Raporty: Stan rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na 31 grudnia 2008 r. – narzędzie zarządzania ryzykiem portfela kredytowego

Michał Wydra
Sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości
Związku Banków Polskich

I. Wprowadzenie

Celem tego raportu jest przedstawienie stanu finansowania nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, jego przygotowania na oczekiwane spowolnienie gospodarcze oraz oceny ryzyka dla sektora bankowego związanego z kredytami mieszkaniowymi denominowanymi w walucie obcej.

Prezentowane dane, jeżeli nie jest to inaczej zaznaczone, pochodzą z prowadzonej przez Komitet 
ds. Finansowania Nieruchomości bazy danych SARFiN.

Uzyskane rezultaty z bazy SARFiN, a także istotne zmiany na rynku finansowania nieruchomości, jakie można zaobserwować w Polsce od 2000 roku, skłoniły sekretariat Komitetu do przygotowania i zaprezentowania analizy stanu rynku finansowania nieruchomości w Polsce, według stanu na 31 grudnia 2008 r.

II. Główne tezy

System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości (SARFiN) prowadzony jest przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP od lipca 2001 r. Obecnie w systemie uczestniczą 24 banki, których szacowany udział w rynku na koniec grudnia 2008 wynosił ok. 90 proc. w przypadku kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych i 68 proc. rynku kredytów dla klientów instytucjonalnych. Banki przekazują dane w okresach miesięcznych.

Na zasadzie wzajemności dostarczają one dane dotyczące: stanu zadłużenia (wielkość portfela), wartości i liczby udzielonych kredytów, rodzaju kredytu, poziomu i rodzaju waluty, celu kredytowania, poziomu LTV, wartości sprzedaży kredytów w układzie regionalnym, wysokości kredytu, okresu kredytowania oraz jakości portfela (pozyskiwane dane w ostatnim elemencie nie są jeszcze dostatecznie reprezentatywne).

1. Warunki finansowania nieruchomości mieszkaniowych

Z danych Związku Banków Polskich zgromadzonych w Systemie SARFiN oraz Systemie Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON wynika, iż:

1. ROK 2008, POMIMO SPOWOLNIENIA POD KONIEC IV KWARTAŁU, ZAKOŃCZYŁ SIĘ WYNIKIEM DODATNIM. POPRAWIAŁA SIĘ JAKOŚĆ PORTFELA KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH, NIE WZRASTAŁ UDZIAŁ KREDYTÓW REFINANSOWYCH, A ZWŁASZCZA KONSOLIDACYJNYCH.

Obniżył się udział kredytów refinansowych. Na koniec I kw. 2008 r. wynosił on 2,75 proc., zaś na koniec IV kwartału nastąpił jego spadek do poziomu ok. 2 proc.

Szacowany udział kredytów konsolidacyjnych zmalał. Na koniec I kw. 2008 r. wynosił on 3,04 proc., a na koniec IV kw. 2008 r. – 1,53 proc.

Średnia wartość udzielonego kredytu w omawianym okresie 2008 r. wyniosła 199 tysięcy zł i była wyższa o ok. 11 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2007 r.

W IV kwartale 2008 r. odnotowano spadek wartości nowo udzielanych kredytów wobec poprzednich kwartałów 2008 r. W porównaniu do IV kwartału 2007 r. odnotowano spadek wartości nowo udzielanych kredytów o ok. 6 proc.

2. REALIZACJA PROGNOZY W 2008 R.

Prognoza na rok 2008 zakładała wartość nowo udzielonych kredytów dla klientów indywidualnych na poziomie ok. 60 mld zł*. W 2008 r. wartość tej prognozy została zrealizowana w ok. 94 proc.

3. STAN ZADŁUŻENIA KLIENTÓW INDYWIDUALNYCH

W latach 2002-2008 odnotowano dużą dynamikę stanu zadłużenia klientów indywidualnych i instytucjonalnych (wykresy 1 i 2). O ile w 2002 r. stan zadłużenia kształtował się na poziomie 20 mld zł, to w 2008 r. wyniósł 192 mld zł (wykres 2). Najwyższy wzrost stanu zadłużenia w omawianym okresie odnotowano w 2008 r. – o ok. 65 proc. w porównaniu do 2007 r.

