Prawo: Za niewypłacalnego lokatora zapłaci gmina

Właściciele mieszkań przeznaczonych do odpłatnego wynajmu borykają się z eksmisją lokatora niepłacącego czynszu. Nierzadko dochodzi do sytuacji problematycznej dla wynajmującego – na przykład, kiedy najemca należy do jednej z grup podlegających szczególnej ochronie na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów. Wówczas gmina powinna przydzielić lokal zastępczy – co w wielu przypadkach staje się problematyczne, ponieważ gminy nie dysponują takimi lokalami. Jest to szczególnie niekorzystna sytuacja dla osób, które zainwestowały w mieszkania pod wynajem – z założeniem, że kolejne raty kredytu spłacać będą z otrzymywanego czynszu. Czy Rzecznik Praw Obywatelskich przewiduje jakieś wystąpienia odnośnie usprawnienia procedury, a jeśli tak – to w jakim kierunku będą one zmierzać?

– Przede wszystkim należy rozróżnić dwie kwestie. W obowiązującym prawie nie ma takiego pojęcia jak „lokal zastępczy”. Mamy dwie kategorie pomieszczeń, które mogą być przyznane osobie eksmitowanej – czyli najemcy, który po zakończeniu stosunku najmu jest obowiązany opuścić mieszkanie. Jest to albo lokal socjalny, który ma obowiązek dostarczyć gmina, albo tymczasowe pomieszczenie – dostarczane albo przez wierzyciela, albo samego dłużnika, albo wreszcie przez gminę. Na gminie ciąży w tym zakresie prawny obowiązek. Jeśli chodzi o lokale wynajmowane na tzw. wolnym rynku – zarówno przez podmioty zajmujące się tym zawodowo, jak i przez niezawodowych wynajmujących – to od 1 stycznia 2005 r. obowiązuje nowela do ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tymi zmianami, w stosunku do osób, które wynajmują lokal na tzw. wolnym rynku nie działa szczególna ochrona przed eksmisją. Oznacza to, że w stosunku do najemców którzy zawarli takie umowy – jeśli jest to np. emeryt z najniższym uposażeniem, bezrobotny lub kobieta w ciąży – sąd nie ma obowiązku dać prawa do lokalu socjalnego. Pamiętać trzeba o tym, że osoby te nie są tak silnie chronione. Jeśli ktoś wynajmuje na wolnym rynku mieszkanie, może łatwiej uzyskać wyrok eksmisyjny – bez prawa do lokalu socjalnego. W takim przypadku wchodziłoby w grę przyznanie tymczasowego pomieszczenia – jak już wspomniałam, prawny obowiązek w tym zakresie spoczywa na gminie – ale komornik może wstrzymać się z eksmisją tylko przez 6 miesięcy. Jeśli w ciągu 6 miesięcy gmina nie wskaże lokalu tymczasowego i tak można taką osobę eksmitować. Nie jest to do końca prawda, że w dzisiejszym stanie prawnym jest trudno pozbyć się z mieszkania osoby, która wynajęła je na wolnym rynku. To jest pierwsza rzecz.

Druga kwestia: jeśli osobie eksmitowanej należy się lokal socjalny, jak i wtedy, kiedy gmina ma obowiązek wskazać mu tymczasowe pomieszczenie, właścicielowi – czyli wynajmującemu, który nie może się doczekać, aż gmina się z tego obowiązku wywiąże, przysługuje roszczenie odszkodowawcze w stosunku do gminy. To roszczenie oparte jest na ogólnych zasadach Kodeksu cywilnego – co oznacza, że wynajmujący może dochodzić wszelkich możliwych szkód, które ponosi z tego ...