Odległy ratunek dla budownictwa

Już od trzech kwartałów kurczące się budownictwo ma ujemny wpływ na PKB. W budownictwie mieszkaniowym kłopoty na dobre rozpoczęły się w marcu br. Wtedy to zaczęły spadać wszystkie podawane przez GUS wskaźniki aktywności deweloperów. Od marca oddają oni do użytkowania mniej mieszkań niż przed rokiem, otrzymują mniej pozwoleń na budowę i rozpoczynają mniej inwestycji. Wcześniej przez wiele miesięcy pozytywne odczyty widoczne były jedynie w zakresie liczby mieszkań oddawanych do użytkowania, co było efektem budów rozpoczętych w pierwszej fazie pokryzysowego ożywienia. Spadek liczby nowych projektów inwestycyjnych widoczny jest już od roku.

Pomoc potrzebna od zaraz

W Polsce branża deweloperska od czasu wygaszenia programu „Rodzina na swoim” apeluje do rządu o opracowanie długoterminowego programu wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Jedną z form pomocy ma być nowy program „Mieszkanie dla Młodych”, który ma kosztować budżet od 600 mln zł do 662 mln zł rocznie przez pięć lat. Niestety pierwsza złotówka z tego programu trafi na rynek dopiero w przyszłym roku, czyli z dużym prawdopodobieństwem w momencie, gdy gospodarka będzie już stopniowo wychodzić z dołka. Co więcej, istnieje realne zagrożenie, że perspektywa wprowadzenia programu dopiero w przyszłym roku dodatkowo ograniczy tegoroczny popyt na mieszkania, zwłaszcza pod koniec roku.

Nowy pomysł – mieszkania na wynajem

Najnowszym remedium na problemy sektora budowlanego oraz osób, które z powodu braku zdolności kredytowej nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego „M”, jest program wynajmu mieszkań po niskich cenach. W ramach tego programu rząd, poprzez specjalnie stworzony w tym celu fundusz, chce przeznaczyć na budownictwo 5 mld zł w ciągu czterech lat. Niestety w tym przedsięwzięciu, podobnie, jak w programie „MdM”,pierwsze kwoty mają zostać wydane dopiero w przyszłym roku.

Nie więcej niż 10% rynku

W sumie w ciągu najbliższym pięciu lat, w ramach obydwu programów, na wsparcie sektora budownictwa mieszkaniowego z budżetu mają być wyasygnowane środki w kwocie około 8,2mld zł. Przyjmując na podstawie danych GUS z ostatnich pięciu lat, że średnia „produkcja” mieszkaniowa deweloperów to 61 tys. lokali rocznie, a wartość jednego mieszkania to średnio ok. 280 tys. zł (na podstawie cen transakcyjnych Lion’s House i Home Brokera z ostatnich 12 miesięcy) i zakładając, że osoby korzystające z programu „MdM” kupowały wyłącznie mieszkania od deweloperów, łączna kwota przeznaczona na oba programy odpowiadałaby ok. 10% rynku. Jeżeli jednak Sejm wprowadzi do projektu ustawy poprawkę rozszerzającą program „MdM” również o budownictwo indywidualne, rynek deweloperskiotrzyma relatywnie mniej.

Mieszkania za ¾ ceny

Wszystkie szczegóły utworzenia państwowego funduszu, który będzie kupował od deweloperów mieszkania i potem je wynajmował nie są jeszcze znane, ale wiadomo już, że programem ma być objętych wciągu czterech lat 20 tysięcy lokali. BGK zakłada, że fundusz będzie kupował mieszkania znacznie poniżej cen rynkowych. Dyskonto może wynieść od kilkunastu do nawet ok. 25% względem cen rynkowych. Za 5 mld zł rząd ma kupić 20 tys. mieszkań, czyli przewidywana średnia cena lokalu to 250 tys. zł. Co więcej, jest to koszt zakupu wykończonego mieszkania. Tymczasem w sześciu największych miastach (Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawę i Wrocław), w których program ma ruszyć w pierwszej fazie, średnia cena sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim (czyli bez wykończenia) z ostatnich 12 miesięcy to ok. 300 tys. zł. Uzyskanie aż tak dużego rabatu przez fundusz teoretycznie jest możliwe przy pakietowych zakupach np. całego budynku, ale rodzi też niebezpieczeństwo, że będzie to budownictwo bardzo złej jakości (problem znany z innych przetargów w budownictwie) chyba, że niższa cena będzie wynikała ze słabej lokalizacji.

4% dla funduszu

Zgodnie z przedstawionym wczoraj projektem, fundusz ma wynajmować mieszkania z rentownością 4% netto. Łatwo więc obliczyć, że przeciętny czynsz dla funduszu wyniesie nieco ponad 833 zł. Do tej kwoty wynajmujący będzie musiał jednak dodać opłaty eksploatacyjne. Ich wysokość można szacować w przypadku 50-metrowego mieszkania na kolejne 400 – 500 zł miesięcznie, co daje łączny czynsz na poziomie 1200 – 1300 zł. Oczywiście należy mieć świadomość, że stawki najmu mogą być mocno zróżnicowane terytorialnie. Można jednak szacować, że sześciu miastach, w których program ma ruszyć w przyszłym roku, czynsze przeciętnie o ok. 20% niższe niż dzisiejsze stawki rynkowe.

Osoby młode, ale wiarygodne

Kto będzie mógł skorzystać z wyraźnie tańszych niż rynkowe stawek najmu? Wciąż brakuje jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Prawdopodobnie program ten będzie kierowany do ludzi młodych, co może sugerować grono beneficjentów podobne do tego, które w przyszłym roku może liczyć na dopłaty do kredytów w programie „Mieszkanie dla młodych”. Przedstawiciele BGK i Ministerstwa Finansów zwracają jednak uwagę na to, że mieszkania będą mogli wynajmować tylko wiarygodni lokatorzy. Można się więc spodziewać, że przed podpisaniem umowy najemca będzie musiał przedstawić na przykład zaświadczenia o zatrudnieniu.

Kropla w morzu potrzeb

Można oczekiwać, że perspektywa wynajmowania mieszkań znacznie poniżej obecnie obowiązujących stawek wpłynie na poziom rynkowych cen najmu, z drugiej jednak strony skala przedsięwzięcia jest niewielka biorąc pod uwagę cały rynek najmu w Polsce. Bazując na danych Eurostatu można szacować, że w Polsce wynajmowanych jest obecnie ok. 400-500 tys. mieszkań, a w ramach nowego programu na rynek ma trafić zaledwie 20 tys. lokali w ciągu czterech lat. Co więcej, jeżeli fundusz ma kupować mieszkania z dyskontem rzędu 15 – 25% względem ceny rynkowej, to przeważnie będzie to robił na etapie dziury w ziemi. Realnie więcej tanich mieszkań na wynajem może pojawić się na rynku dopiero w 2016 roku.

Tylko najem okazjonalny

Koncepcja funduszu mieszkań na wynajem zakłada podpisywanie umów z lokatorami na zasadach najmu okazjonalnego. W tej formule lokator przed notariuszem zobowiązuje się do wyprowadzki pod konkretny adres jeżeli rozwiązana zostanie umowa najmu (np. w wyniku niepłacenia czynszu). Obecnie formuła ta jest zarezerwowana dla osób fizycznych. Ustawa rozszerzająca to grono także na osoby prawne, jest obecnie procedowana w sejmie.

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek
Lion’s Bank