Raport specjalny Horyzonty Bankowości 2018: Dobry rok na rynku kredytów mieszkaniowych

Wyniki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w IV kw. ub.r. okazały się zbliżone do kwartału III i nieco wyższe od oczekiwań. Przy niezmienionym poziomie stóp procentowych średnie marże kredytów mieszkaniowych nieznacznie spadły, co oznacza, że na rynku w dalszym ciągu panują dogodne warunki do zakupu mieszkania finansowanego kredytem. Ceny nieruchomości mieszkaniowych pozostały natomiast w systematycznym trendzie wzrostowym, obserwowanym od 2013 r.

IV kw. 2017 r. w segmencie kredytów mieszkaniowych zamknął się wynikiem minimalnie niższym w porównaniu do III kw. – zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym. W ciągu ostatnich trzech miesięcy roku banki udzieliły 44 745 nowych kredytów mieszkaniowych (o 1079 umów, czyli 2,35% mniej w porównaniu do III kw. ub.r.) o łącznej wartości 10,928 mld zł (mniej o 22 mln, czyli 0,21%).

Najlepiej od roku 2012

Cały 2017 r. okazał się natomiast wyjątkowo dobry – zdaniem ekspertów Centrum AMRON najlepszy od roku 2012. Już I kw. ub.r. zamknął się wynikami znacznie przekraczającymi notowane w analogicznym okresie roku poprzedniego. Popyt – napędzany niskimi stopami procentowymi, programem „Mieszkanie dla Młodych” i sukcesywnym bogaceniem się społeczeństwa – spowodował, że zarówno w obszarze kredytów hipotecznych, jak i na rynku budownictwa mieszkaniowego już od kilku lat notowane są rekordowe wyniki. Utrzymywanie się historycznie niskich stóp procentowych jednych skłaniało do wycofywania oszczędności z lokat bankowych i inwestowania wolnych środków w mieszkania na wynajem, a innych zachęcało do zaciągania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania.

– Efekt mógł być tylko jeden – rok 2017 okazał się rokiem rekordów dla rynku mieszkaniowego i rynku kredytowego. Banki udzieliły ponad 190 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 44 mld zł, co oznacza najlepszy wynik sektora bankowego od sześciu lat. Przed ponad rokiem nic nie zapowiadało takiego wzrostu akcji kredytowej, ale już wyniki pierwszego kwartału 2017 r. zmusiły do podwyższenia prognozowanych wyników. Również te prognozy zostały przekroczone – mówi dr Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Od początku 2017 r. przeciętna wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych ogółem rosła. W IV kw. wyniosła 244 220 zł, czyli więcej o 5263 zł (2,20%) w porównaniu do III kw. W tym samym okresie średnia wartość kredytu walutowego spadła o 38 748 zł, czyli 11,17% i wyniosła 308 013 zł. Natomiast przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła 243 531 zł, czyli więcej o 6076 zł (2,56%) w stosunku do wartości zanotowanej w III kw.

Od października do grudnia 2017 r. zanotowano wzrost udziału kredytów o wskaźniku LtV do 30% – o 2,10 pkt. proc. oraz od 50 do 80% – o 2,85 pkt. proc. w porównaniu do III kw. Udziały te wyniosły odpowiednio 16,11% i 35,30%. Jednocześnie wyraźnie spadł odsetek nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych o najwyższym LtV od 80% – o 4,51 pkt. proc. do poziomu 42,38%. Warto odnotować, że w ujęciu rocznym udział kredytów o najwyższym wskaźniku LtV systematycznie spada – z blisko 53% w 2013 r. do 45,8% w ub.r.

Marże spadły, indeks wzrósł

Od połowy 2017 r. zarówno marże, jak i oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadały. Na koniec ub.r. przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,08%, co oznacza spadek o 0,09 pkt. proc. w ciągu kwartału i o 0,04 pkt. proc. w całym roku 2017. Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła poziomu stóp procentowych od 5 marca 2015 r., utrzymując je na historycznie niskim poziomie – stopa referencyjna NBP nadal wynosi 1,50%, a WIBOR 3M po 13 miesiącach utrzymywania się na poziomie 1,73%, spadł w grudniu o 0,01 pkt. proc. i na koniec roku wyniósł 1,72%. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec badanego kwartału wyniosło 3,80%, czyli o 0,07 pkt. proc. mniej w odniesieniu do wartości notowanych na koniec III kw.

