Po raz pierwszy od czterech lat kupujemy bardziej „gotowe” mieszkania

W tym roku na popularności zyskały mieszkania gotowe, a straciły te na etapie tzw. „dziury w ziemi”. Niewiele w tym względzie zmieniła ustawa deweloperska, która ma za zadanie podnieść poziom bezpieczeństwa przy zakupie lokalu od dewelopera.

Niewiele ponad jedna osoba na cztery decydując się w ostatnim kwartale na zakup mieszkania od dewelopera wybrała lokal gotowy – wynika z danych zebranych przez Home Broker. Po raz pierwszy w 4-letniej historii badania spadła popularność zakupów dokonywanych na pozostałych etapach budowy. Teraz mają one udział 73-proc., a przed rokiem było to 83%. Dotychczas do podejmowania ryzyka związanego z nabywaniem mieszkania w trakcie budowy, skłaniała atrakcyjna cena i szeroki wybór lokali na wstępnych etapach budowy.

Na potrzeby badania podzieliliśmy realizację inwestycji deweloperskich na cztery etapy:

• Etap I – do stanu zerowego
• Etap II – od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją
• Etap III – od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania
• Etap IV – po oddaniu do użytkowania

Mniej nowych budów, to mniejsza popularność dziury w ziemi

Zmiany w strukturze sprzedaży wynikają ze zmian, jakie zaszły w ostatnich latach w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Lata 2010 i 2011 upłynęły pod znakiem wzrostu aktywności deweloperów w obszarze rozpoczynanych inwestycji. Apogeum tego zjawiska miało miejsce w pierwszej połowie 2012 roku, co należy wiązać z chęcią ucieczki deweloperów przed obowiązkiem stosowania rachunków powierniczych. Te muszą być otwierane dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po 28 kwietnia 2012 roku.

W efekcie dużej podaży mieszkań w budowie, a nawet takich, których budowa jeszcze nie ruszyła, nabywcy mieli duży wybór lokali atrakcyjnych metrażowo i rozkładowo. Nie bez znaczenia była też „Rodzina na swoim”, która stymulowała do końca ub. r. zakupy tańszych mieszkań, a to właśnie na pierwszym etapie procesu inwestycyjnego ceny są zwykle najniższe. Teraz sytuacja się zmieniła. Programu dopłat już nie ma, a od 10 miesięcy deweloperzy znacznie ograniczyli swoją aktywność i niechętnie rozpoczynają nowe inwestycje. Z drugiej strony budowy rozpoczęte w wyniku pokryzysowego odreagowania (2 – 3 lata temu)mają się teraz ku końcowi. Rośnie też liczba mieszkań oddawanych do użytkowania. Zgodnie z danymi firmy doradczej REAS, pod koniec ubiegłego roku na 6 największych rynkach 28% mieszkań oferowanych przez deweloperów było ukończonych. Rok wcześniej odsetek ten wynosił mniej niż 22%. Można więc zaryzykować stwierdzenie, że upodobania nabywców w dużej mierze zależą od tego, co aktualnie deweloperzy oferują do sprzedaży.

Ustawa zmieniła niewiele

Obserwowany na rynku pierwotnym wzrost popularności mieszkań gotowych pokazuje też, jak niewielki wpływ na preferencje zakupowe Polaków ma wprowadzona w życie w kwietniu ubiegłego roku tzw. „ustawa deweloperska”. Teoretycznie bowiem większe bezpieczeństwo zakupu mieszkań w trakcie budowy powinno powodować wzrost popularności tego typu lokali na rynku, a wcale się tak nie dzieje. Przypomnijmy, że zgodnie z nowym prawem, kupujący jest znacznie lepiej chroniony dzięki zastosowaniu czterech głównych rozwiązań:

1. pieniądze nabywców mają być gromadzone na rachunkach powierniczych,
2. kupujący otrzymują pełną informację o nabywanej nieruchomości w formie znormalizowanego prospektu informacyjnego,
3. umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego,
4. nowe procedury chronią pieniądze nabywców na wypadek upadłości dewelopera.

