Przed budową

Przygodę z budową własnego domu zaczyna się od znalezienia dobrej działki, pamiętając że miejsca nie da się później zmienić. „Dobre sąsiedztwo, uzbrojenie w podstawowe media, ukształtowanie i usytuowanie względem stron świata to tylko niektóre z ważnych cech działki, na które warto zwrócić uwagę. W zależności od nich będziemy później szukać projektu – z wejściem od południa lub północy, z określonym rodzajem dachu i wybranym rodzajem ogrzewania” – podpowiada Wojciech Janczyński, Doradca Domowy.pl z Krakowa, i dodaje – „Na etap planowania warto poświęcić trochę więcej czasu i uwagi oraz wesprzeć się na doświadczeniu mądrego doradcy, bo pozwoli to wyeliminować od razu tzw. szkolne błędy, które często popełniają osoby budujące po raz pierwszy”.

Wybór miejsca

Decyzja o budowie własnego domu pociąga za sobą kolejny wybór – gdzie go posadowić? Poszukując miejsca na inwestycję należy kierować się nie tylko względami estetycznymi okolicy oraz ceną działki. Nie mniej istotnymi czynnikami, niż powyższe aspekty, powinny być również jej ukształtowanie, uzbrojenie, sąsiedztwo, obecność drogi dojazdowej, warunki geotechniczne oraz lokalizacja. Decyzje na tym polu zależą w dużej mierze od preferencji Inwestora i jego możliwości finansowych.

W następnej kolejności trzeba przyjrzeć się obowiązującemu MPZP, który jest dostępny w wydziale architektury odpowiedniego Urzędu Gminy lub wystąpić o Decyzję o warunkach zabudowy (zwaną potocznie WZ) również do Urzędu Gminy. Dzięki temu Inwestor zyska wiedzę, co można w danej okolicy wybudować. Istotny jest fakt, że nie trzeba być właścicielem danej działki aby sprawdzić MPZP lub wystąpić o WZ. Jeżeli chodzi o czas, potrzebny na otrzymanie Decyzji o warunkach zabudowy, uzależniony jest on od danej Gminy – może wynosić dwa miesiące lub przedłużyć się nawet do roku. Na koniec nie należy zaniedbać także wglądu do księgi wieczystej i ewidencji gruntów.

Jaki projekt?

Dysponując już działką budowlaną można zająć się poszukiwaniem gotowego projektu domu, który będzie można z powodzeniem na niej zrealizować. Na początek, czyniąc pierwsze przymiarki, należy oszacować budżet, jakim będzie można swobodnie dysponować podczas inwestycji, zapoznać się z formami kredytowania lub innymi możliwościami wsparcia przedsięwzięcia. Co do samego projektu domu jego parametry i strona estetyczna bryły zależne są nie tylko od gustów i potrzeb przyszłych mieszkańców, ale również wytycznych zawartych w MPZP lub WZ. Podstawowe pytania inwestora, na które musi on sobie odpowiedzieć to: powierzchnia użytkowa budynku, liczba jego kondygnacji, rodzaj dachu, układ funkcjonalny pomieszczeń itp. – Ważniejsze od pozornych oszczędności są dobry projekt i przemyślany plan działania. To one pozwolą cieszyć się sukcesem, czyli wybudowaniem domu trwałego, bezpiecznego, wygodnego i ekonomicznego. Projekt musi się nam podobać, odzwierciedlać nasze upodobania i charakter, a także naszą aktywność. Spotykając się z Inwestorami, często pytam ich, co im się podoba: jakie kolory, jaki styl w architekturze lub rodzaj sztuki lubią, czy uprawiają sport albo mają jakieś inne pasje? Już pierwsza taka rozmowa dostarcza wielu istotnych informacji o ich potrzebach. Kolejnym ważnym aspektem jest codzienna aktywność rodziny – dojeżdżają do pracy, czy zamierzają pracować w domu?; lubią otwarte przestrzenie, czy wolą zamknięte pomieszczenia?; planują mieszkać na jednej kondygnacji, czy bardziej cenią ekonomiczną przestrzeń na poddaszu? Zdaję sobie sprawę, że ktoś, kto nigdy nie budował, ani nawet nie mieszkał w domu jednorodzinnym, nie musi od razu wiedzieć, czego będzie potrzebował. Dlatego tak ważna jest rozmowa z kimś, kto wie przynajmniej o co zapytać – tłumaczy Tomasz Pawlikowicz, Doradca Domowy.pl z Brzeska.

To, gdzie i jak ustawimy przyszły dom, nie zależy tylko i wyłącznie od gustu i preferencji. Najpierw trzeba jak zwykle uwzględnić to, czego wymaga prawo. Przepisy prawa budowalnego precyzyjnie formułują wymogi dotyczące posadowienia budynków. Jasno określają na przykład, jakie należy zachować odległości od granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi oraz od drogi publicznej. Rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12.04.2002 określa m.in. sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej, niż 1,5 m na działce o szerokości mniejszej, niż 16 m. Ponadto trzeba pamiętać, że odległość od granicy z sąsiednią działką nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem; 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej. Ważne jest również, że umiejscowienie studni dostarczającej wodę pitną powinno mieć miejsce co najmniej 5 m do granicy działki. Niekiedy jednak wymiary i usytuowanie działki nie pozwalają posadowić na niej budynku w sposób spełniający wyznaczone normy. Zaradzić takiej sytuacji można likwidując na przykład okap lub okno w ścianie granicznej.

Budowa pierwszego własnego domu według projektu gotowego nie wymusza na Inwestorze sztywnego trzymania się danego rozwiązania architektonicznego. Gotowy projekt domu dopuszcza wprowadzenie w nim zmian na etapie adaptacji, które to pozwolą dostosować wygląd przyszłego lokum do własnych potrzeb. Oprócz zmian, kolejnym ważnym terminem jest sama adaptacja, czyli dostosowanie gotowego projektu do lokalnych warunków działki i jego zgodności z MPZP lub WZ.

Od strony formalnej

Prawo budowlane ma zmieniać się – w założeniu – w kierunku ułatwienia spraw proceduralnych Inwestorom. Jedną z modyfikacji ma być zastąpienie pozwolenia na budowę, zgłoszeniem budowy wraz z projektem w odpowiednim Urzędzie Gminy. W tej sytuacji obowiązki Inwestora zredukują się do zlecenia projektantowi przygotowania projektu budowlanego, zgłoszenia robót budowlanych i zadbania o zawarcie niezbędnych informacji na tablicy usytuowanej w odpowiednim miejscu.

Na chwilę obecną jednak nadal należy okazać pozwolenie na budowę, aby móc rozpocząć budowę własnego domu.

Obowiązujące prawo budowlane (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.) mówi, iż prace budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji administracyjnej wydanej nieodpłatnie przez wydział architektury właściwego Urzędu Powiatowego. Aby ją uzyskać trzeba najpierw złożyć stosowny wniosek (na druku dostępnym w urzędzie) wraz czterema egzemplarzami projektu budowlanego, decyzją o warunkach zabudowy (jeśli była wymagana), oświadczeniem Inwestora o posiadaniu prawnego tytułu do dysponowania nieruchomością (składane po rygorem odpowiedzialności karnej), zaświadczeniami o przynależności projektantów do regionalnych izb branżowych oraz opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami wymaganymi szczególnymi przepisami prawa. Pozwolenie powinno zostać wydane najpóźniej w ciągu 65 dni od złożenia wniosku, kolejne 14 dni musi minąć aby się uprawomocniło. Pozwolenie na budowę jest bezterminowe, jednak roboty trzeba rozpocząć w ciągu trzech lat od otrzymania decyzji. Po upływie tego terminu decyzja wygasa. Wtedy trzeba starać się o nowe pozwolenie na budowę lub wznowienie robót. Podobnie dzieje się, jeśli przerwiemy budowę na więcej niż 3 lata. W innych przypadkach można budować nawet dziesięć lat lub dłużej.

Istotne z prawnego punktu widzenia jest także to, że projektant adaptujący projekt gotowy staje się jego autorem i ponosi prawną odpowiedzialność za niego. Dlatego każda ingerencja w projekt gotowy musi być zgodna z obowiązującymi przepisami.

Kierownik budowy, którego bezwzględnie trzeba zatrudnić, ma z kolei za zadanie zabezpieczyć i za pomocą tablicy informacyjnej oznakować teren, a wykonawca – zapewnić zaplecze socjalno-bytowe dla siebie i swojej ekipy. Jest to przede wszystkim miejsce, gdzie można się schronić przed deszczem, przebrać się, coś zjeść. Zazwyczaj wykonawcy organizują takie miejsce sami: rolę zaplecza może pełnić np. kontener lub przyczepa kempingowa.

Zanim rozpocznie się budowa, na działkę trzeba doprowadzić energię elektryczną i wodę. Energia elektryczna będzie potrzebna do zasilania wielu urządzeń i narzędzi używanych na budowie. Prąd – w zależności od lokalnych możliwości – można doprowadzić przyłączem stałym lub czasowym. W ostateczności możemy też skorzystać z agregatu prądotwórczego o mocy dopasowanej do urządzeń, jakie będą używane podczas budowy.

Wodę zapewni przyłącze wodociągowe lub też własna studnia; czasem także – uczynny sąsiad. Czasami na budowach korzysta się ze zbiornika okresowo napełnianego z beczkowozu.

Źródło: Domowy.pl