Raport NBP – nie będzie kryzysu na rynku nieruchomości
W całej Europie trwa ożywienie działalności budowlanej, co wynika ze wzrostowej fazy cyklu koniunkturalnego, która nastąpiła po okresie dekoniunktury spowodowanej światowym kryzysem finansowym. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polska odnotowują wzrost aktywności na rynku mieszkaniowym i nieruchomości komercyjnych. Sprzyjają temu rosnące dochody gospodarstw domowych i niski koszt kredytu.
Inwestycje mieszkaniowe brutto wzrosły w 2017 r. W relacji do PKB wyniosły ok. 1,5%, z czego inwestycje deweloperskie stanowiły ok. 50% wszystkich. Popyt mieszkaniowy jest istotnym elementem zagregowanego popytu oraz PKB.
200 tysięcy mieszkań w tym roku?
W 2017 r. oddano do użytku ponad 178 tys. mieszkań, (wzrost o 9,1% r/r), rozpoczęto budowę ok. 206 tys. nowych inwestycji mieszkaniowych (wzrost o 18,4% r/r) i wydano ok. 250 tys. pozwoleń na budowę mieszkań (wzrost o 18,3% r/r).
W bieżącym roku liczba oddanych do użytku mieszkań zbliży się do poziomu 200 tys., co będzie historycznym rekordem. Wprawdzie w końcu lat 70. ubiegłego wieku budowano według oficjalnych statystyk ponad 200 tys, mieszkań rocznie, ale duża część z nich była „zaliczana do planu”, choć nie były ukończone.
Rosnąca podaż mieszkań natrafia na rosnący popyt. Firmy deweloperskie, nauczone poprzednimi kryzysami potrafią elastycznie reagować na rosnący popyt, a jednocześnie nie budują więcej niż mogą sprzedać. Rentowność projektów deweloperskich jest wysoka i wynosi ok. 15 % (zysk do kosztów). Z uwagi na rosnące ceny ziemi, materiałów budowlanych i robocizny rośnie koszt budowanych mieszkań i ich ceny, ale nie jest to wzrost gwałtowny.
Zakup mieszkań na wynajem zwiększa popyt na M
Obok popytu konsumpcyjnego coraz większe znaczenie ma popyt inwestycyjny związany z zakupami mieszkań na wynajem. Nie zaobserwowano natomiast popytu spekulacyjnego – zakupu mieszkań z myślą o odsprzedaniu, gdy wzrosną ceny. Mieszkania na cele inwestycyjne finansowane są głównie gotówką. Wobec niskich stóp procentowych wiele osób decyduje się ulokować oszczędności w zakupionych mieszkaniach.
Eksperci NBP są zdania, że obecny cykl koniunkturalny na rynku nieruchomości zakończy się za kilka lat spowolnieniem podaży i popytu, ale małe jest prawdopodobieństwo kryzysu.
Banki bardziej ostrożne
W 2017 r. dynamika złotowej akcji kredytowej banków była dodatnia (10,6% r/r) i stabilna, a saldo złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosło do 257,4 mld zł. Kredyty walutowe są stale spłacane, dodatkowo przez aprecjację złotego wartość zadłużenia walutowego wyrażonego w złotych zmniejszyła się w porównaniu z 2016 r. o 18,9% do 131,1 mld zł.
Banki nauczone kryzysem kredytów frankowych ostrożniej udzielają kredytów, w czym pomaga rekomendacja „S” NBP – przy kredytach na cele mieszkaniowe wkład własny powinien wynosić co najmniej 20 %.
