Polak ceni własność
Polska należy do tych krajów Unii Europejskiej, w których odsetek posiadaczy mieszkań jest jednym z najwyższych - wynika z najnowszego raportu Hypostat 2015 opublikowanego przez European Mortgage Federation. Aż 82,4% ogólnych zasobów mieszkaniowych stanowią mieszkania własnościowe, nabyte na rynku pierwotnym lub wtórnym albo wzniesione w ramach budownictwa indywidualnego.
Plasuje to Polskę na poziomie porównywalnym z Czechami, Łotwą, Maltą i Estonią. Większy udział mieszkań własnościowych ma tylko Bułgaria, Chorwacja, Słowacja, Węgry, Litwa i Rumunia. Udział mieszkań własnościowych większości krajów tzw. Starej Unii przedstawia się odmiennie – w Niemczech w 2013 r. wyniósł on 53,3%, w Austrii 57,5%, a we Francji 63,7%, co stanowi odpowiednio niecałe 65%, 70% i ok. 77% wartości polskiego wskaźnika.
Udział mieszkań własnościowych w Polsce znacząco wzrósł w latach 2007 – 2010. Po akcesji Polski do Unii Europejskiej, napływie inwestorów zagranicznych, wzroście PKB i obniżce stóp procentowych w 2006 nastąpiło znaczne przyspieszenie dynamiki wzrostu gospodarczego. Wzrost konkurencji na rynku usług bankowych, bogata oferta kredytowa i dobra sytuacja makroekonomiczna skutkowały zwiększeniem akcji kredytowej, co dodatkowo ożywiło rynek deweloperski. Pomimo obserwowanego w tym czasie znacznego tempa wzrostu cen mieszkań, przewyższającego tempo wzrostu wynagrodzeń, obawa przed dalszymi wzrostami cen napędzała rynek aż do kulminacyjnego momentu z przełomu roku 2007 i 2008. W analizowanym okresie koszty obsługi kredytu niejednokrotnie były niższe od kosztów najmu, co również zachęcało do nabywania nieruchomości.
Rok 2007 przyniósł nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która umożliwiła wykup mieszkania za przysłowiową złotówkę. Efektem wejścia w życie tych przepisów była możliwość uzyskania prawa własności mieszkania przez osobę, której dotychczas przysługiwało lokatorskie bądź własnościowe prawo do lokalu na korzystniejszych warunkach finansowych niż to miało miejsce przed 31 lipca 2007 r. [tj. przed datą wejście w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw]. Stanowiło to realny bodziec do masowego wykupu mieszkań dla osób, które dysponowały prawem lokatorskim do zamieszkiwanych mieszkań spółdzielczych, a których często nie stać było na zakup mieszkania po cenach rynkowych.
Również uruchomienie rządowych programów „Rodzina na Swoim” oraz „Mieszkanie dla Młodych” skutkowało wzrostem liczby transakcji na rynku mieszkaniowym. Wysokie stawki najmu w zderzeniu z relatywnie niskim kosztem obsługi kredytu hipotecznego również przekładały się na podejmowanie przez zainteresowanych decyzji o zakupie mieszkania na własność, a nie szukania mieszkania na wynajem. W 2009 r. ponadto zamknięty został Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, z którego środków BGK udzielał preferencyjnych kredytów na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane wspierające społeczne budownictwo czynszowe.
Dane GUS potwierdzają tendencje do utrzymywania się na rynku mieszkaniowym obecnie obserwowanych trendów. Struktura mieszkań oddanych do użytkowania w latach 1993-2015 wskazuje na utrzymujący się wysoki udział form budownictwa indywidualnego (w większości służącego zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych), a także budownictwa deweloperskiego, przeznaczonego głównie na sprzedaż. Systematycznie maleje udział budownictwa spółdzielczego oraz pozostałych form budownictwa, w tym budownictwa czynszowego i zakładowego.
By zapewnić rozwiązanie dywersyfikujące ofertę mieszkaniową na rynku, 1 listopada 2015 r. Bank Gospodarstwa Krajowego rozpoczął przyjmowanie wniosków o udzielenie finansowania w ramach nowego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego, adresowanego do towarzystw budownictwa społecznego (TBS-ów), spółek komunalnych innych niż TBS-y oraz do spółdzielni mieszkaniowych1. BGK wprowadził dwa produkty oferowane na warunkach rynkowych – kredyt budowlany oraz emisję obligacji. Preferencyjne warunki finansowania mają pozwolić na reaktywację budownictwa mieszkaniowego na wynajem o umiarkowanych czynszach oraz mają wspierać realizację polityki miejskiej i programów rewitalizacji obszarów zdegradowanych. Przyczynić się ma on także do stopniowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, których nie stać na najem rynkowy ani na zakup nieruchomości.
1źródło: https://www.bgk.pl/samorzady/fundusze-i-programy/wsparcie-spolecznego-budownictwa-czynszowego/
Joanna Komorowska,
Analityk Rynku Nieruchomości,
Centrum AMRON
