Polski rynek nieruchomości handlowych w fazie dalszego wzrostu

Nowa podaż i powierzchnia w budowie

Od początku roku do końca III kw. oddano do użytku 340 000 mkw. powierzchni handlowej, z czego 265 000 mkw. przypadło na centra handlowe. W samym III kw. 2014 r. rynek powiększył się o 75 100 mkw. powierzchni handlowej, w tym 64 000 mkw. w dwóch nowych centrach handlowych i jednej rozbudowie. Nowe centra otwarto w Warmińsko – Mazurskim, w miastach poniżej 200 000 mieszkańców. Były to: Galeria Warmińska (41 000 mkw.) w Olsztynie – największy obiekt handlowy w województwie oraz Brama Mazur (17 250 mkw.) – pierwsza taka inwestycja w Ełku. Dodatkowa powierzchnia (5 600 mkw.) zasiliła rynek w ramach kolejnej fazy rozbudowy Magnolia Park we Wrocławiu. Inne nowe obiekty w III kw. br. to dwa parki handlowe: firmy Saller w Nowej Soli (5 700 mkw.) oraz STOP.SHOP. w Kętrzynie (5 400 mkw.).

W budowie jest obecnie 814 500 mkw. powierzchni handlowej. Centra handlowe stanowią ponad 700 000 mkw. tego wolumenu (32 obiekty, w tym dziewięć w ramach rozbudowy). Do końca 2014 r. rynek centrów handlowych wzbogaci się o kolejne prawie 80 000 mkw. nowej podaży (łącznie prawie 345 000 mkw. w 2014 r.), a ponad 480 000 mkw. jest wstępnie planowane na 2015 r. W budowie jest również 70 000 mkw. w ramach 12 parków handlowych, z czego większość w miastach poniżej 200 000 osób.

Rozwija się sektor centrów wyprzedażowych. Nowy gracz w sektorze – ADV Por Property Investment realizuje obecnie dwie inwestycje w Polsce Wschodniej: w Lublinie i Białymstoku. W fazie rozbudowy jest Factory Ursus w Warszawie. Galeria Podlaska w Białymstoku już wkrótce ma być przekształcona na centrum wyprzedażowe.

Całkowita podaż nowoczesnych obiektów handlowych w Polsce wynosi 12,2 mln mkw. GLA, w tym 8,76 mln mkw. przypada na 376 centrów handlowych. Wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu w centrach handlowych w Polsce osiągnął 227 mkw. / 1 000 mieszkańców i wzrośnie do poziomu 245 mkw. po zrealizowaniu projektów będących obecnie w budowie. Wskaźnik ten przekracza średnią europejską (196 mkw.), ale jest niższy niż średnia dla krajów zachodnioeuropejskich (260 mkw.).

Popyt

W III kw. w Polsce zadebiutowały francuskie marki Devred 1902, Sinequanone i Undiz, włoska sieć Eye Sport oraz Fullah Sugah z Grecji. Sektor „zdrowie i uroda” wzbogacił się o amerykańską markę Kiehl’s Since 1851. Inna sieć z tej branży – Kiko Milano – wkrótce otworzy sklep w warszawskiej Arkadii. Apple Shop właśnie uruchomił swój pierwszy w kraju bezpośredni sklep w Media Markt na Okęciu w Warszawie. Pierwsze samodzielne sklepy otworzyły niedawno w Arkadii dotychczas duobradowe Wrangler i Lee.

Marta Augustyn, Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL, komentuje: „Sieci handlowe w Polsce są w dobrej kondycji, a kraj pozostaje atrakcyjnym rynkiem do ich dalszej ekspansji. Ostatnie trzy miesiące to okres dużej aktywności, zarówno pod względem wejść nowych sieci, jak i rozwoju tych już tu obecnych. Cały czas jednak jest to rozwój ostrożny i poparty bardzo szczegółową analizą rynku. Zainteresowanie najemców kieruje się przede wszystkim w stronę najlepszych obiektów handlowych zlokalizowanych w głównych aglomeracjach, podczas gdy właściciele centrów gorzej postrzeganych przez rynek, oraz tych w miastach o wysokim stopniu nasycenia powierzchnią handlową, powinni być przygotowani na optymalizację stawek czynszowych, a także wysokie oczekiwania najemców co do partycypacji właściciela w kosztach wykończenia lokali”.

Ciekawym zjawiskiem jest konsolidacja sektora spożywczego. Po przejęciu sieci Real przez Auchan, liczba aktywnych operatorów hipermarketowych w Polsce zmniejszyła się z pięciu do czterech. Dodatkowo, sieci hipermarketowe dostosowują się do potrzeb rynku poprzez wprowadzanie nowych formatów lub zmniejszanie istniejącej powierzchni.

Zmiany dotyczą również sektora DIY. Z początkiem 2014 r., szwajcarski inwestor strategiczny Papag kupił 24 sklepy Praktiker. W ostatnim czasie również 14 sklepów sieci Nomi zostało przejętych przez Bricomarche.

Czynsze i wskaźnik powierzchni niewynajętej

Warszawa odnotowuje najwyższy poziom czynszów typu “prime” (do 105 euro za mkw. miesięcznie), czyli za najlepiej zlokalizowane lokale o powierzchni ok. 100 mkw. w kategorii moda i akcesoria w wiodących centrach handlowych. Czynsze „prime” zarówno w Warszawie, jak i na pozostałych rynkach pozostaną stabilne.

Na koniec I poł. 2014 r. średni wskaźnik pustostanów w centrach handlowych w głównych aglomeracjach wyniósł 2,8%, o 0,4 p.p. mniej niż na koniec 2013 r.

 Transakcje inwestycyjne w segmencie nieruchomości handlowych

Adam Kiernicki, Starszy Analityk Finansowy, JLL, komentuje „Od początku roku do końca września w Polsce wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe wyniósł 410 mln euro, z czego około 50 mln euro przypadło na III kw. Największą transakcją minionego kwartału była sprzedaż Galerii Piła przez Rank Progress na rzecz Immofinanz, a największą transakcją tegoroczną pozostaje sprzedaż Poznań City Center przez TriGranit, Europa Capital oraz PKP na rzecz funduszy Resolution i ECE. Spodziewamy się jednak intensywnej końcówki roku na rynku inwestycyjnym w segmencie nieruchomości handlowych, czego przykładem może być podpisana już na początku października wstępna umowa sprzedaży bydgoskiego centrum Focus Mall przez Aviva Investors na rzecz Atrium European Real Estate za122 mln euro. Kilka innych transakcji pozostaje w toku, a ich finalizacji można spodziewać się jeszcze w 2014 r.”

1. ^{Wskaźniki pustostanów wg stanu na koniec I półrocza 2014 r.}

Źródło: JLL