Rata kredytu mieszkaniowego nadal niskim obciążeniem dla budżetów domowych
Jak wynika z Indeksu Obciążenia Hipotecznego (IOH) przygotowanego przez Dom Kredytowy Notus, gospodarstwa domowe przeznaczają około 30% swoich miesięcznych dochodów na spłatę raty nowo zaciągniętego kredytu hipotecznego. Jest to aż o 10 p.p. mniej, niż rekomendowane przez Komisję Nadzoru Finansowego maksimum.
To już kolejny kwartał, w którym przeciętna polska rodzina wydaje mniej na spłatę kredytu hipotecznego. IOH utrzymuje się na rekordowo niskich poziomach. W marcu 2014 roku osiągnął 27,20%. Rekordowy była także spadek w skali roku – w stosunku do marca 2013 roku IOH obniżył się aż o 14,06%.
Indeks Obciążenia Hipotecznego Domu Kredytowego Notus pokazuje, jak dużą część dochodu netto przeciętna polska rodzina musi przeznaczyć na spłatę nowo zaciagniętego kredytu hipotecznego. Zgodnie z intenecją Komisji Nadzoru Finansowego przyjętą w Rekomendacji S, suma wszystkich miesięcznych obciążeń kredytobiorcy, w tym rat kredytu mieszkaniowego, nie powinna przekraczać 40%. Oznacza to, że przy założeniu że kredyt hipoteczny jest jedynym zobowiązaniem wartosci IOH są znacznie poniżej poziomów wskazywanych przez KNF, bowiem bieżące wartości IOH pokazują, że co mesiąc na spłatę raty przeznaczane jest 27,20% dochodu netto.
Co zdecydowało o zmianach?
W każdym miesiącu na wysokość IOH wpływ mają 3 czynniki – wysokość wynagrodzenia, oprocentowanie kredytów i cena nieruchomości. W ujęciu rocznym zaobserwowaliśmy spadek oprocentowania kredytów mieszkaniowych z 5,18% do 4,56%. Ponadto, w skali roku wzrosło przeciętne wynagrodzenie – średnio o ponad 180 złotych. Dodatkowo w skali roku o 0,75% spadły przeciętne ceny nieruchomości, co dodatkowo pogłębiło spadek IOH.
W ujęciu kwartalnym dwa spośród trzech czynników zmieniły się w kierunku, który powinien przynieść duży wzrost IOH. Zarówno wynagrodzenia, jak i ceny nieruchomości w ciągu 3 miesięcy zmieniły się w sposób niekorzystny dla kredytobiorców. Przy niezmienionym praktycznie poziomie oprocentowania, IOH w I kwartale powinien zanotować duży wzrost, a jak widzimy w stosunku do końca IV kwartału, praktycznie się nie zmienił. Dlaczego tak się dzieje? Odpowiedź na takie wyniki leży, bowiem w Rekomendacji S.
Rekomendacja S – mniejszy kredyt, mniejsza rata, niższy IOH
Zgodnie z obowiązującą od stycznia 2014 roku Rekomendacją S, kwota kredytu nie może przekroczyć 95% wartości nieruchomości. Oznacza to brak możliwości zaciągania kredytów bez wkładu własnego. Wymóg ten przyniósł zmiany także w wartościach IOH. Wniesienie obowiązkowych środków własnych oznacza niższy kredyt i przekłada się na wysokość płaconych rat. Natomiast niższe raty przekładają się już bezpośrednio na odczyty Indeksu i w konsekwencji spadki jego wartości. Zatem w ujęciu rocznym, splot korzystnych dla IOH zmian, został jeszcze pogłębiony przez konsekwencje Rekomendacji S. Natomiast w ujęciu kwartalnym, niekorzystne dla Indeksu zmiany przeciętnego wynagrodzenia i cen nieruchomości, zostały zniwelowane przez Rekomendację S i w konsekwencji w porównaniu z IV kwartałem IOH praktycznie się nie zmienił.
W nachodzących miesiącach będziemy w dalszym ciągu obserwować duże spadki IOH w ujęciu rocznym, gdyż w tej perspektywie Rekomendacja S dalej będzie działać na duże spadki IOH. Natomiast w ujęciu kwartalnym wartości IOH będą zależały już tylko od zmian oprocentowania, przeciętnego wynagrodzenia i cen nieruchomości.
Michał Krajkowski
Główny analityk
Dom Kredytowy Notus S.A.