Wszystkie powyższe wymagania obowiązują od 29 kwietnia 2012 roku i dotyczą zarówno nowych inwestycji, jak i tych, które są w trakcie realizacji. Wyjątkiem są rachunki powiernicze. Jeśli bowiem deweloper przed wejściem w życie ustawy „ogłosił publicznie” rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w danym projekcie, nie musi stosować rachunków. W efekcie dziś – prawie rok po wejściu w życie ustawy – udział projektów, w których obowiązują rachunki powierniczy jest znikomy. W opinii deweloperów jest to m.in. pokłosie mało konkurencyjnej oferty banków w tym segmencie rynku. Te nie są jednak skłonne dynamicznie rozwijać tych produktów, bo rachunki powiernicze są dla nich ryzykowne.

Co piąty nabywca wybiera „dziurę w ziemi”

W ostatnich 3 miesiącach co piąty nabywca zdecydował się na zakup mieszkania w inwestycji, która była na etapie co najwyżej zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię. Względem pierwszego badania (2010 r.) oznacza to wzrost o 3 pkt. proc., a z drugiej strony spadek o 8 pkt. proc. względem odczytu sprzed roku. Do niewielkich przetasowań względem 2012 roku doszło w przypadku inwestycji, które przekroczyły już stan zerowy, a nie dotarły jeszcze do decyzji o oddaniu do użytkowania. Tu znajduje się etap o największej popularności wśród nabywców. Co trzeci nabywca kupił od dewelopera mieszkanie w czasie gdy budowa wyszła już nad poziom ziemi, ale budynek nie miał jeszcze położonej elewacji. W tegorocznym badaniu na popularności zyskały natomiast lokale oddane do użytkowania. Teraz mają one udział w rynku na poziomie 27%, a przed rokiem było to o ponad jedną trzecią mniej, czyli 17%.Decydując się na lokal już gotowy zazwyczaj można wybierać z ograniczonej puli pozostałych do sprzedania mieszkań. Zwykle są to lokale o większym metrażu i cenie. Z drugiej jednak strony, gdy deweloperowi zależy na zamknięciu danego projektu i chce uniknąć kosztów utrzymania niesprzedanych nieruchomości, może zaoferować atrakcyjne rabaty.

Stolica dziurą w ziemi stoi

Trzeba także zauważyć, że odsetek kupujących mieszkania na poszczególnych etapach budowy kształtuje się różnie, w zależności od miasta. Największy udział sprzedaży na wstępnym etapie budowy jest notowana w Warszawie (31%), a najmniejsza w Poznaniu (5%). Z drugiej strony kupujący preferują lokale oddane do użytkowania w Krakowie i Poznaniu. Stanowiły one odpowiednio 43% i 50% sprzedanych w ostatnich 3 miesiącach mieszkań deweloperskich. Dla porównania w Warszawie i Wrocławiu było to po 21% transakcji.

Realizacja kolejnego etapu budowy zwykle pociąga za sobą wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Z doświadczenia Home Broker wynika, że wartość mieszkania po wybudowaniu wzrasta o około 6-10%. Nierzadko też, gdy inwestycja jest podzielona na etapy, ceny mieszkań w kolejnych etapach są coraz wyższe. Z jednej strony może mieć to uzasadnienie w rosnącym poziomie kosztów. Z drugiej jednak nabywcy bez wątpienia chętniej kupują lokale w projektach, których część już istnieje.

Uwaga! Przedstawione powyżej statystyki opierają się o dane zebrane z ankiety przeprowadzonej  wśród doradców Home Broker, którzy pośredniczyli w transakcjach kupna-sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. W ankiecie określali oni procentowy udział mieszkań sprzedanych na poszczególnych etapach budowy. Statystki te nie są więc tożsame z odsetkiem mieszkań sprzedanych przez pośrednika na różnych etapach budowy.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker