Polski Ład: kredyty hipoteczne bez wkładu własnego będą udzielane do końca 2030 r.

Projektowana ustawa określi zasady na jakich będzie udzielany i spłacany kredyt hipoteczny objęty gwarancją zastępującą udział własny kredytobiorcy („kredyt bez wkładu własnego” lub „KBW”) w ramach zapowiadanych w „Polskim Ładzie” działań określanych wspólną nazwą „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Ustawa określi maksymalną kwotę jednostkową objętą gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego na poziomie 100 tys. zł.

„Przyjęty limit kwotowy (…) jest ustalony na poziomie przyjętej w ustawie maksymalnej łącznej kwoty spłat części kredytu w związku z urodzeniem dzieci na etapie obsługi zobowiązania kredytowego. Ponadto, w połączeniu z maksymalnymi limitami cen / kosztów budowy wprowadzony limit ma ograniczać ryzyka nadmiernego, w stosunku do możliwości dochodowych, zadłużania się gospodarstw domowych, oraz ograniczać oddziaływanie programu na wzrost cen mieszkań” – napisano.

Czytaj także: Rada Przedsiębiorczości krytycznie ocenia projekt nowelizacji ustaw podatkowych w ramach programu Polski Ład >>>

„W ustawie przewidziane zostanie, że łączna wysokość gwarantowanej kwoty kredytu oraz wkładu własnego wnoszonego przez prowadzącego gospodarstwo domowe kredytobiorcy nie będzie mogła przekroczyć kwoty stanowiącej 20 proc. ceny nabycia prawa własności, kosztów budowy albo wkładu budowlanego” – dodano.

Zgodnie z projektem zakłada się, że KBW będą udzielane do końca 2030 r. Przyjęta data jest okresem realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Projektodawca zakłada, że koniec 2030 r. będzie okresem weryfikacji wszystkich rozwiązań wspierających mieszkalnictwo, w tym podjęcia ew. decyzji o kontynuacji lub modyfikacji projektowanych obecnie w ustawie instrumentów wsparcia.

Konstruując instrument kredyt bez wkładu własnego w projekcie ustawy przyjęto założenie, że rozwiązanie problemu braku środków własnych przy ubieganiu się kredyt hipoteczny nie powinno zwiększać ryzyka występowania zagrożeń nadmiernego rozluźnienia standardów kredytowych, a przyjęte mechanizmy eliminujące barierę braku środków na wkład własny wymagany do zaciągnięcia kredytu hipotecznego:

– powinny sprzyjać utrzymaniu wysokiej jakości portfeli kredytowych w sektorze bankowym;- nie powinny powodować ryzyka stymulowania działań spekulacyjnych i postaw społecznych, skutkujących nieuzasadnionym wzrostem cen mieszkań;

– nie powinny prowadzić do nadmiernego, w stosunku do możliwości dochodowych, zadłużania się gospodarstw domowych.

Jakie warunki powinien spełniać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

– KBW może być udzielony na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wkład budowlany albo finansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego, w tym kosztów nabycia działki);

– minimalny okres spłaty KBW wynosi 15 lat;

– kredyt udzielany będzie w walucie polskiej;

– warunek udzielania KBW przez bank posiadający status podmiotu ustawowo upoważnionego do udzielania kredytów będącego stroną zawartej z BGK umowy, tj. przez bank pośredniczący. Poza tym warunkiem, uczestnictwo sektora bankowego w programie w charakterze instytucji udzielającej kredytów bez wkładu własnego nie byłoby ustawowo limitowane ilościowo lub uzależnione od spełnienia szczególnych warunków przez banki.

Jakie warunki powinna spełniać finansowana nieruchomość?

– maksymalny limit ceny (w tym wkład budowlany) w przeliczeniu na 1 m. kw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania będzie zróżnicowany:

1) w zależności od tego czy nieruchomości jest nabywana na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym (w drugim przypadku wskaźnik wyższy o 10 proc.);

2) w zależności od położenia finansowanej nieruchomości (limity cen określone dla poszczególnych województw; w ramach województwa odrębne limity dla stolic województw, gmin sąsiadujących ze stolicami oraz pozostałych gmin w województwie – przyjęte parametry wykorzystujące zweryfikowane doświadczenia programów wsparcia, realizowanych w przeszłości /limity cen w programach „Rodzina na swoim” oraz „Mieszkanie dla młodych”/ oraz obecnie /maksymalne koszty budowy w programie dopłat do czynszów „Mieszkanie na start”);

3) uwzględniający zmianę kosztów budowy mieszkań (podstawą dane GUS o kosztach budowy w budownictwie wielorodzinnym, odpowiedni wskaźnik korygujący);

– warunek położenia finansowanej nieruchomości na terytorium RP.

