Raport z rynku nieruchomości – marzec 2013
Luty był na rynku mieszkaniowym kolejnym miesiącem wytężonej walki o klienta. Decyzje Rady Polityki Pieniężnej o obniżce oprocentowania kredytów hipotecznych oraz nieznaczne poluzowanie zasad ich udzielania przez banki to wciąż zbyt słaba zachęta do zakupów. Jedynym lekiem na ograniczony popyt wciąż pozostają obniżki cen oferowanych do sprzedaży lokali - informują w najnowszym raporcie eksperci portalu nieruchomości domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
Miniony miesiąc nie przyniósł ożywienia na rynku mieszkaniowym. Przeciwnie – zimowa aura i czas ferii szkolnych skutecznie ograniczały aktywność i tak wąskiego już grona klientów. Daleki od wypełnienia podaży popyt przyniósł kontynuację spadków cen ofertowych mieszkań w większości analizowanych przez portal domy.pl miast. W wielu z nich obecne średnie ceny ofertowe są niższe od stawek za jakie mieszkania były oferowane przed nadejściem boomu mieszkaniowego. Np. w porównaniu z grudniem 2006 roku m2 używanego mieszkania w stolicy jest teraz tańszy o 171 zł, w Krakowie o 689 zł. We Wrocławiu stawka z lutego br. (5798 zł/m2) była niższa od tej sprzed 7 lat aż o 787 zł, a w porównaniu z najwyższą – 7056 zł/m2 – obowiązującą w styczniu 2010 r. była niższa o blisko 18%, tj. aż 1258 zł na każdym metrze kwadratowym!
Kredyty nowe: oprocentowanie jeszcze niższe
Rada Polityki Pieniężnej postawiła kropkę nad i – po raz piąty z rzędu obniżyła stopy procentowe, tym razem o 50 punktów bazowych. W efekcie – i tak już niskie – oprocentowanie nowo udzielanych kredytów w złotych spadło do poziomów najniższych w historii. Średnie oprocentowanie wynosi aktualnie ok. 5 proc., najlepsze oferty są jeszcze o kilkadziesiąt p.b. niższe.
Ale w bankowych ofertach jest jak za oknem: wiosny jeszcze nie widać. Wprawdzie Pekao SA obniżył odrobinę marże kredytów złotowych, ale za to poszerzył cross-sell o obowiązkową kartę kredytową i polisę ubezpieczeniową. Nie zmienia się też sytuacja jeśli chodzi o kredyty w euro i tu raczej odwrócenia trendu się nie doczekamy. Żeby na przykład dostać taki kredyt w Deutsche Banku PBC trzeba zarabiać 12 tys. zł netto i skorzystać z kilku dodatkowych produktów (w tym program regularnego oszczędzania), w większości innych banków kredyty walutowe w ogóle nie są dostępne.
Kredyty spłacane: walutowe w górę, a złotowe w dół
Decyzje Rady Polityki Pieniężnej wpływają nie tylko na oprocentowanie kredytów nowych, ale i tych już spłacanych. Raty osób mających kredyty w złotych spadają z każdą aktualizacją oprocentowania, która najczęściej ma miejsce co trzy miesiące. Wielu klientów nowy harmonogram spłat dostanie na początku kwietnia. Od końca grudnia do dziś WIBOR 3M, czyli najpopularniejsza stawka służąca do wyznaczania oprocentowania kredytów hipotecznych, spadł o ponad 70 p.b. W efekcie raty kredytów powinny obniżyć się o ponad 8 proc., czyli ok. 45 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia.
Raty kredytów w euro i franku nadal pozostają pod wpływem głównie wahań kursów, gdyż stopy procentowe w strefie euro i w Szwajcarii nie zmieniają się od miesięcy. W ostatnim miesiącu mieliśmy do czynienia z umocnieniem się złotego w stosunku do euro i franka o 3-3,5 proc., a potem osłabieniem po tym, jak pojawiły się problemy na Cyprze. W efekcie, EUR/PLN jak i CHF/PLN są na poziomie bardzo bliskim temu sprzed miesiąca, co oznacza, że i zmiana raty kredytowej jest niewielka, maksymalnie o kilka złotych na każde 100 tys. zł zadłużenia.
Preferencje klientów szukających ofert sprzedaży mieszkań w Polsce
Dwa pokoje niezmiennie cieszą się największą popularnością wśród klientów poszukujących ofert sprzedaży mieszkań – wynika z analiz portalu nieruchomości domy.pl. Chęć zakupu M3, w którym jedno pomieszczenie pełnić będzie funkcję pokoju dziennego, a drugie sypialni (ewentualnie pokoju dla dziecka) deklaruje aż 46,6% obecnych klientów.
Mniejsze grono – 33,6% popytu – stanowią klienci zainteresowani zakupem większych – 3-pokojowych lokali, które umożliwiają wydzielenie salonu, sypialni i pokoju dla dziecka lub dzieci.
Stosunkowo niewielki jest popyt na kawalerki; najmniejszymi lokalami interesuje się zaledwie 8,6% klientów poszukujących ofert w portalu domy.pl. To niewiele, zwłaszcza, jeżeli weźmiemy pod uwagę to, że blisko 40% klientów stanowią obecnie kawalerowie i panny.
Podobnym zapotrzebowaniem jak na kawalerki cieszą się mieszkania 4-pokojowe. Dużych, zwykle zapewniających dobre warunki mieszkaniowe lokali szuka co 12 klient.
Najmniejszy odsetek wśród klientów stanowią amatorzy mieszkań liczących 5 i więcej pokoi – takich lokali szuka tylko 3 na 100 klientów.
Marcin Drogomirecki, domy.pl – część nieruchomościowa
Marcin Krasoń, Open Finance – część kredytowa
Raport został przygotowany na podstawie danych z 20140 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w portalu nieruchomości domy.pl w lutym 2013 roku oraz danych Open Finance.
