Pozwólmy polskiemu kapitałowi inwestować w REIT-ach

Dyskusję zdominował temat polskich REIT-ów Real Estate Investment Trust, czyli FINN-y (Fundusze Inwestujące w Najem Nieruchomości).

Brakuje 2 mln mieszkań

Wprowadzeniem do panelu była prezentacja Indexu HRE za I kwartał 2019r. Indeks HRE w syntetyczny i cykliczny sposób opisuje stan koniunktury na rynku nieruchomości i jest wskaźnikiem ostrożnościowym tego rynku.

Maciej Grabowski mówił, że index nie pokazuje zagrożeń dla rynku. Jedyny niepokój może budzić minimalnie tracący na wartości subindeks budownictwo. Maciej Grabowski wskazał na zaostrzającą się politykę kredytową banków i na ciągle utrzymujące się dobre nastroje konsumentów.

Michał Cebula prezes zarządu Heritage Real Estate przypomniał szacunki HRE Think Thank pokazujące, że w Polsce brakuje około 2 mln mieszkań.

Z wypowiedzi obu ekspertów wynikało, że utrzymujące się dobre nastroje konsumenckie i obiektywny brak mieszkań są podstawą do dobrych prognoz dla polskiego rynku mieszkaniowego.

Najdrożej w Pradze

W prezentowanej edycji Indeksu dodatkowo analizowano rynek polski na tle regionu w ciągu ostatnich pięciu lat. Z przedstawionej analizy wynika, że ceny mieszkań w Warszawie rosną wolniej niż w Budapeszcie i Pradze. Jednocześnie mieszkania w naszej stolicy są bardziej dostępne dla przeciętnych obywateli niż w stolicach Czech i Węgier.

Ceny mieszkań w Pradze są znacznie wyższe niż w Warszawie i w Budapeszcie. Nad Wisłą i nad Dunajem poziom cen jest zbliżony.

Odnosząc się do cen najmu mieszkań Michał Cebula stwierdził, że wysokość czynszu w. Niemczech przekracza często możliwości finansowe przeciętnych Niemców. Jest to wynik skupienia zasobów mieszkaniowych w funduszach inwestycyjnych.

Kontrowersyjne stanowisko NBP

Jednak najwięcej emocji podczas dyskusji dotyczyło inwestowania w nieruchomości komercyjne. Michał Sapota prezes zarządu HRE Investments krytycznie odniósł się do analiz Narodowego Banku Polskiego, z których wynikało, że inwestowanie w powierzchnie biurowe czy handlowe wiąże się z dużym ryzykiem.

To właśnie stanowisko NBP najprawdopodobniej wpłynęło na wykreślenie z projektu ustawy o FINN-ach możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne. Jego zdaniem należy przywrócić w projekcie ustawy możliwość inwestowania funduszy w biurowce, magazyny, obiekty handlowe.

Odnosząc się do kwestii ryzyka przy inwestycjach w nieruchomości Dieter Lobnig, dyrektor zarządzający Bank Pekao S.A stwierdził, że dywersyfikacja inwestycji w 50 miastach zapewnia duże bezpieczeństwo funduszu.

Luka kapitałowa na rynku nieruchomości

Piotr Goździewicz, dyrektor CEE capital markets w BNP Paribas Real Estate także uważa, że w Polsce już od dawna powinny funkcjonować fundusze typu REIT.

W jego opinii FINN-y powinny być notowane na giełdzie w Warszawie.

Zaletą obecności takich funduszy na giełdzie jest duża łatwość „wyjścia” inwestora z inwestycji w FINN w przeciwieństwie do inwestorów zaangażowanych w FIZAN-y (Fundusz inwestycyjny zamknięty aktywów niepublicznych) gdzie wycofanie zaangażowanych środków jest bardziej kłopotliwe.

Dodał przy tym, że w Polsce lukę kapitałową na rynku budynków komercyjnych wypełniają Azjaci. Jednak ze względów ostrożnościowych skłonni są inwestować tylko w centrum Warszawy.

Potwierdza to Michał Sapota, mówiąc, że najbezpieczniej jest zainwestować kupując na przykład 5 procent udziałów w Galerii Mokotów.

Na nieruchomościach komercyjnych w Polsce zarabia zagranica

Maciej Grabowski wyrażając żal, że to nie Polacy zarabiają na nieruchomościach w naszym kraju stwierdził, że 90 procent nieruchomości komercyjnych w Polsce znajduje się w rękach kapitału zagranicznego.

Michał Sapota stwierdził, że polscy inwestorzy, ponieważ nie mogą poprzez REIT-y inwestować w nieruchomości komercyjne inwestują w mieszkania pod wynajem, w condohotele i w wiele innych niesprawdzonych przedsięwzięć. Pojawienie się REIT-ów mogłoby pokazać inwestorom, że „w nieruchomości można inwestować z sensem, długoterminowo i bezpiecznie”.

Tymczasem jak mówi Piotr Goździewicz nieruchomość komercyjna jest bardzie bezpieczna od obligacji lub akcji. Jej wartość nigdy nie spadnie do zera. Rentowność jest w tej chwili liczona w euro jest wyższa niż rentowność obligacji – tak jest w przypadku inwestycji w budynek biurowy w mieście regionalnym. Ceny na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce są podawane w euro – wynika to ze specyfiki rynku zdominowanego przez inwestorów zagranicznych.

Brakuje długoterminowego finansowania

REIT-y lub FINN-y są bardzo potrzebne na rynku także firmom deweloperskim. Jak mówi Michał Cebula rynkowi brakuje finansowania długoterminowego, np. na około 10 lat. Fundusze inwestujące w nieruchomości mogłyby takiego finansowania dostarczyć.

Michał Sopota stwierdza wręcz: Gdybym mógł pożyczyć na dwa lata pieniądze na zakup gruntu pod 1000 mieszkań na co potrzeba 150 mln złotych, to bym to zrobił, ale nie ma takiej możliwości na polskim rynku.