Raport: Horyzonty bankowości 2021 | NIERUCHOMOŚCI – AMRON | Podsumowanie roku na rynku mieszkaniowym

Początek roku 2020 na rynku nieruchomości w Polsce, mimo nadchodzących coraz częściej z Chin, utrzymanych w alarmistycznym tonie informacji o zagrożeniu pandemią koronawirusa, był kolejnym okresem wzrostu. Popyt na nieruchomości mieszkaniowe utrzymywał się na wysokim poziomie przede wszystkim dzięki niskim stopom procentowym NBP (stopa referencyjna na poziomie 1,5%) i wyraźnie rosnącej inflacji oraz wysokiej, mimo wcześniejszych długoterminowych wzrostów cen, dostępności cenowej mieszkań. W rezultacie ceny notowały kolejne rekordy, mieszkania sprzedawały się nawet w ciągu kilku godzin, oferta pozostawała na stabilnym, wysokim poziomie, a deweloperzy chętnie rozpoczynali nowe inwestycje. Głównego zagrożenia dla popytu na mieszkania upatrywano przede wszystkim w spadającym tempie wzrostu gospodarczego, co w połączeniu z wysokimi nominalnymi cenami nieruchomości mieszkalnych było źródłem oczekiwań zmiany trendu na rynku.

Jednocześnie jednak, wobec szeregu istotnych czynników mających potencjalnie istotne znaczenie dla poziomu kosztów budowy mieszkań, z których najważniejszymi były: sytuacja na rynku pracy i obawy o możliwość wyjazdu z Polski – w związku z otwarciem niemieckiego rynku pracy – pracowników zza wschodniej granicy, wzrost kosztów energii elektrycznej, sytuacja na rynku gruntów pod zabudowę wielorodzinną czy forsowana przez UOKiK nowelizacja ustawy deweloperskiej z jej możliwymi skutkami finansowymi, trudno było spodziewać się spadku cen na rynku pierwotnym. W tej sytuacji można było oczekiwać raczej obniżenia dynamiki wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym i redukcji skali produkcji deweloperskiej i w konsekwencji przesunięcia części popytu na rynek wtórny niż znaczącej redukcji cen. Ceny jednak nadal rosły. Pod koniec I kw. średnia cena m2 mieszkania w Warszawie była wyższa o 3,39% niż kwartał wcześniej, w Krakowie wzrost wyniósł 2,17%, a jedynym miastem, w którym zanotowano spadek była Łódź, gdzie średnie ceny były niższe o 1,61%.

Zmiany w zachowaniu uczestników rynku

Dotarcie do Polski, 4 marca ub.r., pandemii koronawirusa całkowicie zmieniło sytuację. Kluczową rolę, obok wzrastającej niepewności rozwoju sytuacji gospodarczej grały tu kolejne ograniczenia i zakazy wprowadzone przez rząd, w tym przede wszystkim obowiązujący od 24 marca zakaz przemieszczania się. Już w marcu widać było pierwsze zmiany w zachowaniu uczestników rynku. Ruch na portalach sprzedażowych był zdecydowanie mniejszy, ceny ofertowe nie rosły tak szybko jak dotychczas, a liczba zawieranych transakcji nieznacznie spadła. Po wprowadzeniu ograniczeń przemieszczania się ruch na rynku nieruchomości praktycznie zamarł.

W kwietniu pośrednicy i deweloperzy mówili nawet o ponad 90-proc. spadku liczby zawieranych transakcji, przy czym zawierane umowy sprzedaży w dużej części były konsekwencją decyzji podjętych jeszcze przed wybuchem pandemii. Informacje o sytuacji panującej na rynku dodatkowo zachęcały osoby planujące zakup nieruchomości do wstrzymania się z decyzjami i czekania na dalszy rozwój sytuacji z nadzieją na spadek cen. W kolejnych miesiącach, w wyniku zniesienia znacznej części ograniczeń, aktywność uczestników rynku zaczęła powoli wzrastać, jednak liczba umów sprzedaży zawartych w II kw. była zdecydowanie najniższa od wielu kwartałów. Na rynku pierwotnym spadek liczby sprzedanych mieszkań w II kw. 2020 r. sięgnął aż 64%.

Znacznemu ograniczeniu uległy również inwestycje deweloperów. Po dobrym I kw., w którym zanotowano wyniki porównywalne z notowanymi w analogicznym okresie poprzedniego roku, ilość mieszkań, których budowę rozpoczęto w kwietniu ub.r. była niższa o 44,82% w porównaniu do notowanej miesiąc wcześniej i wyniosła zaledwie 6181. Niewiele lepsze okazały się wyniki odnotowane w kolejnym miesiącu (6188), dopiero czerwiec przyniósł wyraźną poprawę sytuacji. Rozpoczęto wówczas budowę 9317 lokali, jednak wciąż był to wynik znacznie odbiegający od notowanych w miesiącach poprzedzających pandemię. Podobnie było w przypadku liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia. W kwietniu wydano pozwolenia na budowę 9647 lokali, czyli o 30,44% mniej niż miesiąc wcześniej, maj przyniósł niewielką poprawę (10 722), a odbicie nastąpiło w czerwcu (16 620).

Ceny niemal bez zmian

W tych warunkach pewnym zaskoczeniem dla ...