Polski Ład to także problem dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu

Furtką będzie wyodrębnienie części budynku i przemianowanie go na część użytkową, co wiąże się nie tylko z wieloma obowiązkami administracyjnymi, ale także z koniecznością rozliczenia dużo wyższego podatku od nieruchomości.

Proponowane zmiany przewidują wyłączenie z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych

Co więcej, przepisy Polskiego Ładu nie przewidują w tym zakresie żadnych przepisów przejściowych, co oznacza, że nowe zasady będą miały obowiązywać od 1 stycznia 2022 roku.

Dotychczasowe przepisy

Amortyzowanie lokali mieszkalnych dokonywane jest zarówno przez podatników PIT, jak i CIT. Amortyzacji można dokonywać na zasadach ogólnych, bądź stosując metodę uproszczoną. Ta druga pozwala na dokonywanie odpisów amortyzacyjnych w oparciu o iloczyn kwoty 988 zł i liczby metrów kwadratowych powierzchni.

Ponadto w przypadku przeznaczenia jedynie części nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej odpisów dokonuje się proporcjonalnie jedynie od tej części.

W przypadku sprzedaży amortyzowanego budynku mieszkalnego lub lokalu niezamortyzowana wartość jest kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Czytaj także: Polski Ład uderza w wynajem mieszkań w Polsce: dwie zmiany, które znacznie obciążą wynajmujących

Stanowisko Ministerstwa Finansów

Proponowane zmiany przewidują wyłączenie z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych.

Zmiana dotyczy głównie art. 22c pkt 2 ustawy o PIT, który otrzyma brzmienie: „(Amortyzacji nie podlegają) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy”.

Zmiany dotkną także art. 16c ustawy o CIT: „(Amortyzacji nie podlegają): 2) budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej”.

Ministerstwo chce, aby rozwiązanie w zakresie lokali mieszkalnych było zbieżne z zasadami dotyczącymi gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów, które nie podlegają amortyzacji

Z uzasadnienia zmiany przepisów podatkowych w zakresie amortyzacji nieruchomości mieszkalnych wynika, że dochody uzyskiwane z tytułu wynajmu mieszkań, szczególnie z rynku wtórnego, są bliskie zeru, ponieważ wartość dokonywanych odpisów amortyzacyjnych, zmniejszających dochód do opodatkowania, jest bliska wartości przychodów osiąganych z najmu mieszkania.

Kolejnym argumentem jest wzrost wartości nieruchomości w czasie. Ministerstwo Finansów stoi tu na stanowisku, że korzystne regulacje podatkowe w zakresie amortyzacji mieszkań, a następnie ich sprzedaży, która co do zasady może nie rodzić obowiązku rozliczenia podatku dochodowego, powodują, że mieszkania są nabywane w celach zarobkowych, co prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości oraz zmniejszenia ich dostępności dla osób, które chcą realizować cele mieszkaniowe.

Ponadto Ministerstwo chce, aby rozwiązanie w zakresie lokali mieszkalnych było zbieżne z zasadami dotyczącymi gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów, które nie podlegają amortyzacji.

Czytaj także: Polski Ład: dziury w budżetach samorządowych mogą się powiększać?

Komentarz

Bez wątpienia zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych bardzo negatywnie wpłynie na rynek mieszkaniowy w Polsce. Brak amortyzacji będzie generował wyższe podatki związane z prowadzeniem działalności przez przedsiębiorcę, które w części przypadków mogą zostać przeniesione na wynajmujących, a w przypadku prowadzenia działalności w nieruchomościach mieszkalnych ‒ na cenę wykonywanych usług czy sprzedawanych towarów.

W konsekwencji wyższe opodatkowanie, poprzez pozbawienie możliwości amortyzacji, wpłynie na ceny najmu oraz usług i towarów. Wydaje się, że przedsiębiorcy szukający możliwości inwestycji nie zrezygnują z zakupu mieszkań (na co liczy Ministerstwo) tak długo, jak będzie na nie popyt ze strony wynajmujących.

Ministerstwo w żaden sposób nie odniosło się do przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą w mieszkaniach i będą pozbawieni możliwości zaliczenia w koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od dokonanych wydatków związanych z miejscem prowadzenia działalności

Kolejną wadą tych przepisów jest brak okresu przejściowego. Amortyzacja, szczególnie nieruchomości, jest dokonywana w długim okresie. Część przedsiębiorców dokonała wydatków, kalkulując biznesplan działalności w oparciu o możliwość dokonania odpisów amortyzacyjnych. Nagła zmiana w tym zakresie może nieść za sobą duże konsekwencje finansowe dla przedsiębiorców. Miejmy nadzieję, że finalne brzmienie przepisów uwzględni odpowiedni okres przejściowy.

Uzasadnienie zmiany przepisów w zakresie amortyzacji nieruchomości mieszkalnych zawiera argumenty, które pozbawione są jakichkolwiek dowodów w postaci analiz danych, statystyk etc. Są to argumenty czysto populistyczne, których głównym celem jest wskazanie, jak przedsiębiorcy kupujący mieszkania i je wynajmujący w ramach działalności gospodarczej drenują budżet i negatywnie wpływają na rynek nieruchomości.

Wadą tych przepisów jest brak okresu przejściowego

Ponadto w uzasadnieniu Ministerstwo w żaden sposób nie odniosło się do przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą w mieszkaniach i będą pozbawieni możliwości zaliczenia w koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od dokonanych wydatków związanych z miejscem prowadzenia działalności, chyba że zdecydują się przekształcić lokal na lokal użytkowy i w konsekwencji będą zmuszeni do zapłaty wyższego podatku od nieruchomości i podjęcia działań administracyjnych.

Robert Nogacki,

radca prawny, Kancelaria Prawna Skarbiec.