Opinnie: Mieszkaniowa huśtawka

Andrzej Inglot

Na rynku mieszkaniowym zapanowała mała stabilizacja. W niektórych miastach można nawet zaobserwować cenowe odbicie. Z danych Związku Banków Polskich, opartych na wartościach transakcyjnych, wynika, że między innymi w Gdańsku, Wrocławiu i w Krakowie średnie ceny, po których kupowano nieruchomości, były w listopadzie o kilka procent wyższe niż w pierwszych miesiącach 2009 r. Wskaźniki cen wahają się nieznacznie od kilku miesięcy, wyraźnie wskazując na zrównoważenie pomiędzy oczekiwaniami strony sprzedającej i kupującej mieszkania. Można nawet postawić tezę, że stabilizacja przyszła nieco za wcześnie, bo biorąc pod uwagę wszelkie parametry rynku mieszkaniowego w Polsce porównywalne z rynkami zagranicznymi (cena 1 mkw. w przeliczeniu na średnie wynagrodzenie czy relacja między ceną mieszkań a dochodem rozporządzalnym), mimo korekty cenowej nadal jesteśmy krajem, w którym ceny dóbr mieszkaniowych są astronomiczne. Mieszkania, które w szczytowym okresie budowlanej hossy, czyli jesienią 2007 r., wydawały się bardzo przewartościowane, dziś są tylko o kilkanaście procent tańsze. I nadal bardzo drogie oraz mało dostępne. Taki jest jednak werdykt rynku, który – jak wiadomo – zwykle ma rację.

Mniej, czyli drożej?

To fakt, że podaż nowych mieszkań będzie spadać. Z danych GUS za listopad wynika, że w okresie styczeń – listopad liczba rozpoczętych budów była o 19 proc. niższa niż w tym samym okresie 2008 r. I to tylko dlatego, że koniunkturę podtrzymują wciąż stosunkowo aktywni inwestorzy indywidualni. Gdyby wziąć pod uwagę wyłącznie projekty deweloperskie, to spadek sięga 40 proc. Równie widowiskowo (o blisko 40 proc.) spada drugi wskaźnik – liczba wydanych deweloperom pozwoleń na budowę. I choć najgorszy moment dla branży – czytaj najgłębsze spadki obydwu wskaźników – ma ona już za sobą (latem ujemna dynamika sięgała 50 proc.) to sposób i tempo wychodzenia z załamania nie mogą napawać optymizmem. Zwłaszcza że sami deweloperzy wieszczą jeszcze większe załamanie w produkcji nowych lokali. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich roczny spadek liczby nowo rozpoczynanych inwestycji w budownictwie wielorodzinnym w całym 2009 r. wyniesie 65-70 proc. W giełdowej nomenklaturze można byłoby mówić o krachu. Czy jednak spadek produkcji to wystarczający argument, by prognozować ponowny wzrost cen mieszkań? Niekoniecznie.

Przecież deweloperzy też mają nóż na gardle. Trzymają w zapasie 30 tys. niesprzedanych mieszkań w różnym stadium ukończenia, a kredyty zaciągnięte dwa czy trzy lata temu na ich budowę trzeba spłacać. Banki raczej nie odmówią firmom deweloperskim prolongowania spłaty kredytów, pytanie tylko na jakich warunkach. Koszt pieniądza i warunki kredytowe sprzed dwóch-trzech lat były przecież zupełnie inne niż teraz. Wyższe marże odnowionych kredytów oznaczałyby wzrost kosztów finansowych, a to byłby argument przemawiający raczej za pozbyciem się wybudowanych już mieszkań i porządną obniżką cen. A nawet jeśli to złudna przesłanka i deweloperzy nie będą obniżać cen wybudowanych po cenach ze szczytu hossy lokali, to za kilka miesięcy na rynku zaczną się pojawiać mieszkania budowane już w czasie spowolnienia gospodarczego, kiedy ceny robót budowlanych były o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt ...