Prawo: Zmiany w hipotece

Tadeusz Białek

dr prawa, radca prawny Centrum Prawa Bankowego i Informacji

Ustawa uchwalona została 26 czerwca 2009 r., zmiany wejdą jednak w życie 20 lutego 2011 r. Jakie są najważniejsze dla sektora bankowego? Oto kilka z nich…

Zniesienie podziału

Niewątpliwie najistotniejszą spośród uchwalonych zmian w ustawie o księgach wieczystych i hipotece (zwaną dalej u.k.w.h.) jest zniesienie podziału hipotek na zwykłe i kaucyjne. To ujednolicenie przyczyni się do znacznego jej uproszczenia i uelastycznienia. Przekształcenie regulacji hipoteki dokonuje się w znacznej mierze przez oparcie się na rozwiązaniach występujących dotychczas przy hipotece kaucyjnej. To, co należy wyraźnie podkreślić, jest dla banków rozwiązaniem pozytywnym. Przemawiają za nim m.in. nierzadko występujące dzisiaj wątpliwości związane z podziałem na hipotekę zwykłą i kaucyjną, a zwłaszcza z koniecznością jednoznacznego wyboru postaci hipoteki właściwej dla zabezpieczenia danej wierzytelności.

Oparcie regulacji na modelu dotychczasowej hipoteki kaucyjnej umożliwi również jednoznaczne uregulowanie kwestii hipotecznego zabezpieczenia roszczeń ubocznych. Zgodnie bowiem z nową treścią art. 69 u.k.w.h. hipoteka zabezpiecza mieszczące się w jej sumie roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Rozwiązanie takie umożliwia zabezpieczenie wymagań zarówno o odsetki o stałej stopie, jak i o stopie zmiennej, ponieważ hipoteka zabezpiecza wszystkie odsetki, o ile tylko mieszczą się w jej sumie. Zmiana wysokości odsetek po jej ustanowieniu nie będzie stanowić zmiany treści hipoteki i dlatego nie będzie wymagała ujawnienia w księdze wieczystej.

Rozwiązanie to (czyli oparcie koncepcji nowej hipoteki na modelu dawnej hipoteki kaucyjnej) wiąże się również ze zniesieniem domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności występującego przy hipotece zwykłej (dotychczasowy art. 71 u.k.w.h.). Domniemanie pozwala m.in. wierzycielowi posiadającemu hipotekę zwykłą na uczestniczenie w podziale sumy uzyskanej z egzekucji bez przedstawienia tytułu wykonawczego. Chociaż w uzasadnieniu do projektu ustawy podnoszono, że zmiana nie będzie miała wielkiego praktycznego znaczenia m.in. dla banków wystawiających bankowe tytuły egzekucyjne i dla innych wierzycieli, którzy uzyskali od dłużników poddanie się egzekucji w akcie notarialnym, to jednak może ona negatywnie odbić się nie tylko dla wierzycieli, którzy nie posiadają jeszcze tytułów wykonawczych, ale także dla banków, które nie wystawiły jeszcze bankowych tytułów egzekucyjnych.

Wielość wierzytelności – jedna hipoteka

Nowe rozwiązania zmierzają także do ograniczenia zasady szczegółowości hipoteki w odniesieniu do zabezpieczonej wierzytelności przez dopuszczenie zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności. Zgodnie z nowym art. 681 u.k.w.h. hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Wszakże z zastrzeżeniem, że w umowie ją ustanawiającej należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte poręczeniem. Zmiana niewątpliwie pozwala na obniżenie kosztów ustanowienia zabezpieczenia. Pamiętać jednak należy, że nie może być ono ustanowione dla wszystkich niesprecyzowanych wierzytelności danego podmiotu, gdyż prowadziłoby to do przekształcenia hipoteki w zabezpieczenie generalne, w swoistą linię hipoteczną (w umowie należy określić z góry stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte rękojmią).

Wielość wierzycieli – administrator hipoteki

Ponadto, zgodnie z projektowanym art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dopuszczalne będzie zabezpieczenie jedną hipoteką wielu wierzytelności przysługujących różnym osobom, z wykorzystaniem instytucji administratora hipoteki. Roszczenia przysługujące różnym osobom muszą stanowić wierzytelności służące sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Jednakże ustawa bliżej nie precyzuje, co należy rozumieć pod poję...