Od stycznia bogatsi zapłacą wyższy podatek od najmu, ale tylko nierozważni

To już przesądzone; 27 października Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a Senat nie wniósł poprawek. Pozostały więc formalności – podpis prezydenta i druk w Dzienniku Ustaw, by nowe normy podatkowe stały się prawem.

Ryczałt czyli wspólna korzyść fiskusa i podatnika

W obecnym stanie prawnym dochody z najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze uzyskane przez osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą opodatkowane są wg skali, przy uwzględnieniu stawek 18 proc., 32 proc. Przychody takie na zasadzie wyboru mogą być opodatkowane, zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne, zryczałtowanym podatkiem wg stawki 8,5 proc.

Zgodnie z treścią zmienionego przepisu art. 12 ust. 1 w pkt 3 lit. a ustawy o podatku zryczałtowanym, od 1 stycznia 2018 r. ryczałt od przychodów z najmu „do kwoty 100 000 zł wynosi 8,5 proc.; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5 proc. przychodów”.

Kolejny zaś przepis stanowi, że w przypadku osiągania takich przychodów przez małżonków, kwota przychodów 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków.

Zmienione zasady to kłopot dla wszystkich, dla których przychody z najmu są jedynym lub kluczowym źródłem przychodów. Jak łatwo policzyć, przychody wyższe niż 8 333 zł miesięcznie stanowią dla nich istotną podwyżkę podatku dochodowego.

Tymczasem ryczałt od przychodów wymyślono by podatnikom życie ułatwić. Stawka 8,5 proc. nie jest szczególnym przywilejem, biorąc pod uwagę, iż ryczałt płaci się od przychodów, a więc od pełnej kwoty uzyskiwanej od najemcy, bez uwzględniania kosztów – w tym amortyzacji wynajmowanego lokalu. Uwzględniając w pełnym rachunku koszty wynajmującego, ryczałt 8,5 proc. od pełnych przychodów wydaje się dobrą alternatywą. Niewątpliwą korzyścią dla obu stron – fiskusa i podatnika jest ponadto uproszczony sposób rozliczeń, nie wymagający rozliczania przychodów, kosztów itp.

Sankcje pod zły adres

Przychody limitowane do kwoty nieco ponad 8 tys. złotych miesięcznie, to obrót jaki można mieć wynajmując 3-4 lokale, trudno więc mówić – i pod względem przychodów, a zwłaszcza zysku – o działalności na wielką skalę. Zwłaszcza w odniesieniu do osób, dla których jest to jedyne źródło zarobkowania, a przypadki takie, wzorem innych krajów UE w Polsce nie należą dziś już do rzadkości.

Tymczasem autorzy projektu – czyli rząd, bo ustawa nowelizacyjna to inicjatywa rządu – mieli zupełnie inne intencje; „ograniczenie możliwości stosowania stawki ryczałtu 8,5 proc. do przychodów z najmu nieprzekraczających rocznie 100 000 zł i wprowadzenie stawki ryczałtu 12,5 proc. od nadwyżki przychodów z najmu ponad tę kwotę, pozwoli na ograniczenie stosowania preferencyjnej stawki opodatkowania tylko do podatników, którzy tego rodzaju przychody traktują jako dodatkowe źródło dochodów” – napisano w uzasadnieniu do nowelizacji ustawy.

Bogaty da sobie radę

Jednak jak pokazuje życie, ograniczenia uderzą we wszystkich innych podatników niż tak wskazani adresaci. Akurat ci, dla których przychody z najmu w wysokości przekraczającej 8 333 zł miesięcznie są dodatkowym źródłem dochodów, poradzą sobie z nową normą bez trudu. Trzeba bowiem pamiętając, że ryczałt jako forma opodatkowania najmu jest jedną z możliwych. Można go opodatkować na zasadach ogólnych – ale wtedy trzeba dodać do innych dochodów np. z pracy i zapłacić podatek od sumy (zapewne fiskus liczył, że wtedy ze względu na wysokość dochodu, według stawki PIT 32 proc.).

Można jednak np. zdecydować się na wariant – pozarolniczą działalność gospodarczą i wybrać wariant podatku w stałej wysokości 19 proc. Jest to możliwe, bo oddanie w najem więcej niż jednej nieruchomości pozwala zakwalifikować ten sposób zarobkowania jako działalność gospodarczą. Co istotne, można wówczas przed wyliczeniem podatku od przychodów odliczyć koszty, w tym np. nie wymagającą ponoszenia dodatkowych wydatków – amortyzację. Poza nieruchomościami kupionymi pod klucz jako całkiem nowe, praktycznie w każdym przypadku można przy tym skorzystać z tzw. amortyzacji przyspieszonej (odliczać rocznie 10 proc. wartości mieszkania), a w konsekwencji przez okres 10 lat nie płacić podatku dochodowego z tego tytułu w ogóle lub w symbolicznej wysokości.

W konsekwencji przepis, który ma walczyć z tzw. optymalizacją podatkową skłania do tego, by teraz poważnie się nad skorzystaniem z niej zastanowić.