi gospodarki.

Budownictwo – zwłaszcza budownictwo mieszkaniowe – stanowi per saldo źródło dochodów budżetowych. Dlatego też każdą formę wsparcia budownictwa mieszkaniowego należy traktować jako inwestycję, a nie subwencję. Zawsze należy sprawdzić zarówno efekty finansowe, jak i społeczne, jakie przyniesie realizacja danego projektu. Problemu mieszkalnictwa nie daje się bowiem rozwiązać bez aktywnej polityki i finansowego zaangażowania państwa.

Związek Banków Polskich aktywnie uczestniczy w poszukiwaniu skutecznych form kreowania rozwoju gospodarczego poprzez budowę stabilnego i płynnego systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Inicjuje i wspiera działania na rzecz uruchamiania programów rządowych wspierających budownictwo mieszkaniowe. Niestety, w dokumentach i programach rządowych trudno doszukać się zapisów świadczących o dostrzeganiu roli, jaką budownictwo mieszkaniowe może odegrać w rozwoju gospodarczym Polski. Być może okres boomu kredytowego w latach 2006-2008 utwierdził polityków w przekonaniu, że oto rzeczywiście niewidzialna ręka rynku sama rozwiąże problem mieszkaniowy. A przecież systemowe rozwiązywanie problemów budownictwa mieszkaniowego przynosi nie tylko pozytywny efekt ekonomiczny, lecz również – co dla rządu jeszcze bardziej istotne – życzliwy odbiór społeczny.

Na kolejnych konferencjach i kongresach Prezes Związku Banków Polskich, Krzysztof Pietraszkiewicz, powtarza jak mantrę następujący zwrot:

…kryzys to zagrożenia, kryzys to szanse,kryzys to wyzwania…

W pełni identyfikując się z ...