Przegląd | Sprawozdanie z działalności komitetu ds. finansowania nieruchomości (KdFN) w latach 2007-2008

Bolesław Meluch
Michał Wydra

I. Działalność legislacyjna

Komitet był zaangażowany w prace nad następującymi ustawami i regulacjami:

Rządowy projekt ustawy w sprawie wsparcia finansowego rodzin w nabywaniu własnego mieszkania – udział w posiedzeniach Podkomisji i Komisji Infrastruktury w sprawie zwiększenia o 30 proc. limitu cen mieszkań, wyliczanego na podstawie ogłaszanego przez GUS wskaźnika. Projekt stosownej zmiany został przyjęty przez Sejm.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – udział w pracach nad stanowiskiem sektora bankowego wobec zmian proponowanych w nowelizowanej ustawie o księgach wieczystych i hipotece.

Rachunek powierniczy – udział w organizowanych przez Ministerstwo Infrastruktury rozmowach dotyczących wdrożenia w Polsce rachunku powierniczego dla transakcji deweloperskich.

Raport UOKIK – opiniowanie uwag UOKiK dotyczących niedozwolonych klauzul w umowach kredytu hipotecznego zawieranych przez banki z osobami fizycznymi.

Udział w pracach zespołu roboczego w Ministerstwie Finansów w ramach Grupy Roboczej do spraw przeglądu regulacji prawa bankowego w zakresie sekurytyzacji, w tym w spotkaniach zespołów zadaniowych zajmujących się takimi kwestiami, jak:

• Proces inwestycyjno-budowlany oraz planowanie przestrzenne
• Obrót nieruchomościami oraz zabezpieczenie kredytu hipotecznego
• Refinansowanie kredytu hipotecznego (aspekty ekonomiczne)
• Regulacje nadzorcze w zakresie kredytu hipotecznego
• Regulacje unii europejskiej i ochrona konsumenta.

Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych. W 2006 r., w ramach tzw. specustawy poprzedniego Ministra Budownictwa, przeprowadzono zmiany mające na celu umożliwienie emitowania listów zastawnych przez banki uniwersalne, poprzez dodanie – obok nazwy banku hipotecznego – sformułowania „i banku uniwersalnego”. Aby zaproponowane wtedy zmiany mogły wejść w życie, powołano grupę roboczą ds. listów zastawnych przy ZBP. Przygotowuje ona propozycję uzasadnienia zmian w prawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych, uwzględniając aspekty prawne, podatkowe i ryzyka walutowego oraz stóp procentowych do przeprowadzania emisji listów zastawnych zabezpieczanych wierzytelnościami hipotecznymi przez banki uniwersalne. W tym zwłaszcza w zakresie ochrony inwestora przed upadłością emitenta, a także ochronę depozytariuszy w przypadku, gdy emitentem jest bank uniwersalny. Zespół ma przedstawić propozycje regulacji wymogów licencjonowania i zasad monitorowania rynku listów zastawnych, zasad prowadzenia rejestru zabezpieczeń listów zastawnych, zasad wyceny portfela pod kątem zarządzania ryzykiem.

Program rządowy „Pakiet stabilizacyjny dla rynku finansowania nieruchomości”. W listopadzie 2008 r. zorganizowano spotkanie z udziałem przedstawicieli resortu infrastruktury w ramach dyskusji nt. pakietu stabilizacyjnego dla rynku finansowania nieruchomości. Uzyskano wstępną deklarację ministerstwa dla dalszej modyfikacji ustawy o finansowym wsparciu rodzin w zakresie poszerzającym grono jej beneficjentów.

II. Projekty strategiczne Komitetu – stan prac i ich realizacja

W zakresie realizowanych strategicznych projektów Komitetu podejmowano następujące działania:

KONTYNUOWANO PRACE ZESPOŁU DS. UBEZPIECZEŃ KREDYTU HIPOTECZNEGO

Mając na uwadze potrzebę wspólnych działań banków, regulatorów oraz ubezpieczycieli w zakresie budowania bezpieczeństwa sektora finansowego, w oparciu o wstępne uzgodnienia z przedstawicielami firm ubezpieczeniowych i banków, Związek Banków Polskich zwrócił się z propozycją wspólnego roboczego spotkania z przedstawicielami Komisji Nadzoru Finansowego, którego celem miałaby być dyskusja pozwalająca na przygotowanie i zaproponowanie instrumentów minimalizujących skutki ewentualnej zmiany sytuacji makroekonomicznej i jej konsekwencji dla rynku finansowania nieruchomości.

Banki coraz częściej stosują różne instrumenty ubezpieczeniowe pozwalające lepiej wykorzystywać narzędzia zarządzania ryzykiem kredytowym. Wprowadzane ubezpieczenia to:

• ubezpieczenie kredytu hipotecznego do momentu ustanowienia hipoteki
• ubezpieczenie kredytowanego wkładu własnego kredytobiorcy
• ubezpieczenie od spadku wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie wierzytelności hipotecznej
• ubezpieczenie od wad prawnych tytułu własności (title insurance).

Istnieje potrzeba wypracowania standardów produktów ubezpieczeniowych, które będą określały pozycję banków i ubezpieczycieli na zasadzie równowagi, uwzględniając wymogi kapitałowe i instrumenty ochrony zawarte w Nowej Umowie Kapitałowej, Dyrektywy Wymogów Kapitałowych (CRD) oraz Uchwałę Komisji Nadzoru Bankowego nr 1/2007. Wypracowanie standardów może być, zdaniem KdFN, przeprowadzone wyłącznie we współpracy z Komisją Nadzoru Finansowego.

Przedstawiając propozycje standardów, ZBP wystąpił o opinię KNF dotyczącą zasad uznawania tych produktów ubezpieczeniowych jako czynników nierzeczywistej ochrony kredytowej.

KONTYNUOWANO WSPÓŁPRACĘ Z CENTRUM PRAWA BANKOWEGO I INFORMACJI W ZAKRESIE PROMOCJI I ROZWOJU SYSTEMU ANALIZ I MONITOROWANIA RYNKU OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI

Współpraca dotyczy realizacji bieżących projektów, w tym szczególnie koncepcji modelu indeksów cen nieruchomości oraz ratingu nieruchomości. W okresie sprawozdawczym KdFN realizował, we współpracy z zespołem AMRON, badania nt. indeksu dostępności kredytowej (z wykorzystaniem danych AMRON).

POROZUMIENIE W SPRAWIE WYMIANY INFORMACJI NA TEMAT WIELKOŚCI SPRZEDAŻY KREDYTîÓW MIESZKANIOWYCH – SYSTEM ANALIZ RYNKU FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI (SARFiN)

Podejmowano działania zachęcające banki do wymiany danych w ramach SARFiN i uzgodnionego zakresu danych przekazywanych. Dzięki nim udało się zwiększyć reprezentatywność danych dla poszczególnych raportów:

• Raport Nr 1 (dane ogólne w podziale na klientów indywidualnych i instytucjonalnych, w podziale na portfel, sprzedaż, oferowane produkty, rodzaje walut) – ok. 90 proc., w zależności od pola
• Raport Nr 2 (informacje nt. wnioskowanego LTV) – ok. 40 proc.
• Raport Nr 3 (informacje nt. sprzedaży regionalnej w podziale na PLN i walutę obcą, LTV) – 28 proc.
• Raport Nr 4 (informacje nt. jakości portfela w podziale na PLN i walutę obcą) – 15 proc.
• Raport Nr 5 (okres, na jaki udzielano kredyty) – 40 proc.
• Raport Nr 6 (wysokość udzielonego kredytu) – 47 proc.

W latach 2007 i 2008, uzyskując pozytywną kierunkową akceptację większości banków, podjęto działania zmierzające do wzbogacenia danych o dodatkowe informacje odnoszące się do kategorii „remont”, kredytów indeksowanych w walutach obcych, kanałów dystrybucji, rodzajów nieruchomości, przekrojowych informacji o poziomie LTV, sprzedaży regionalnej według miejsca udzielenia, zabezpieczenia i zamieszkania, średnich dochodów ludności dla regionów, współczynników zadłużenia w stosunku do dochodów, z podziałem przekrojowym według okresu kredytowania, a także z uwzględnieniem struktury portfela według wskaźników PD i LGD oraz kredytów nieregularnych w podziale na przedziały LTV i rok udzielenia. W ramach SARFiN opracowywane są także nowe propozycje usług dla banków: budowa indeksu dostępności kredytowej, ocena i szacowanie potencjału rynku kredytowania nieruchomości oraz tworzenie tzw. map ryzyka dla poszczególnych regionów.

W kontekście ostatnich regulacji oraz zaleceń nadzorczych, SARFiN stanowi dla banków dodatkowe źródło informacji dzięki, któremu możliwa będzie weryfikacja tendencji na rynku finansowania nieruchomości.

Obecnie w Systemie uczestniczą 23 banki. 1 stycznia 2009 roku do Systemu przystąpił Bank Pocztowy SA.

