Osłabienie na rynku mieszkaniowym
Po okresie spowolnienia z niepokojem patrzymy na informacje o pogarszaniu się wskaźników związanych z gospodarką. Od kilku miesięcy spada główny wskaźnik Monitora Bankowego - indeks Pengab. Również najnowszy Raport AMRON-SARFiN świadczy o osłabieniu koniunktury na rynku mieszkaniowym. Czy powinniśmy się niepokoić?
W listopadzie indeks Pengab wyniósł 21,4 pkt, co oznacza spadek w stosunku do października o 1,4 pkt, i o 4,3 pkt w porównaniu z tym samym okresem w 2013 roku. To również trzeci kolejny miesiąc, w którym dynamika wzrostu słabnie. O pogorszeniu nastrojów w branży świadczy też spadek o 2,2 pkt wskaźnika wyprzedzającego (22,4 pkt). Odnosząc się do tych danych, trzeba pamiętać, że wskaźnik Pengab wykazuje zmienność sezonową. Jak stwierdził dr Marcin Idzik z TNS Polska, dla większości rynków ocena, jak i przewidywania w stosunku do przyszłej sytuacji są podobne jak w październiku. W ocenach obecnej sytuacji odnotowano nieznaczne korekty w dół. Jak dodał Idzik, zjawiskiem obserwowanym już od trzech miesięcy, jest przesuwanie się ocen respondentów w kierunku braku zmian w dynamice przyrostu wartości depozytów i poszczególnych kategorii kredytów. Natomiast nie przybywa osób, które obserwują i przewidują spadek tych wartości. Korzystne są natomiast prognozy dotyczące przyszłej sytuacji. Jak z tego wynika, jest to raczej korekta dotycząca dynamiki, a nie wartości poszczególnych badanych segmentach.
Rynek mieszkaniowy
W 21. wydaniu Raportu AMRON – SARFiN – ogólnopolskiego raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości odnotowano spadek wartości i liczby nowo podpisanych umów kredytowych (w porównaniu z wynikami II kwartału: 1846 umów kredytowych mniej, wartość umów niższa o 345 mln zł). Liczba nowych umów zawartych w III kwartale wyniosła 43653, a ich łączna wartość to 9,232 mld zł (w stosunku do III kwartału 2013 roku udzielono o 2120 kredytów mniej, a ich wartość była niższa o 299 mln zł). Jak stwierdził Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes ZBP, kilkuprocentowy spadek nie musi świadczyć, że obserwujemy już stały trend. Jak się okazuje program „Mieszkanie dla Młodych” (MdM) nie spełnia oczekiwań zarówno potencjalnych zainteresowanych i stanowi margines na rynku mieszkaniowym. Kredyty udzielane w ramach programu to tylko 0,69% wartości wszystkich nowych umów podpisanych od stycznia do września 2014 roku. Od początku funkcjonowania programu MdM, systematycznie z kwartału na kwartał zmniejsza się liczba wniosków o kredyt. W III kwartale zostało przyjętych 3253 wniosków (w II kwartale 3842 wnioski).
Dr Jacek Furga, prezes CPBiI, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, prezentując dane zawarte w Raporcie, stwierdził że prognoza liczby i wartości udzielonych kredytów hipotecznych w 2014 roku pozwala zakładać, że będzie ich nieznacznie więcej niż w 2013 roku, ale mniej niż w 2012 roku. Trzeci kwartał 2014 roku jest kolejnym okresem wzrostów w budownictwie mieszkaniowym. W stosunku do poprzedniego kwartału liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła o 10%, a rozpoczętych budów o 6%. Mniejsza jest dynamika wzrostu (3%) w zakresie liczby pozwoleń na budowę. W przypadku średnich cen metra kwadratowego mieszkań w dużych aglomeracjach nie odnotowano znacznych zmian. W Krakowie i Białymstoku w III kwartale zanotowano niewielki spadek średniej ceny transakcyjnej, odpowiednio o 44 i 11 zł/m2. Natomiast we Wrocławiu i Łodzi, przeciętna cena wzrosła o ponad 100 zł/m2.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym ma szczególne znaczenie społeczne. Posiadanie własnego mieszkania jest czynnikiem stabilizującym sytuację młodych rodzin. Można przypuszczać, że przy obecnym poziomie zamożności naszego społeczeństwa 170 – 180 tys. kredytów mieszkaniowych udzielanych w ciągu roku może stanowić górną granicę. Już wiadomo, że program MdM nie otworzy drogi do własnego mieszkania dla liczniejszej grupy młodych osób. Pojawiają się pomysły, również ze strony przedstawicieli naszego rządu, na przykład tworzenia kas oszczędnościowo budowlanych. Inne to częściowe wsparcie środkami z budżetu, programu rewitalizacji zasobów mieszkaniowych w miastach. Trzeba brać pod uwagę, że wprowadzany w UE wymóg posiadania własnego wkładu, może w naszych warunkach zamykać drogę do kredytu kolejnym grupom społeczeństwa, zwłaszcza osobom młodym, które dopiero wchodzą na rynek pracy. Równocześnie bodźcem dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego mogą być niskie stopy procentowe, przy których budowa na wynajem może być atrakcyjniejszą inwestycją niż trzymanie środków na lokacie bankowej.
Bohdan Szafrański