Na koniec 2008 r. wskaźnik zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych do PKB wyniósł ok. 15 proc. (wykres 3). Gdyby przyjąć utrzymanie się istniejących tendencji wzrostu PKB i przyrostu akcji kredytowej, osiągnięcie wskaźnika zadłużenia do PKB na poziomie 20 proc. może mieć miejsce w ciągu najbliższych 2-3 lat. A to oznacza wartość zadłużenia klientów indywidualnych na poziomie ok. 300 mld PLN (przy założeniu, iż na rynku polskim nie będziemy mieli do czynienia z drastycznym kryzysem).

Dla porównania średni wskaźnik zadłużenia do PKB dla EU-15 wynosi 50 proc. (dane Europejskiej Federacji Hipotecznej).

4. LICZBA UDZIELONYCH KREDYTÓW

Liczba nowo udzielanych kredytów w poszczególnych latach dynamicznie wzrastała. Wzrosła ona ze 102 tys. udzielonych kredytów w 2002 roku do 314 tys. w 2007 r. (wykresy 3 i 4). Liczba umów podpisanych w 2008 r. wyniosła 290 tys. Niewątpliwie między innymi przyczyną takiego wzrostu był wzrost zatrudnienia, napływ kapitału z zagranicy, lokującego fundusze w nieruchomościach oraz wzrost dochodów ludności (ponad 10 proc. w ciągu roku). W IV kwartale 2008 r. odnotowano jednak spadek wartości i liczby udzielanych kredytów. Zmiana nie jest duża i tak dramatyczna, jak to miało miejsce na rynku amerykańskim, na którym – wg danych Mortgage Bankers Association of America – w wyniku kryzysu nastąpił spadek sprzedaży nawet o 40 proc. W przypadku porównania danych z rynku polskiego mamy do czynienia ze spadkiem udzielanych kredytów o ok. 20 proc. ze stycznia 2009 r. w porównaniu do stycznia 2006 r. (wykresy 6, 7 i 8).

W sumie liczba czynnych umów kredytowych wzrosła z 255 tys. w 2002 roku do ponad 1,3 mln umów na koniec grudnia 2008 r. Biorąc pod uwagę, że w Polsce średnio gospodarstwo domowe liczy 2-3 osoby, można założyć, że sektorowi bankowemu zaufało ponad 2,5 mln osób.

5. ŚREDNIA WARTOŚĆ KREDYTU

Zdecydowanie wzrosła średnia wartość kredytu. W 2002 roku wynosiła ona ok. 60 tys. PLN, a na koniec grudnia 2008 r. blisko 199 tys. złotych. Przyczyną tego stanu rzeczy jest na pewno duży wzrost cen nieruchomości, zwiększenie dochodów przeciętnej rodziny, ale także bardziej korzystne warunki kredytowe (wydłużanie okresu kredytowania, w tym do 45 i 50 lat i spadek oprocentowania do połowy 2007 r.) (wykres 9).

6. KREDYTY ZŁOTOWE VS. WALUTOWE

Na przestrzeni ostatnich lat mamy do czynienia ze zmiennym zainteresowaniem klientów indywidualnych kredytami złotowymi i denominowanymi w walutach obcych (wykresy 4 i 5). W ciągu ostatniego roku udział kredytów złotowych w kredytach ogółem kształtował się od 47 proc. w styczniu 2008 r. do ok. 19 proc. we wrześniu 2008 r. W grudniu 2008 r. ich udział wzrósł do 59 proc., co było wynikiem zmian zachodzących na rynku, czyli wzrostu ceny pożyczek międzybankowych i zmniejszeniu dostępności kredytów w CHF. Na koniec IV kw. 2008 r. udział krajowej waluty wzrósł do poziomu ok. 42 proc. Kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich było w styczniu 2007 r. 43,1 proc., na koniec I kw. 2008 r. – ok. 59 proc., a na koniec IV kw. 2008 r. – ok. 55 proc., podczas gdy w np. w III kw. udział CHF wynosił ponad 70 proc. Udział dolara amerykańskiego i innych walut pod koniec IV kw. 2008 r. był praktycznie marginalny: EUR – 0,48 proc. i USD – 0,15 proc.

Pomimo wzrostu popytu na kredyty denominowane w CHF – zwłaszcza w okresie poprzedzającym IV kwartał – co wynikało przede wszystkim z faktu, iż koszt kredytów złotowych wzrósł o 1,88 pp w 2008 r. w porównaniu do 2007 r.), wysokość oprocentowania kredytów dla tej waluty pozostawała praktycznie na tym samym poziomie (zmiana tylko o 0,53 pp w analogicznym okresie). Tym samym, kredyty złotowe stały się mniej atrakcyjne i kredytobiorcy częściej decydowali się na zaciągnięcie tańszych kredytów w CHF. Na koniec 2008 r. udział kredytów w walutach obcych nowo udzielonych wynosił ok. 77 proc.

Przy tak dużej różnicy w oprocentowaniu kredytów w PLN i CHF oraz kursu wymiany, mamy do czynienia z dużą rozbieżnością pomiędzy średnią wartością kredytów denominowanych w walutach obcych (229 tys. PLN) i złotowych(156 tys. PLN).

7. JAKOŚĆ PORTFELA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
   • ryzyko wynikające z możliwości znacznego wzrostu stóp procentowych i utrzymywania się ich na wysokim poziomie w dłuższej perspektywie (w Polsce, Szwajcarii, strefie euro) na skutek narastania zjawisk inflacyjnych w skali globalnej
   • ryzyko wynikające z możliwości zmiany trendu na rynku walutowym, prowadzące do osłabienia złotego, a w konsekwencji wzrostu obciążeń z tytułu spłaty kredytów walutowych (ryzyko to może wystąpić łącznie z ryzykiem wzrostu stóp procentowych instrumentów walutowych)
   • ryzyko wynikające z możliwości pogorszenia koniunktury gospodarczej, a w konsekwencji utraty pracy i źródeł dochodu przez część kredytobiorców.

Jakość portfela kredytów hipotecznych – poziom zagrożenia ciągle niski

Opierając się danych Komisji Nadzoru Finansowego oraz Narodowego Banku Polskiego (za 2008 r.), należy zwrócić uwagę na pewne zjawiska:

Na koniec 2007 r. było 10,6 tys. (tj. 1,0 proc. całego portfela) kredytów mieszkaniowych zaklasyfikowanych do kategorii zagrożonych, a ich łączna wartość wynosiła 1,2 mld zł (tj. 1,0 proc. ogólnej wartości portfela). Z tej liczby do kategorii straconych zaliczono 5,6 tys. kredytów (tj. 0,5 proc. całego portfela), o łącznej wartości 0,7 mld zł (tj. 0,6 proc. całego portfela).

Pomimo wysokiej jakości portfela kredytów mieszkaniowych, należy mieć na uwadze, iż większość z nich to kredyty o bardzo krótkiej „historii”. Na kredyty uruchomione w latach 2006-2007 przypada blisko 60 proc. całkowitego zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych. Co więcej, kredytów tych udzielono w wyjątkowo korzystnych warunkach makroekonomicznych, tj. m.in. przy szybko rosnących płacach, rekordowo niskich stopach procentowych, aprecjacji złotego oraz dynamicznie rosnących cenach na rynku nieruchomości.

KNF wskazuje na następujące podstawowe obszary ryzyka związane z kredytami mieszkaniowymi:

Aż 53 proc. kredytów udzielonych w 2006 roku stanowiły kredyty o poziomie LTV powyżej 75 proc., a więc o stosunkowo wysokim ryzyku niedotrzymania warunków umowy kredytowej przez kredytobiorców indywidualnych.

Kredytów nieregularnych było ogółem 1,00 proc. na koniec 2008 r. Liczba kredytów zagrożonych ma tendencję malejącą, ponieważ w 2005, 2006 i 2007 wartości te wynosiły odpowiednio 2,67, 1,75 i 1,16 proc.

Odnotować należy spadek liczby zagrożonych kredytów złotowych z 4,52 proc. (grudzień 2005 r.) do 2,03 proc. (grudzień 2008 r.), przy czym odnotowano pogorszenie po stronie kredytów w walucie krajowej z 1,69 proc. (grudzień 2007 r.) do 2,03 proc. (grudzień 2008 r.). Wynika to z warunków, w jakich te kredyty były udzielane i spłacane – niższy kurs CHF powodował, że raty łatwiej się spłacało we frankach szwajcarskich, podczas gdy kredyty w walucie krajowej z lat 2004-2008 były droższe z powodu rosnących stóp procentowych.

Na koniec 2007 r. liczba kredytów walutowych, dla których klienci nie dotrzymali warunków kredytowych, spadła do 0,73 proc., a pod koniec 2008 r. wynosiła 0,56 proc.

Analizując dane dotyczące jakości portfela kredytów hipotecznych, można wnioskować, iż niedotrzymanie warunków kredytowych występuje z reguły nie wcześniej niż po 2-3 latach od udzielenia kredytu. ...