NOWY STANDARD WYCENY NIERUCHOMOŚCI NA POTRZEBY BANKÓW

Komitet ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich oraz Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wspólnie przygotowały standard wyceny nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia hipotecznego (KSWS3), który został zaakceptowany przez środowisko rzeczoznawców i sektor bankowy. Oba środowiska, w ramach konsultacji, uznały potrzebę doprecyzowania formy prezentacji wartości: wartości rynkowej (w rozumieniu optymalnego wykorzystania) i wartości „innej” (zgodnej z aktualnym wykorzystaniem nieruchomości). Standard skierowany został do konsultacji w Komisji Nadzoru Finansowego oraz Ministerstwie Infrastruktury.

Obecnie przyjęty w Polsce standard wyceny uwzględnia główne kierunki Międzynarodowych Standardów Wycen.

PROJEKT BADAWCZY – „WARUNKI WYZNACZANIA MARŻY BANKOWEJ DLA WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNYCH PRZY OKREŚLONYM POZIOMIE LTV”

Celem badania było ustalenie współzależności między wartością LTV i ryzykiem kredytowym pojedynczego kredytu, a także podjęcie próby określenia adekwatności marży kredytowej do ryzyka i odpowiedzi na pytanie, w jakim stopniu marża kredytowa uwzględnia ryzyko kredytowe kredytobiorcy. Badanie umożliwiło porównanie i nadanie rankingu kredytobiorców z punktu widzenia generowanego przez nich ryzyka kredytowego w każdym portfelu.

Badanie, zakończone w lipcu 2008 r., dotyczyło podportfeli kredytów hipotecznych czterech banków, które dostarczyły dane. Kredyty do badanych podportfeli były wybierane w sposób losowy. Analizą zostały objęte kredyty udzielone w latach 2003-2006 (przedział czasowy: 24 miesiące od 1 grudnia 2006 r., licząc wstecz).

Raport finalny jest opracowaniem przygotowanym zgodnie z zapotrzebowaniem uzgodnionym z bankami, na podstawie danych, które zdecydowały się one udostępnić. Badanie zostało przeprowadzone przez dr Magdalenę Kalasińską z Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu. Jego wyniki zostały udostępnione uczestniczącym bankom i NBP.

INDEKS CEN NIERUCHOMOŚCI

Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP zainicjował prace nad Indeksem Cen Nieruchomości, w oparciu o bazę danych AMRON, we współpracy z czołowymi polskimi ekspertami: prof. Józefem Czają (AGH), prof. Krzysztofem Jajugą (Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu) i prof. Jackiem Łaszkiem (SGH). Celem projektu jest opracowanie metodologii liczenia indeksu cen nieruchomości dla poszczególnych kategorii nieruchomości oraz obszarów mających podstawowe znaczenie dla wyznaczania trendów cenowych, uwzględniając wszystkie czynniki wpływające na ceny nieruchomości.

PROJEKT BADAWCZY – „RATING NIERUCHOMOŚCI”

W celu oszczędności kapitału ekonomicznego przypisywanego do konkretnych transakcji w obszarze nieruchomości na pokrycie nieoczekiwanych strat, II Bazylejska Umowa Kapitałowa przewiduje konieczność budowy systemów ratingowych dla projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza dla projektów realizowanych w formule spółek celowych. Związek Banków Polskich przygotował propozycję ratingu nieruchomości, biorąc pod uwagę specyfikę Polski, konkretną transakcję i specyfikę konkretnej nieruchomości. Wynikiem projektu będzie opracowanie kierunków badania dotyczącego wdrożenia w bankach jednolitego standardu oceny punktowej nieruchomości, tzw. ratingu nieruchomości.

Komitet ds Finansowania Nieruchomości pozyskał na ten projekt środki z budżetu Narodowego Banku Polskiego. W jego ramach, w 2007 i 2008 r. podjęto następujące działania:

1. opracowano projekt roboczej analizy wdrożenia w Polsce tzw. ratingu nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości finansowanych i zarządzanych przez sektor bankowy,
2. wyłoniono grupę ekspertów mających zajmować się realizacją projektu,
3. zweryfikowano założenia do projektu ratingu nieruchomości, identyfikując pięć najistotniejszych atrybutów, których badania powinny zostać przeprowadzone w ramach projektu:

• otoczeni
• lokalizacja obiektu
• jakość obiektu
• ryzyko najemców
• płynność obiektu.

Opracowano, na zlecenie, projekt ankiety dla banków „Wybrane aspekty ratingu nieruchomości – rola wybranych kryteriów jakościowych”, który ma zostać rozesłany do banków.