W oparciu o dane GUS resort rozwoju szacuje, że dla transakcji dokonanych w 2019 r. w przypadku rynku pierwotnego w zakresie projektowanych limitów cen lokali/domów kwalifikowałoby się w większości województw ok. 80-90 proc. dokonanych transakcji, zaś w przypadku rynku wtórnego analogiczny udział transakcji mieszczących się w limicie wynosiłby w większości województw ok. 70-80 proc.

„Biorąc pod uwagę notowane od 2019 r. wzrosty cen na rynku mieszkaniowym, udział aktualnej oferty rynku pierwotnego i wtórnego spełniającej proponowane limity cen będzie obecnie niższy od wskaźników za 2019 r.” – dodano.

Ograniczony udział oferty mieszkań spełniających warunki programu jest jednak jednym z założeń rozwiązań, które powinny w ocenie projektodawcy zawierać mechanizmy ograniczające ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań.

Poza limitami cen, drugim z możliwych do zastosowania mechanizmów będzie zawarte w projekcie ustawy upoważnienie dla Rady Ministrów pozwalające obniżyć, w drodze rozporządzenia, wysokość współczynników wpływających na ustawowe limity cenowe – odpowiednio 1,3 i 1,2 dla rynku pierwotnego i wtórnego).

Możliwość taka byłaby uzależniona od wyników analiz wpływu programu na bieżące ceny transakcyjne i ofertowe na rynku nieruchomości mieszkaniowych, zmianę poziomu kosztów budowy mieszkań, jak również miałaby na celu ograniczać ryzyko ew. innych powiązanych z programem praktyk skutkujących nieuzasadnionym wzrostem cen mieszkań.

Zakres podmiotowy uprawnionych do zaciągnięcia KBW

– kredytobiorcami może być małżeństwo, osoba samotnie wychowująca co najmniej jedno dziecko lub przypadek, w którym kredytobiorcą jest osoba niepełnosprawna (niepełnosprawność w stopniu znacznym lub całkowita);

– jeśli kredytobiorcą prowadzącym gospodarstwo domowe jest małżeństwo lub osoba samotnie wychowująca dziecko, młodszy z małżonków lub osoba ta w roku, w którym będzie udzielony kredyt nie może ukończyć 40 lat;

– kredytobiorca prowadzący gospodarstwo domowe (w przypadku małżeństwa dotyczy to obojga małżonków), poza mieszkaniem na które ma zostać zaciągnięty kredyt, nie posiada prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz nie przysługuje mu spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

Spłata części kredytu w związku z urodzeniem dziecka

Oprócz gwarancji zastępującej wkład własny projektowana ustawa określa warunki i zasady na jakich dokonywana będzie jednorazowa spłata przez Bank Gospodarstwa Krajowego części KBW w związku z urodzeniem dziecka w gospodarstwie domowym prowadzonym przez kredytobiorcę, jeśli zdarzenie to ma miejsce w okresie spłaty kredytu.

Wysokość przysługującej spłaty kapitału kredytu, zwanych dalej „spłatą rodzinną”, wynosić będzie:

1) 20 tys. zł w przypadku, gdy powiększenie gospodarstwa domowego dotyczy drugiego dziecka w rodzinie;

2) 60 tys. zł w przypadku, gdy powiększenie gospodarstwa domowego dotyczy urodzin trzeciego lub kolejnych dzieci.

Kwota łączna spłat rodzinnych przysługujących w odniesieniu do jednego kredytu, wynosić ma 100 tys. zł (np. w przypadku zaciągnięcia kredytu przez małżonków albo osobę samotną, wychowujących jedno dziecko, maksymalne wsparcie zostanie wykorzystane w sytuacji powiększenia się gospodarstwa domowego o drugie, trzecie i czwarte dziecko; w przypadku małżonków wychowujących w okresie zaciągnięcia kredytu troje dzieci analogiczna sytuacja dotyczyła będzie przypadku powiększenia się rodziny o czwarte i piąte dziecko).

Kolejnym warunkiem dokonania przez BGK spłaty rodzinnej jest brak prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego innego niż sfinansowany w oparciu o środki KBW.

Fundusz mieszkaniowy BGK

Źródłem finansowania dokonywanych przez BGK spłat rodzinnych z tytułu urodzenia dziecka oraz kosztów i wydatków z tytułu udzielonych gwarancji wkładu własnego dla udzielanych KBW będzie Rządowy Fundusz Mieszkaniowy ulokowany przy BGK.

Źródłami zasilenia Funduszu w zakresie odnoszącym się do finansowania zadań realizowanych na podstawie ustawy o kredytach hipotecznych objętych gwarancją zastępującą udział własny kredytobiorcy oraz o spłatach tych kredytów dokonywanych w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego będą środki budżetowe, opłaty prowizyjne z tytułu gwarancji udzielanych w ramach Funduszu, wpływy z tytułu odzyskanych kwot zapłaconych przez BGK w wykonaniu umowy gwarancji udzielonej w ramach Funduszu oraz odsetki z tytułu oprocentowania okresowo wolnych środków Funduszu.