Stosunkowo korzystne warunki finansowania nieruchomości kredytem znalazły odzwierciedlenie w prezentowanym, w raporcie AMRON-SARFiN, Indeksie Dostępności Mieszkaniowej, który na koniec IV kw. osiągnął wartość 206,23 pkt. – i był o 5,8 pkt. wyższy niż w kwartale poprzednim. Jak zauważają eksperci Centrum AMRON – porównując rok 2017 z 2016, można stwierdzić, że czynnikiem, który miał największy wpływ na zmianę w wysokości poziomu Indeksu Dostępności Mieszkaniowej w ub.r. był wzrost cen lokali na poszczególnych rynkach – 0,7% oraz wzrost dochodów – także o 0,7%, przy nieznacznym spadku stóp procentowych – o 20 punktów bazowych. Tym samym Indeks w układzie rok do roku wzrósł o 6,38 pkt. Taki trend wskazuje, iż dostępność kredytów, szacowana w relacji do dochodów i poziomu cen, jest nadal relatywnie wysoka.

Zadowoleni deweloperzy

Miniony rok był również dobry dla rynku deweloperskiego. Deweloperzy mogli bowiem pochwalić się trzecim z kolei rekordowym wynikiem w zakresie sprzedaży mieszkań. W 2017 r. w budownictwie mieszkaniowym padł nowy rekord – wybudowano 178 258 nowych mieszkań, czyli o 9,1% więcej niż w roku 2016. Rozpoczęto też budowę 205 990 lokali (o 18,4% więcej w porównaniu do roku poprzedniego) i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 250 218 mieszkań (więcej o 18,3%). Są to najlepsze wyniki od 2008 r. Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, tylko od października do grudnia ub.r. deweloperzy oddali do użytku 28 474 mieszkania, czyli o 19,45% więcej w porównaniu do III kw. Był to najlepszy wynik w historii sektora deweloperskiego w skali jednego kwartału.

– Liczba nowych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji gwarantuje ciekawą ofertę mieszkaniową w roku 2018. Taka elastyczność deweloperów w zaspokajaniu rosnących apetytów potencjalnych nabywców utrzyma trend systematycznego wzrostu cen notowanego już od początku 2013 r. i zapewni stabilność na rynku nieruchomości. Zapowiedzi szybkiej korekty cen mieszkań, pojawiające się w wypowiedziach niektórych analityków rynku, wydają się być nieuzasadnione -podkreśla dr Jacek Furga.

Wyraźny wzrost popytu na mieszkania, wzrost cen działek budowlanych oraz kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa, a także brak presji na obniżki cen ze strony programu „Mieszkanie dla Młodych” doprowadziły do  wzrostu cen mieszkań w największych polskich aglomeracjach. Systematyczny ich wzrost notowany jest już od początku 2013 r., jednak dzięki szybkiej reakcji deweloperów na zgłaszane zapotrzebowanie, którzy elastycznie dostosowują podaż i wprowadzają do sprzedaży nowe, dostosowane do potrzeb nabywców inwestycje, notowane wzrosty cen mieszkań nie są duże, a sytuacja na rynku nieruchomości pozostaje stabilna.

Według danych zgromadzonych w Systemie AMRON, w IV kw. 2017 r. we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarejestrowano wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania w ujęciu kwartalnym. Największą zmianę zanotowano w Gdańsku i we Wrocławiu, gdzie wzrost średniej ceny wyniósł odpowiednio 243 zł/m2 (czyli 4,11%) oraz 227 zł/m2 (czyli 3,99%). Nieco mniejszy wzrost zanotowano w Krakowie – o 128 zł/m2, w Poznaniu – o 104 zł/m2 i w Warszawie – o 95 zł/m2. W pozostałych miastach wzrosty były niewielkie.

Pełna wersja raportu AMRON-SARFiN za IV kwartał 2017 r. dostępna jest na stronie www.zbp.pl oraz www.amron.pl. Zachęcamy również do zapoznania się z wersją rozszerzoną raportu.